地产寒冬，最难的时候已经过去。

虽然市场信心与房企业绩修复还需要一定的时间，但从政策导向和经济基本面看，一切都在向好的方向发展。

复盘过去一年房企的变化，不难发现，国企全面崛起，民营阵营洗牌，是今年行业最大的特点。

(资料图片仅供参考)

但是，即使在民营房企遭遇重创的史上最难的这一年，我们依然惊喜的发现：

少数民企展现出强大的稳健性，成功挺过这一轮逆境。

从克而瑞榜单看，目前50强房企中，没有爆雷的民企还有15家左右，包括：

碧桂园、龙湖、滨江、新城、美的置业、卓越、仁恒、中骏、路劲、雅居乐、万达、新希望地产、金辉等。

其中，美的、新希望都有实业大股东撑腰，滨江、仁恒是属于重仓核心城市，而龙湖、新城、卓越、中骏、万达这几家，则是赢在双轮驱动。

事实上，住宅与商业地产并重，是多数成熟港资开发商已经验证的成功模式。

但对内资民营房企来说，商业地产资金投入大、回收期长，必然拖累住宅板块的高周转扩张，多数民企都不敢轻易碰商业地产。

不过，正确的事情往往困难，先一步迎跨出舒适圈的民企，最终收获了果实。

在这一轮行业调控中，龙湖、新城、中骏等企业，凭借均好性的发展模式和高质量的资产，成功活到了最后。

以中骏为例，2017年开始，中骏就提出“一体两翼”战略，明确了以地产开发为主体，以商业购物中心及长租公寓为两翼的核心业务发展模式，开启了更加均衡的业务布局。

目前通过整合旗下住宅、商业、长租业态，结合轨交优势，中骏累计TOD项目开发近400万方，中骏世界城签约超过30个，开业数量达到10个，超级TOD综合体已经成为中骏的重要名片。

例如今年3月将会开业的“北京西长安中骏世界城”，位于西长安街延线地铁桥户营站，建筑面积16万方，商业面积8万方，定位为“24H京西新奥莱”。

项目配套公寓、写字楼、高端住宅，集公交枢纽与地铁接驳于一身，拥有四纵三横交通网络，将引进超300家国内外品牌，成为京西新一代城市会客厅。

北京西长安中骏世界城·效果图

除北京外，在上海、合肥、福州、南昌等一二线城市，也都已经布局中骏世界城项目，并且很多都是与轨交结合的超级TOD综合体，中骏商业及TOD版图已形成规模。

记得当年中骏刚提出一体两翼的时候，很多同行还不是很看好，在大家印象中闽系更多在玩高周转，商业往往成为拿地的嘘头。

但中骏却是真的沉下心来，认认真真打造中骏世界城品牌，通过提升商业运营能力，带动资产价值的升级和资产结构的优化。

例如泉州中骏世界城，通过不断迭代更新品牌矩阵，屡屡刷新泉州城市消费潮流新高度，仅今年就将完成DIOR、CHANEL、Armani、Cartier、OMEGA等国际品牌城市首店的开业。

泉州中骏世界城·实景图

如今，中骏世界城已在全国遍地开花，超级TOD综合体成为中骏新的增长点，多个项目屡获商业地产殊荣，中骏的商业能力已真正建立起来。

回过头看，正是因为3年前的战略选择，使中骏将部分资源投入到两翼业务，一定程度上放缓了开发板块的扩张强度，帮助其控制了杠杆。

另一方面，超级TOD综合体打造，往往属于城市核心地段，商业优势加轨交优势，使得中骏新拿的项目有更高的资产质量，因此不管是住宅部分的销售，还是持有物业的资产价值，都更加有保障。

所以，在涛哥看来，像龙湖、新城、中骏等企业在这一轮调控中能够活下来，核心还是受益于双轮驱动的模式：

其一，通过住宅开发与商业经营均衡发展，他们在投资布局上更冷静，杠杆往往不会放的过高，控制了风险；

其二，商业对地段的高要求，使得他们必须更加谨慎的拿地，确保土地获取的高质量，保障了后续销售与经营；

其三，持有型物业带来资产结构优化和资产价值的提升，帮助他们在面对周期风险时，有更多的融资抵押物，成为最后的底牌。

据涛哥了解，虽然这轮调控对很多民企造成了致命的打击，但像龙湖、新城、中骏这些公司，都还远远没有到山穷水尽的地步。

他们手里还有不少核心城市资产可以抵押，还有一定的安全垫。

也正因如此，在近期政策转向，央行“四箭齐发”支持房企的时候，这些公司第一时间获得了金融机构的支持。

同样以中骏为例，自2022年12月起，中骏已陆续与工行上海分行、民生银行总行、建行上海分行、中行上海分行等10家银行签署战略合作协议，累计获得各大银行授信金额突破430亿，展现出金融机构对其稳健发展的认可。

而在1月18日，他们又成功发行2023年度第一期中期票据，发行规模15亿，为期3年，中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，体现出官方机构对中骏的支持。

去年以来，中骏坚持稳健经营、积极偿债，年内累计偿还境内外公开债务超110亿元，守住了“零违约”记录，成为上海为数不多的成功扛过这一轮调控的民企之一。

克而瑞数据显示，去年中骏实现全口径销售金额约606亿，同时他们积极响应政府“保交付”的号召，实现住宅交付近5万套。

中骏住宅项目·实景图

很多时候，我们常常说国企央企有难以比拟的优势，但实际上如果客观的看，国央企在行业高速发展期，他们的杠杆率确实更低，安全性更高。

同时，我们也看到像华润、招商、金茂等央企，以及万科、金地、远洋等混合所有制企业，他们都很早就开始启动住宅+商业双轮发展的模式。

因此，如果我们抛开背景差异客观的看，涛哥认为在这轮行业冲击中活下来，更多还是需要控制杠杆、平衡风险、均好发展。

而这些民企也能做到，龙湖、新城、中骏、卓越、万达等，就是很好的案例。

所以，通过现象看本质，涛哥觉得未来地产并非全部是国企的天下，优秀民企同样有发展的空间和竞争的机会。

核心在于，能否调整好发展的模式，能否培养出综合性的开发能力，形成更加可持续性的市场竞争力。

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关键词： 商业地产