3月13日，碧桂园发布业绩预告，预期截至2022年12月31日止，年度可能录得剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响后的归属于公司股东的核心净利润介乎约人民币10亿元至人民币30亿元，预期股东应占亏损介乎约人民币55亿元至人民币75亿元。

公告称，录得亏损主要是由于受房地产市场下行影响，本期部分低毛利项目结转，导致房地产业务结转毛利率下降；对物业项目计提的减值增加；以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。

对房地产行业而言，2022年无疑是最艰难的一年。克而瑞的研究报告显示，2022年，行业TOP100房企全年累计业绩规模同比降低41.6%，多数规模房企深陷负增长困局，有近9成百强房企累计业绩同比下跌，业绩同比降幅大于50%的企业数量达到36家。

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在如此严苛的市场环境下，房企利润指标的下滑在所难免。据统计，截至3月13日，已经至少有75家A股和港股上市房企发布了2022年度业绩预告或业绩快报，45家企业预计预亏，其中34家央企、国企和混合所有制企业中有17家预告2022年归股净利润亏损；41家民营企业中有28家预告去年归股净利润亏损。

过去一年，大量民营房企挣扎在生存线上，暴雷消息时有传出。碧桂园积极应对内外部挑战，销售依然保持业内领先地位，近70万套的房屋交付量也高居行业榜首，且目前未出现任何违约或延迟支付本息的情况，成为了获监管部门认可、具标杆意义的示范民营房企，展现出足够的经营韧性和头部企业的担当。

没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会来临。3月7日，住房和城乡建设部部长倪虹表示，对房地产市场的企稳回升充满信心，并强调对优质房企一视同仁，支持优质国有房企和优质的民营房企，改善他们的资产负债状况，满足他们合理的融资需求。

申银万国预计房地产行业销售将逐步改善，优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。

01、房企业绩普遍下滑，碧桂园表现出较强的抗周期韧性

2022年，虽然房地产政策不断优化，但效果尚不明显，行业信心处在低位、市场需求和购买力不足，导致全国房地产市场整体仍处在深度调整阶段。国家统计局的数据显示，2022年，全国商品房销售面积135837万平方米，同比下降24.3%，商品房销售额133308亿元，同比下降26.7%，其中，住宅的销售面积及销售额分别同比下降了26.8%、28.3%。

个体企业的销售数据更为直观。据中指研究院统计，2022年，TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%。TOP100房企权益销售额为53602.7亿元，权益销售面积为33723.1万平方米，同比分别下降42.9%和48.1%。2022年，千亿房企只剩20家，相较2021年的43家，降幅超过50%。

虽然不同房企类型的销售均不同程度承压，但企业分化现象也逐渐加剧。部分企业通过稳健的财务运营、热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。根据第三方机构统计，2022年，碧桂园的全口径销售额、权益合同销售额仍稳居行业首位。

鉴于过去两年行业销售面临重大挑战，业内对2022年房企经营业绩的应声而降也早有预期。截至3月13日，75家已经发布业绩预告的上市房企中45家预亏，有8家预亏超100亿元，其中2家的预亏额超过200亿元。值得一提的是，上市房企里有17家是具备背景优势的央企、国企和混合所有制企业，可见市场之惨烈。

中指研究院分析，房企业绩下滑有六个方面的原因：一是受市场及企业流动性影响，部分房企竣工面积减少，导致房地产业务结算规模下降，营业利润减少。二是部分中小房企规模小，期内进入结转期项目较少，导致收入和利润减少。三是部分房企开始转型，导致期内支出增加。四是受新冠疫情仍在持续、房地产行业环境走弱、房地产宏观调控政策及融资环境收紧等因素叠加影响，房企开发在售的房地产项目价格在报告期内进一步下跌，存在减值迹象，期内需要计提存货跌价准备。五是自持物业受疫情、宏观经济等因素影响出租率下滑，叠加减免商户租金等因素，投资性房地产公允价值下降。六是部分房企有息负债规模仍然较大，财务费用仍然较高。

与资金链紧张、负债率高的房企不同，碧桂园、保利发展、招商蛇口等财务稳健的头部企业的利润下滑大部分是受市场客观因素影响，包括市场下行带来的毛利率下滑，计提资产减值准备同比增加，为优化资产负债表积极处置去化困难的项目等。

02、到期债务均如期偿付，交付量高居行业榜首

这一轮行业危机始于流动性紧张，流动性安全与否决定了一家房企未来的生存状态，以及是否还有资格参与更高段位的行业竞争。相比盈利水平，财务健康对当下的民营房企具有更重要的意义。

碧桂园集团总裁莫斌在去年投资人电话会议上曾表示，在市场下行和市场筑底的过程中，最重要的工作是以现金流为核心，做好资产负债表和利润表的平衡，确保公司能够在行业寒冬中活下来，并在健康的市场到来后活得更好。

得益于前瞻性的降负债安排和合理的财务管理措施，2022年上半年，碧桂园的资产负债表、现金流量表保持平稳，净负债率维持在50%以下，有息负债总额进一步降低，经营性现金流持续为正，期末可动用现金余额约1480亿元，现金短债比维持在2倍左右，有足够的弹性应对市场变化带来的机遇和挑战。

充盈的现金流为碧桂园确保所有债权的刚性兑付和项目的高品质交付奠定了坚实基础。截至目前，碧桂园的到期债务均如期偿付。不仅如此，该公司还持续回购境内外债券，释放了核心管理层对公司持续经营能力和偿债能力的坚定看好，提振投资者对优质民营房企的信心。

与此同时，碧桂园千方百计保交楼，坚定兑现对业主的承诺。2022年全年，该公司累计交付近70万套房屋，交付量高居行业榜首，且远超同行。其中，前三季度交付量约占全国同期交付量的20%，相当于全国每交付5套房中就有1套房出自碧桂园。

正是因为这些昭显龙头担当的表现，碧桂园成为了监管部门选定的示范民营房企，融资渠道一直保持畅通，成功在银行间市场交易商协会及交易所的支持下发行了各类直接融资产品，是行业为数不多能够完成多品种融资发行的优质民营房企。2022年下半年，碧桂园先后获得增信担保成功发行两期共25亿元中票，并通过央地合作增信模式发行10亿元公司债，以及获得工商银行等十家银行逾3000亿元意向性综合授信支持。2023年1月又获批储架式注册发行200亿元中期票据，成为春节后获批储架式注册发行的首家房企，也是获批规模最大的民营房企之一。

莫斌在碧桂园的年会上表示，2022年，公司打赢了关乎企业生存的“铁原保卫战”，殊为不易。

曙光已经在前方。明源地产研究院认为，2023年经济增速目标在5%左右，高于去年3%的实际增速，释放出了推动经济实现整体好转、回归潜在增长率的积极信号。房地产作为国民经济的支柱性产业，依然有着不可替代的重要地位和拉动经济的重要责任。两会也明确对房地产定调了“防风险，促需求”的核心，政策的春风已然在预示着行业即将走出困境，向着健康的高质量发展期迈进。

摩根大通也表示，尽管盈利警告可能会暂时影响情绪，但这实际上可能是坏消息出清，预计地产行业会逐渐恢复。除了央企、国企，经历过严寒考验的优质民营房企也将迎来更广阔的发展前景。

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