看来2023年的苏州楼市要一路红到底了。

就在今天，园区湖西原三星地块拍出新高度，热度爆表。开拍不到2分钟就触顶，共计31家房企进入现场摇号。几十家房企抢一块地，这场面真的是久违了。

继2018年万科左岸地块成交以后，这是湖西时隔5年再次拿出核心出让，核心加上稀缺，抢手程度在意料之中。

(资料图片仅供参考)

但面对过去长达两年以“冷静”“托底”为主的土拍市场，哪怕仅仅是一块地的狂热，对今年刚开局的苏州来说，也多少有点里程碑意义。

这也预示着，一个新时代正在到来。

01.

这块地到底有多热，我们要从正式拍地前说起。

时机很巧妙，2023年开年既是疫情开放后的第一个新年；也踩准了集中供地制度调整的时间；再加上楼市调控利好政策频出。

利率下降，成交火热，行业憋了三年的力气仿佛都要在此刻释放。

◎地产圈今日疯传的热搜截图

“疫情三年，房价涨回来只用了一周”

因此湖西原三星地块的出现可谓是“天时地利人和”，想不红都难。

开拍前业内已经在流传，这块地预计要有30家参与竞拍，将是一场硬仗。直到正式开拍前，地块报价已达40轮，开拍后不到2分钟，狂飙25轮后触顶中止，共计31家房企进入现场摇号阶段。

至此成交总价和成交楼面价已定，就看是花落谁家了。

根据最新的公告显示，这块“神仙宝地”将在2月17日10:00继续竞拍，通过现场乒乓球摇号确定竞得人。

没记错的话，自从2022年8月土拍规则调整以来，上一次进入现场摇号的地块，还是园区建发上华琚西地块和华润月亮湾地块。

可以说，园区这次依然延续了该有的热度。

如果把三块地做一个对比，会发现原三星地块各个维度都是TOP1。

据业内可靠消息显示，进入现场摇号的31家房企，80%还是国央企，甚至还吸引到不少外地房企参拍。

可以确定的是，不论是哪家有幸中奖，这块地最快今年下半年就会入市，届时价格有极大概率突破现在的天花板，直奔“6”字头。

或许这也是核心稀缺的自信，毕竟环顾四周项目无敌手，而 二手房 价 格也在6-11万/㎡左右。哪怕吹风价到了“6”，也依然很有可能倒挂。

02.

而随着这宗地的拍出，我们发现，园区的核心供应量已经到达惊人的高峰水平。

不仅湖西有2个新项目，湖东、奥体、独墅湖也都全部有供应，足足7个，这还不算去年卖完的沁苏禧和颐和源璟。

为什么有这么多核心项目？而且差不多同时入市？

导致这个结果的原因，可以说是两年前就埋下了。

2021年，为了防止过热的土地市场，遏制房企抢地、限制高地价，集中土拍制度就此诞生。一年集中挂拍地三次，也是从那时定下的。

◎ 2021年苏州首批集中土拍挂地文件

集中土拍实行了两年时间，土地市场的热度的确在肉眼可见的下降。

一方面，全国多城集中供地，考验的是开发商的资金实力和决策水平，而且有些地块的门槛条件变得越来越高。另一方面，楼市去杠杆背景加上行业寒冬，很多开发商现金流开始出现问题，没钱拿地。

很长一段时间，都是城投托底，溢价率飘0的时代。

于是很多地方又开始降低拿地门槛，并拿出大量核心地块，试图以此提振土地市场的信心，并缓解面临的财政压力。

同时拿地，同时入市，这也是为什么园区如今能够有这么多核心项目的本质原因。

时间来到今年，很多人开始说集中土拍制度取消了。仔细研究了一下，其实不算是取消，而是不再要求一年只能三次，以后可以根据实际情况“一次或多次发布出让公告”。

一年拍三次的制度已经完成了使命，接下来要进入新的时代。

至少未来的地块，大概率不会再遭遇同时入市的压力。房企在拿地时，也能更有时间去消化地块信息，做好充足准备。

03.

最后再来看下今天的土拍成绩单。除了原三星地块等待摇号以外，其余5宗地块全部顺利出让。

1、建发拿下青剑湖地块，加上之前的上华琚西地块，看来接下来要重仓园区。而且狮山的建发缦云已经在发声入市，建发在苏州核心的布局再加码。

青剑湖板块也算是时隔已久终于上新，当年卖3.1万的龙湖熙上，已经挂牌到5.8万/㎡，同时安漫云苑5.7万/㎡，中海上园湾三区5.3万/㎡。

可见青剑湖后劲还是很足的，就凭和次新房的倒挂，建发这个项目入市应该不愁。

2、招商也是园区的熟面孔了，前有沁苏禧和文禧花园，都是不愁的 大热核心项目，这次进驻娄葑，或许会让板块产品力再进一个level。

3、中建三局没有意外，继续深耕太湖新城。前面两个之星项目的热销开了个好头，接下来的两个项目令人期待。

最后，不难发现除了原三星地块和青剑湖地块，其余地块都是0溢价成交。

楼市的回暖道路还很长，尽管这两周的市场表现令人惊喜，两级分化依然是当下市场的特点，不论是土地市场还是成交市场，都是如此。

好就好在相比前两年，今年至少算是站起来了。期待接下来的小阳春。

苏州今年首次土拍上半场已经结束，下半场我们23号再见。

以上为正文，来自苏州真有好房团队

关键词： 土地市场 住宅用地