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每经特约评论员 蒋光祥

自去年下半年以来，不少房贷借款人选择全部或者部分提前偿还贷款，引发广泛关注。特别是岁末年初的年终奖到账之后，部分地区住房贷款提前还款行为显著增多，渐成媒体所惊呼的“提前还款潮”。由此引发的个别银行明里暗里不同意借款人提前还款的消息屡见不鲜。这个现象表面上是一种借款人和放贷机构之间偶发的博弈，实际上还是可以参悟出不少道理。

实事求是地说，提前还房贷在以往很常见，步骤也并不难，银行既没有理由也没有动机去阻拦。但众所周知去年的情况有点不一样，去年整年国内资本市场不太给力，普通人想从股票、基金（股基、混基等权益类基金）里面挣点钱不容易，平均下来还有不小的浮亏。更令人无语的是，即便不碰股票、基金这些风险较高的资产，买的是主打固定收益，过去很安全的银行理财产品，也不如以往稳健，在债市回调的影响下，产品净值跌跌不休。假设房贷年化利率以5%计，算上股票、基金、理财的跌幅，一反一复，部分投资者去年的浮亏可能在10%到30%之间。这种投资负反馈情况之下，普通居民风险偏好趋于保守，选择将投资款变为提前还贷的资金，等于一年净落5个点左右的盈利，有什么理由好拒绝呢？再正常不过的趋利避害罢了。即便拿普通存款来顶上，也还有2个点左右的利差可以吃到嘴里。

再者，部分存量住房贷款利率偏高，也是部分借款人选择提前还款的重要原因。早期住房贷款利率往往在6%以上，尽管LPR（贷款市场报价利率）一降再降，但部分存量房贷利率仍然显著高于目前约4.3%的平均房贷利率，遑论那些没有选择将房贷与LPR挂钩，而是选择了固定利率的客户。尽管可以逐月用公积金冲还贷款，但对于那些公积金较少的客户，每个月的现金流压力的还是很大，不如提前“一了百了”，无债一身轻。特别是在得知有些人钻空子，违规办理先息后本，利率仅3%左右的经营贷来充当房贷使用，显然体验感差异巨大。年底国家普惠减息，这些不规矩者还能收到退息，更是让老实人心有不忿意难平。

不过，以上推理均基于过往，事物处于不断变化当中，格局还是得打开。去年以来多地下调首套房贷款利率下限。春节后，新一轮的房贷利率下调也正如约而至。据媒体梳理，截至目前，已经有30城下调首套房贷款利率下限，其中最低降至3.7%。并且根据央行公布的首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。目前已经有20余城下调或者取消首套房贷款利率下限，预计未调整的城市后续也有望跟进下调房贷款利率，一季度将会有更多城市首套房贷款利率跌至4%以下水平。可见，3%左右乃至更低将不再是其他贷款的特权。

对于今年的资本市场，春节前后不论A股还是港股的行情已经出来自证，很多业内外人士也认为今年大概率是一个投资“大年”，如果手头有可以用于提前还贷，但同时可以拿来较长时间投资的闲钱，不如暂时观望，先看看风头再说。尤其是账面还有浮亏的朋友，此刻割肉离场跟风去还房贷，或许不是明智之举。贷款的事情最终还是需要跳出贷款来看，对于不少人来说，是否提前还贷的根子往往不在于那几十个BP的利率浮沉，而是基于个人现实，基于自我预判，所作出的一种有限理性选择。比如原先敢借的钱，现在不敢借，要降房产投资杠杆，这恰恰从另一方面说明“房住不炒”起到了过往多少年都难收到的实效。又比如绝对的风险厌恶型客户，发觉一段时间内已经很难从他处谋得房贷之上的类无风险收益，当然可以提前还，债毕竟是债，是债就得还，早还早轻松。

关键词： 房贷利率 房住不炒