上一次，卓越名字大火，还是因为这张图。

没错，许老板的恒大深圳总部，租的都是卓越的楼。

(资料图片仅供参考)

最近，卓越又吸引住了猫姐的目光。

卓越集团旗下全资子公司卓越商管，成功发行6亿元的中期票据，期限3年，票面利率3.5%。

简单说就是，借到钱了。

这让人很意外啊，猫姐嗅出了一股不同寻常的味道——

都知道，为了解决民营房企融资难的问题，监管机构想出了让国企“全额无条件不可撤销连带责任担保”，以此来让民企借到钱。

“全额无条件不可撤销连带责任担保”，几乎可以说是担保的最高境界了。

还是由国企中债信用公司来无条件兜底，这个等级有多高，懂的都懂。

之前能进入“示范性房企”名单的民营房企，来头也都不简单，总共是5家：碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业和新城。

当然其中有房企，最近也不是很“示范”了。

反倒是，名不见经传的卓越，成了“第六朵金花”。

要知道，这可是卓越集团历史上发行的第一笔中票。第一次发行中票，起点就如此之高，猫姐只能说：

卓越，不简单！

不仅如此，由于卓越集团并没有上市，也让这家房企显得更加低调和神秘。

一家没有上市的民营房企，为什么可以获得这样的待遇？

带着这样的八卦之心，我们深扒了一下卓越和老板李华，果然不简单！

来，关注猫姐，行走在吃瓜的第一线！

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一家民营企业，老板是灵魂。

所以，我们先来说说卓越的老板李华。

在深圳地产圈，“拿地小王子”李华与“过江猛龙”黄楚龙（星河控股董事长）、“利润屠龙手”陈华（京基集团创始人），被并称为“最牛低调三剑客”。

要说卓越的老板李华，那也是一位有故事的男同学。

图源卓越集团官网

1966年，李华出生在四川内江，父母都是老师，可以说家庭条件还是不错的。

1984年，李华考入华南理工大学。毕业后，李华被分配到了深圳市团委，捧起了公务员的“铁饭碗”。

按说这样的人生已经足够开挂，然而23岁那年，李华提出停薪留职，毅然下海经商。

创业初期并不顺利，李华不仅没有赚到钱，还欠下了一身债。重重压力下，李华决定孤注一掷，辞掉了深圳团委的工作，转战房地产，最终赚得人生第1桶金

1996，李华正式成立了卓越集团，从此踏上彪悍人生路。

图源卓越集团官网

卓越集团成立之初，李华瞄准的是深圳大量人口流入所带来的住宅业务需求，这也为他带来了最初的成功。

2004开始，李华开始进军商业领域。卓越时代广场、卓越世纪中心、卓越大厦，这些位于寸土寸金深圳福田CBD的写字楼项目，都是出自李华的手笔。

图源卓越集团官网

据不完全统计，至今，卓越已在深圳福田、南山、前海等核心区域开发了40余栋写字楼，并控股上海卓越世纪中心、上海宝山商务中心、青岛CBD卓越大厦等标杆项目。

李华也由此被誉为“深圳写字楼大王”。

图源卓越集团官网

商业上的成功不仅为李华带来了名气，也让他赢得了巨额财富。

2022年最新公布的胡润全球富豪榜显示，李华以700亿财富位列第213名，成为内江首富。

图源卓越集团官网

虽然已经名成利就，但李华一直都是一个比较低调的人，少有的三次“上头条”，两次是娱乐版。

据八卦消息，早年间，李华与章子怡和范冰冰传过绯闻。后来，李华与旧年曾参选“亚姐”、有“D cup关之琳”的仝晓燕恋得火热，女方甚至为他放弃了“亚姐”的比赛。

在2012年李华女儿的百日宴上，25岁的仝晓燕首次以李华妻子的身份亮相。据了解，仝晓燕比李华足足小了21岁。

图源视觉中国，已授权

2018年，刘强东在美国遇到“强奸案”危机时，李华被爆曾被刘强东委托为事件的中间人居中调解。

外界一度调侃其与刘强东都有一个共同点：娶了一个比自己小20岁的老婆。

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除了花边新闻，李华也难逃深圳地产商的宿命——协助调查。

2019年，深圳原市委副书记李华楠下马时，身为深圳市政协常委的李华被公开带走协助调查，两个月后才回归正常。

从另一个角度上来说，后两则头条，影射的其实都是李华的影响力。

第6朵金花 卓越到底什么来头？

很有“能量”，或许是卓越能够成为民营房企第6朵金华的原因之一。但房企发债，更看重的还是企业本身的素质。

回归到卓越集团本身，这又是一家怎样的房企呢？

很神奇的是，很有能量的卓越集团，却迟迟未能实现自己的上市梦。

2007年，卓越首次在香港申请上市，计划筹资17亿元，随后遭遇了2008年经济危机，上市之路中断；

2009年，卓越再次冲刺香港IPO，彼时却因估价偏低，国际认购情况不好，最终主动暂停上市。

屡战屡败的卓越集团最终选择在2020年另辟蹊径，趁着物管公司资本化的浪潮，以商务物管公司卓越商企服务赴港IPO的形式，成功斩获了旗下的第一个上市平台。

卓越商企上市时，还引入了包括腾讯、京东、南方基金、雪湖资本、3W Fund、奥陆资本、GSC Fund 1及Vision Fund 1、璞石资本及铭基基金等9家基石投资者，总计认购1.5亿美元股份。

李华的朋友圈和影响力，在这就可见一斑。

但回归到卓越商企服务和卓越集团本身，情况就没有那么美好了。

先来看看卓越集团这次发中票的主体，商务物管上市平台卓越商企服务的情况。

2022年中报显示，截至2022年6月30日，卓越商企服务实现营收18.64亿元，同比增长12.7%；实现净利润3.28亿元，同比增长13.0%。

从营收和利润规模上看，卓越商企服务的规模并不算特别大。

总资产55.86亿，总负债19.27亿，资产负债率34.5%；有息负债为0，在手现金34.07亿元。

资产规模有限，资产负债率低，现金流充沛，这也符合卓越商企服务作为一家轻资产物管公司的财务特征。

但更值得关注的，是卓越商企服务母公司，卓越集团的财务状况。

从销售规模上看，2018年初，李华曾经在卓越集团内部提出三年冲击千亿的目标，为此卓越进入了激进扩张的三年。

2017年时，卓越集团销售额仅约367.1亿元，2018年达到了553亿元；2019年，卓越集团的全口径销售额大增，达到了949亿元，距离千亿仅一步之遥。

但2020年，卓越集团规模扩张的脚步却开始变慢。克而瑞数据显示，2020年卓越集团共实现销售额约994亿元，距千亿目标仅6亿元的差距。

图源卓越集团官网

没能达成千亿目标，李华于2020年底挖来了曾助力阳光城实现业绩10倍增长的明星职业经理人陈凯任卓越置业集团执行董事长，并再次定下了两三年内做到行业TOP 20的目标。

2021年，卓越实现全口径销售额1250亿元，位列行业TOP31。

今年前9个月，卓越集团实现全口径销售金额521亿，同比下降46.82%，行业排名TOP25，距离李华定下的TOP20目标，仍有一定差距。

当然，对于当下的房企来说，规模已经不再是最重要的了，活下去才是。

虽然卓越集团并未上市，但据深交所披露的深圳卓越商业管理有限公司2022年半年度报，还是透露了卓越集团资产状况的冰山一角。

报表显示，截至2022年6月30日，卓越商管拥有总资产1622亿元，总负债1028亿元，资产负债率为63.38%。

有息负债总额约为249.04亿元，其中一年内到期的短期债务为115.65亿元，同期的在手现金则为105.63亿元。

按照三道红线的要求粗略计算，卓越商管剔除预收账款后的资产负债率为54.93%，净负债率为24.14%，现金短债比为0.91.

三道红线，卓越商管踩中了一条，存在一定流动性压力。

2022年上半年，卓越商管实现营收86亿元，同比增长6.79%；但净利润只有7.59亿元，同比下降32.71%，整体规模也较为有限。

显然，在行业整体下行的背景下，卓越也不容易。而在流动性压力下，卓越接连实施融资，也变得不难理解。

在此次发行中债之前，卓越就已经先后发行了两笔共计2亿美元的美元债，票面利率2.9%和4.3%。

在当下的市场行情下，能够顺利在境内和境外发债，还是以这么低的利率，不得不说，作为一家民营房企，卓越集团还是有点东西。

但想穿越这一轮房地产的艰难周期，光是在融资上拔得头筹，恐怕还远远不够。

当下，“五朵金花”中的旭辉已经出现了信托违约。和卓越一样在深圳城市更新中占有一席之地的佳兆业和龙光，则是都已经爆雷。

卓越集团能不能凭借李氏兄弟的“能量”笑到最后，还得再看看。

关键词： 卓越集团 旭辉地产