从去年下半年开始，许多小伙伴都在探讨“提前还房贷”的问题。

从法律层面，提前还房贷，是咱们购房人的自由。

(资料图片)

可是从国家银行层面，房贷已经算是“最优质的长期抵押贷款”，因此无论从金融稳定，还是从国有银行资产增值角度，政策上都会给老百姓设定各种“不让提前还款”的排队软钉子。

这种“软钉子”被许多营销号带节奏，就形成了老百姓和地方政府以及银行的对立局面。

实际上，在去年下半年，许多地方政府都推出了一个“狠招”，只是过去没有落地，大家没意识到。

北风注意到，今年二月底到三月初，才在各个地方媒体的宣传中，纷纷出现“本市首笔带押过户房产交易达成”的新闻。

“带押过户”从法律层面，原本是天经地义可以实现的，但是我国二手房市场运行几十年了，却是直到去年下半年，才出现在各地的“楼市新政”里。

什么叫“带押过户”呢？

如果有过贷款买房，并且经历过一次二手房买卖的朋友，无论是买方，还是卖方，都知道二手房交易的最大“痛点”在哪里。

就是在过去几十年的二手房交易中，二手房都不允许“带押过户”。

请朋友们将自己代入卖房的小张，与买房的小李任何一方。

一旦有中介机构，撮合双方达成了交易，小张准备卖掉自己家的房子，可这个房子还背着十几年大几十万甚至几百万的贷款。

小张必须自己先行筹措“过桥资金”，从身边亲戚朋友，或者其他金融机构，借钱把银行的房贷全部还清，才能把房产证拿到手里，去和李四过户。

那么李四这一方就需要重新查征信，看自己能够在哪个银行以什么优惠利率重新贷款，去买下这个房子。

张三只有等到李四买房的银行贷款，都打到他的账户后，他才能再把亲戚朋友和一些金融机构的“过桥资金”给还上，这个过程短则一两个月，如果碰到小李那边贷款发放卡壳，整个流程可能需要三四个月，这对张三来说，是很大的资金压力。

过去几十年，只要是贷款买房的人，他或许都想过一种“简便又合理”的交易方式。

比如当年小张100万买的房子，首付30万，贷款70万。一些年后，房价涨到了150万。小张此时贷款已经还了10万，本金部分还剩下60万。

这时候，最简便的交易方式，是李四直接将小张当年首付的钱，还贷的钱，以及这些年“房价上涨的利润”，直接打给小张，剩下的60万贷款，转给买房人继续还就行了。

这就是“带押过户”，相当于卖房人再也不用去筹集六七十万先还自己的贷款，然后等几个月，才能从买房人的房款里，又去还这些钱，弄得“卖房赚钱”的事，操作流程仿佛“乞丐借钱”一般难受。

这就是过去几十年，许多卖房人最大的痛，也希望买房人全款不贷款的原因。

实际上，“带押过户”是于法有据的。民法典第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。抵押财产转让的，抵押权不受影响。可是过去几十年就是推不动。

那为什么去年下半年开始，各地方政府，各大银行都很有动力推进这一“利好二手房卖房人买房人”的新政呢？

因为这种“带押过户”，一方面当然是让卖房人买房人都省事，过去几个月的流程，现在几个小时就能办好。

可是更深层的作用，却是帮助银行“锁定新贷款”。

过去几十年，二手房的贷款交易很麻烦，可是楼市景气，大家都愿意这么做。

到了去年，几乎所有背着房贷的老百姓，都在咨询怎么“提前还贷”，银行当然就吃不消了。

在这么“麻烦”的二手房交易中，卖房人张三必须先“提前还贷”，把房产证拿到手里。

李四作为买房人，他知道现在的大环境，完全可以选择“不贷款”，直接全款给到张三，张三把收到放款的大部分，用来支付“提前还贷的过桥资金”。

最终的结果，李四全款买房，获得了便利，张三拿到了卖方的现金利润。

只有银行，失去了一笔“最优质的长期贷款”，而因为李四的全款，银行失去了后续新增贷款。

如果只有张三李四一笔卖房合同是这么操作，银行是无所谓的，可是绝大多数二手房交易，都选择买方“咬牙全款”，卖方提前还贷后，银行的损失当然是巨大的。

于是，“带押过户”这一极大方便买卖双方交易流程，降低卖房人筹钱还贷压力的便民措施，就这么出现了。

很显然，“带押过户”用便民的政策红利，办成了“锁定买房人新增贷款”的结果，算是实现了三赢。

用这种“便民政策”，来阻止老百姓提前还贷，实现新增贷款的延续，由此可见，过去一些“看不见的限制政策”，一旦放开，会有多么大的市场红利。

二手房交易的“带押过户”，带来的经济效益与便利程度，远超几年前电信行业的“携号转网”。

可是两者的政策逻辑都是一致的。

实际上，从几家电信公司诞生的那一天起，就有许多人提出“号码跟着我走，但我经常在运营商之间切换”的诉求。

这一诉求一提就是几十年，知道前几年，推广电信行业的“放管服”改革，打破行业壁垒和垄断，才让“携号转网”的政策红利释放出来。

而有了“携号转网”的新增流动性之后，我国已经“存量搏杀”的电信行业，在这几年，重新走上了不错的增长轨道。

这就是典型的用“政策解绑”来激发市场红利的例子。

如今的二手房交易“带押过户”，逻辑同样如此，几十年前，二手房交易的买卖双方，就希望这样干了，政策一直不允许。

如今在房地产最低迷，老百姓“提前还贷”呼声最高的时候，推出“带押过户”的新选择，这显然比“各种理由推诿老百姓提前还贷诉求”的昏招要好。

利用“带押过户”的政策红利，增加房产交易的便利性和活力，自然有助于房产市场的稳定，也有利于“锁定新增贷款”。

希望接下来的日子里，较为艰难的市场环境，乏善可陈的市场增量，不要增加政府与老百姓的“存量搏杀”。

政府再找找“带押过户”这样的便民政策，自然可以通过释放政策红利，来度过这场危机！

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