大家好，我是功夫君。

不知道你们发现没，最近转贷降息的电话如雨后春笋般冒出来。

给你们感受一下：

(相关资料图)

这位尾数为8的朋友，前几天密集call我，自称某国有银行的信贷专员（*相关银行已否认），要帮我转贷降息。

就连楼盘销售也会主动给我推荐这个业务：

| 销售推荐转贷业务

“C小姐，你有没有想过要降低房贷利息？我们有一套转贷降息方案很适合你，100万贷款最多省59万呢。”对方精准call客，三言两语就打开话匣子。

在了解到我利率是5.8%时（模拟身份），他进一步在“伤口”上撒盐：“你利率太高了，做转贷你起码能省下40多万利息。”

转贷降息如何省钱？对方发来一张表格：

| 某金融公司转贷方案

利率为3%-3.65%，还能跟房贷一样做30年贷款？乍一听真的好吸引人啊，但是琢磨琢磨着就觉得这事也太好了吧！

果然，所有线索都指向它——经营贷！

目前佛山首套房贷利率4.1%，二套利率4.9%，如果光从利息层面看，经营贷利率3字头，利息相差不是一丁半点。

但是，关于经营贷的核心问题，功夫君必须要提醒大家：

对于工薪族来说，经营贷“能做不能说”

经营贷本身是正规贷种，但是它专用于支持微小企业资金流转，申请贷款的对象必须是企业主或是个体工商户，贷款用途必须用于经营类。

原则上，经营贷流入房地产是被国家明令禁止的。

但是，经过金融公司一番操作，普通人申请经营贷用于偿还房贷，也不是什么新鲜事，在楼市不景气时期，银行也会“睁一只眼，闭一只眼”。

| 示意图（原创设计：功夫房产）

经营贷的操作空间收紧，抽贷风险增加

今年以来，上海、深圳、广州等地都陆续出现银行严查经营贷流入房地产的情况。

3月1日，广州中院公布一则相关案例：银行要求借款人立即归还房款，否则拍卖房子。

一位佛山本地的资深按揭人士称，“今年转贷的政策风险有上升势头，但银行起诉借款人属于极端案例，估计是金融公司没有操作好，建议购房者一定要找专业资质好的机构。”

30年超长贷款是噱头，5-10年续签

广州某金融机构相关人士说，贷款利率低于4.3%就是要续贷的，因为5年内的LPR才能做到3字头。

“经营贷主流利率在3.25%-3.65%，不看购房套数，主要看征信、负债、流水、经营状况和房产资产价值等，只有极少数优质客户才能申请到3%利率。”

他告诉功夫君，以前经营贷是每1-3年续贷，现在已经优化了，可以做到每5-10年续贷，续贷时间越短，利率越低。

| 按揭中介宣传“转贷30年超长贷款”

续贷利率会不会升高？是否需要手续费？

综合几位按揭人士观点，经营贷同样符合：利率=LPR+银行加点，加点是签约时约定好的，不会改变，但LPR是根据央行公布水平动态变化的。

一般来说，转贷手续费在初次办理时收取，大概几万元，每家公司收费标准不同。续贷不需要手续费，但借款人很可能需要垫资过桥，这笔费用会产生利息，对于借款人来说，也是一笔不少的开支。

具体费用和注意事项，功夫君之前还专门写过：

转贷真能省钱吗？我把JYD扒个精光利率3.7%起，转贷省息几十万？

还有一点很重要：经营贷无论包装成“20年贷款”还是“30年贷款”，本质上都要续贷。

如果是真正20年不续贷的产品，利率要去到4.3%，不看购房套数。如果是首套房，也没必要做这一类贷款了，毕竟首套房贷利率直接是4.1%了。

转贷适合生意人，工薪族一定要谨慎

购房者转贷后，采用先息后本还贷方式，的确是可以降低利息。转贷的优点是资金杠杆最大化，套用和变现部分房产价值，用于其他生产经营活动，适合做生意的人。

普通工薪族是否适合转贷？按揭人士提醒，转贷存在一定风险，现在可操作空间正在收紧，不建议工薪族家庭跟风尝试。

| 按揭中介建议

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