去年伊始的房产寒冬潮，今年开始真正显威。

最先受到波及的就是房产中介，国内房产中介龙头企业之一的贝壳找房在2022年营收下滑、亏损幅度加大，这间接导致贝壳找房经纪人数量和门店数量也均出现一定程度的下滑。

贝壳3月16日披露的2022年财报显示，去年贝壳实现总交易额2.6亿元，同比下降33%；实现净收入607亿元，同比下降24.9%；净亏损13.97亿元，相比2021年亏损的5.25亿元，扩大166%。

【资料图】

根据数据显示，贝壳交易额下降最大的就是新房交易部分，去年总交易额仅为9405亿元，同比下降41.5%；存量房总交易额1.5亿元，同比下降23.4%，贝壳新房交易部分几乎是腰斩。

贝壳找房指出，业绩下滑主要是一线城市的存量房业务及新房业务的总交易额下降，缘于新冠疫情反复扰动住房市场的恢复，以及新房销售的市场情绪低迷。

在房地产市场普遍低迷的大背景下，虽然今年第一季度一线城市房地产市场有所回暖，但这种回暖相对房地产最火爆时期，依然是一定程度的下降。

房产中介作为房地产整个链条的中下游，在去年各地卖地收入大减的情况下，未来新盘开发也必然会减少，受到行业环境、开发商业绩等影响较大，因而房产中介市场下滑的趋势，可能是未来的一个普遍常态。

除此之外，贝壳财报还显示，截止2022年末，贝壳的门店数量为40516家，较2021年末减少20%，其中活跃门店数量为37446家，较2021年末减少17.4%。

与此同时，贝壳找房平台经纪人数量也呈下降趋势；2022年末贝壳平台经纪人数量为39万人，较2021年的45万人下降了13.3%，其中活跃经纪人数量为34万人，同比减少14%。

2022年房地产市场并不景气，贝壳门店开工也受到很大影响，在这样的大背景下，贝壳平台和门店基于合作模式，当经纪人没有业绩没有收入的时候，自然就会选择离职。

而房产经纪人也更偏向于优胜劣汰，随着离开的房产经纪人越来越多，留下来的房地产经纪人能力和资源相对更好，贝壳预计，2023年一季度净收入总额将介于180亿-185亿之间，比2022年同期上升约43.4%-47.4%。

这看起来更像是房地产市场的回暖。

随着疫情解封后的第一个季度，贝壳净收入预计增长43%，似乎说明了房地产市场正在转暖，市场的表现看起来也是这样。

在地方不断刺激和房贷利率变化的情况下，为了促进经济增长，房地产市场的消费需求再度被提出，但在今年宏观经济变化的大背景下，今年国内房地产市场到底能够有多大的增长，这依然是一个比较微妙的问题。

长期来看，2022年全国房地产开发投资13万2895亿元，比2021年下降10%，其中住宅投资下降9.5%，这是自1999年以来的首次下降。

全国房地产开发投资下降，就意味着作为地产开发商而言，春江水暖鸭先知，他们对房地产的投资，基本上体现了他们对于未来购房需求的判断。

这其中最受关注的，自然就是房地产库存问题，2015年底，我国的房地产库存为7.18亿平方米，去库存去了这么多年，一直到2022年末，全国房地产库存依然还高达5.6亿平方米。

今时今日房地产行业所面临的问题不仅仅是简单的供需关系，由于房地产自身所带的投资属性，今天买得起房的家庭，除了居住之外，更多的考量的还是房地产是否还能够为他们的财富资产增值。

而房地产资产价格是涨还是跌，这本质上又和市场的情绪息息相关，单以数据来看，尤其是房价收入比来看，房地产可能早已经脱离了它实际拥有的合理价值，但由于旺盛的需求存在，以及一线城市的人口密度极高，这间接导致了一线城市的房地产供不应求，推动了房价的进一步增高。

而今天的房子能不能卖得动，又和宏观经济以及未来经济走势密切相关。

换言之，当人们对未来普遍感到乐观的时候，尤其是宏观经济的增速更高的时候，人们就会倾向于买房；反过来，当未来的不确定性更高的时候，人们就会倾向于卖房换成流动性资金，甚至直接把钱存在银行。

除此之外，房地产市场对就业的影响也非常深远。

作为一度占据GDP近四分之一的房地产市场，它的上下游相关供应链就业人群至少千万，当房地产市场变得越来越不景气的时候，就和当初的教培行业一样，一个人离开了房地产行业，自然会寻找新的工作，而新的工作，本质上就是挤压别的行业，它可能会加剧内卷，让今年本就严峻的就业形势，变得再次艰难起来。

房地产的重要性不言而喻，它的兴衰不仅仅关系到经济增速的高低，更重要的是，作为一个庞大的支柱型产业，更关乎着数千万人的就业。

今年房地产的利好消息蛮多，各种数据也表明一二线城市的房地产市场正在回暖，不仅是成交量，包括新房价格都有所回升。

目前来看，这是好事情，房地产的大幅回暖可以促进经济发展，带动更多人就业，但长期来看，我们似乎错过了一个让房地产软着陆的最好时机。

在经济结构化转型困难的当下，房地产应该站出来撑起经济复苏的重责，但不可避免的，当这种责任越来越重要的时候，它可能就会反噬到其他行业。

尤其是在经济增速普遍放缓的今天，我们急需促进内需，扩大消费，但当房地产首付贷款三十年透支了人们未来的收入时，促进内需和扩大消费，就只能通过增加收入的方式来提高。

透支未来是有限的，当房地产和三十年房贷深度捆绑的时候，我们得益于房地产，也被房地产所裹挟。

去地产化，无疑就会面临另一个更沉重的问题：当我们不再依赖靠房地产促进经济的时候，我们还能够依靠什么来促进经济？

房地产的周期性，可能快到了。

end.

作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。

关键词：