文︱听相

【资料图】

2月最后一天，市资规局发布2023年宁波第一批宅地清单，共计23宗商品房用地。因土地具体指标未出，现仅根据地块位置、容积率和规模，挑重要地块略作点评。

F1.

亨润三国杀

亨润沿天童南路商住地块入列，计容总建近17万方，地段极好，但开发难度不小，因为据传商业体量较大，部分还需持有。

这一地段目前生活氛围十足。地块东有和邦，西有带梦，小资氛围十足。

地块贴隔壁的凤鸣云翠和星润名著都是时下楼市大热门，其中尤其是凤鸣云翠，定位应该仅次于绿城的凤起，是三年来绿城又一款封面之作。

星润位置略逊，但作为伟星入甬后第二作品，想必也将全力巩固初期的口碑。

有人将亨润地块形容为三国杀，不过预计这幅新亨润地块已经没有机会和绿城、伟星扳手腕，真正的三国杀将在绿城、伟星和存货还多的保亿之间进行。

保亿这次如果不能抓紧小阳春，全力出货，目标客户就会被亨润双雄洗掉不少。

F2.

明湖三巨头

去年还在说，雅戈尔和江万中间的地块一旦出让，明湖概念就彻底爆发了。因为沿湖界面浑然一片。

这块地毫无悬念，必然是豪宅路径，和悦府、雅戈尔三星连珠，组成明湖东岸豪宅群。也和雅戈尔地块、东投&江万地块，并称2023明湖三巨头。

F3.

新天地南地块

绝版老江东宝地，体量不大，才6万方出头，容积率2.1，不高，很安全的一块地。如果做成类似江盈府定位，那就才300来套。其土拍前景可参考年初的华光城地块。

这块地完全可以蹭东部新城的热度，周围的整体界面也较新，属于传统老江东仅有一的一片大规模城市更新区域。

周围住宅、商业、商务环绕，配套齐全。如果未来汽车东站搬迁，又能腾出一大片更新区域。炒作概念再续多年。

F4.

东钱湖镇地块

东钱湖普通住宅断供已久，刚需和普改客群养了三年多，再加体量不足5万方，同样是比较安全的一块地。只要限价合理，预计也会抢到摇号。

F5.

中河MINI地

这次鄞州区推出了好几幅安全的地块，中河嵩江东路站地块也是其一。才3.42万方，1.9的容积率，最多300套。

地块配套也很好，地铁站就在步行范围，南侧是东裕网红商圈，北侧工业区界面虽差，但还有持续更新的预期。

何况中河核心区也有两三年断供，无数刚需改善求房若渴。

F6.

姜山未来社区地块

这块地属于姜山未来社区的B地块，是该未来社区的核心地块，意义非常特殊。按照概念示意，造型如下图左侧楼盘。与附近地块组合成立体交通。

地块容积率2.75，超15万方，难度不小。很有可能是国字号拿下。

这一带原本也是姜山镇商业最繁华的区域，改造后不知烟火几何。从地块造型及概念设计看，基本是不复从前了。

F7.

云龙地块

云龙概念失落多年，暂时也不会有太大起色。不过这块地才5万多方，而且南邻公园，前无遮挡，小环境不错。做做难度不大。

F8.

梅墟老镇地块

又一幅超高难度地块，出让比原来预期的晚了约两年，容积率1.1，商住混合，有极强文旅属性。商业体量预计不小，还可能需大部持有。一般开发商啃不动。

据传已有本地知名企业准备接盘，未来文旅前景可对标韩岭。

F9.

奉化大成路地块

这块地放在三年前一定很抢手，可惜现在奉化概念存疑，前一批投资客学费还没交齐。即使地块不算太大，也未必有多少投资者捧场。

F10.

半山佳园地块

这块地正乘着滨江新城河甬江科创区的东风，属于概念正热的阶段。有一定看点。

不过抗性也不小，一是地块计容面积超30万方，容积率2.5，属于近年来市区含有的超大地块。

二是去年滨江新城流速一般，而滨江新城主要靠的就是投资，如果投资热潮不起，滨江新城的第二波热度还有待时日。

所以滨江新城投资概念还存在吗？其实我从不看好任何以住宅投资概念为主导的新城建设，那是新城发展的异化。

回顾过去几十年，有哪个以住宅炒作为卖点的新城，最后功德圆满？第一第二拨投资客还有望全身而退，比如前湾新区，后续的就难说了。

F11.

小港天街南侧地块

相对半山佳园地块而言，这块滨江新城的地就安全得多。一是靠近龙湖天街，二是才3万多方，容积率也就2.2。压力不大。

F12.

庄市老街地块

可能是今年镇海第一热点地块。

虽然对面的保利项目走得一般，但这块地不邻主干道（至少现在是），又逢庄市老街拆迁，强行创造了一波需求。地块俯瞰老街，坐享老街升级红利。

地块十万方，适中。产品特色做出来应该不愁卖。

F13.

蛟川宅地

蛟川继春语文澜后又一商品房。9万多方，周围界面一般，适合刚需小面积快速清仓。

F14.

骆驼小南塘

去年看过这块地的相关资料，商住地块，沿河有商业布局，容积率才1.05，故曰骆驼小南塘，计容总建5万方出头。

邻西大河公园，对开发商的综合能力要求很高。去年已经在做招商，不知结果如何。

F15.

鲲鹏产业园东宅地

深入贵驷农村的大型宅地，后续要看当地产业发展，以及植物园是否东扩。

F16.

洪塘东宅地

矗立于一片茫茫的工业区，超16万方，容积率2.76，拿地需谨慎。

F17.

奥体地块

中旅城之后，奥体北侧的住宅概念就没了下文。身后是工业区，计容接近15万方，容积率2.6，流速不会太快。

F18.

天鑫未来社区宅地

天鑫首地，7号线在建，地块方正，体量不大，容积率2.3，还算安全。天鑫未来社区的设计理念看着不错，在新建未来社区中属于较值得期待的一个。只是西侧界面差了些。

市场可能的抗性在于之前宝龙、保亿和祥生项目表现一般。

F19.

三市处女地

原来以为是商住地块，如今显示是住宅地块。略有点意外，应该是承担了三市最重要的资金平衡使命。

计容建面超9万方，适中，容积率2.3。地块北侧是南站商务区，南侧预计有产业和商住用地。是继南塘金茂府之后南塘核心板块的首宗宅地，周围界面正在更新，整体较为值得期待。

关键词： 商品住房