福州塔头片区,榕发悦乐郡三期,怎么看?

前几天网友发来悦乐郡三期的资料,让个人水一篇,今天就来聊聊这个项目。


(资料图片仅供参考)

项目情况

榕发悦乐郡三期:地处二期右侧,塔头路南侧,二化新村北侧。

项目占地13.23亩,规划一栋20层的塔楼住宅,主推面积128,161平米。

土拍情况

2021年12月1日,福州榕发以底价3.08亿拿下宗地2021-65号塔头七期出让地块一,楼面价17452元/平,土地面积:13.23亩;容积率:2.0,其中商业建筑面积不低于5500平方米,不超过6500平方米,商品住宅销售指导均价为35000元/平。

分析:2021年底最后一场土拍,虽然当天有国贸天琴湾这样热度极高的地块,不过整体已经全面遇冷,本土国企开启了首次兜底。

其中作为代表,榕发当天兜底了三幅地块,除了这幅外,还有南二环的北源云筑,台江的江墘云筑。

对于这幅袖珍地块,位于榕发已经拿下的悦乐郡隔壁,最容易被拿来做对比。

2020年榕发拿下了塔头TOD的纯商地块,在当时还算有热度的土拍市场,地铁口的纯商最终被榕发底价拿下,楼面价1.58W,可以说也是令人惊讶。

时间过了一年,虽然起拍楼面价上涨了2K,不过时机已有所不同,当然更容易对比的还有去年在塔头拿地的保利,目前在售的保利锦上,同样纯商楼面价2.29W。

相比来说,悦乐郡两幅地块都存在较多商业等额外配建,变相拉低了楼面价。

对于三期地块,地块较小,形状不规则,没有过多的开发空间,虽然给出了指导价3.5W,不过按目前板块售价来看,同样存在溢价。

当然相比于兜底的北源云筑,这幅袖珍地块的压力明显小了很多。

户型情况

128平米:四房两卫两厅,四开间朝南,客餐厅南北不通透,北侧卧室是西侧开窗,整体的空间都不大,相比于目前同类型产品,优势不大。

161平米:五房两厅三卫,独立入户门厅,四开间朝南,客厅朝北侧,主卧设计了L型大阳台,整个户型设计虽然是主流大面宽布局,但是南北朝向和阳台布局都比较另类。

分析:对于项目的两个户型,可以发现都比较特殊,主要原因在于项目的楼栋设计,采用的是比较早期的塔楼设计。

设计成了三梯四户,其中两梯设计成双开门,不过也只有161的产品有独立门厅。

对于塔楼最容易联想就是这几年流行的连廊板楼,虽然很多人吐槽连廊的隐私、安全问题,不过查看塔楼的设计,可以发现硬伤不少。

比如东西端头的161平项目,南侧采光完全被凸起的中户遮挡,只有两侧的主次卧有半天的日照,项目直接把客厅设计在北侧放弃采光。

中户与端头之间不止影响采光,还影响部分空间的对流,以及部分隐私问题。

对于中户,虽然采光没有影响,不过也存在南北不对流的问题,不管是客餐厅,还是主次卧,都无法对流。

对于这样的楼栋设计,一般跟连廊一样适合刚需产品,不过项目在128、161平这样刚改近改善的面积段,做这样的产品设计,很明显接受度不太高。

结合早期塔楼的产品,比如金城湾,很明显128平的中户接受度比端头更高,这点跟连廊端头强于中户反而有所不同。

对比榕发这几年其他项目的户型布局,悦乐郡三期+揽湖郡的连廊,这两个户型设计也是一绝。

区位情况

项目地处塔头片区,地处二环内,区位优势不错,距离地铁4号线100米左右,纯正地铁盘,距离泰禾广场800米,晋安湖1.3公里,休闲购物配套尚可。

项目北侧塔头路,存在噪音影响,南侧是十中和老旧社区,城建界面一般。

对于项目由于非常袖珍,社区空间忽略不计,整体来说项目除了地铁和二环内两大卖点,其他属性都比较一般。

价格情况

项目还未上市,以指导价3.5W做个参考对比:

1、榕发悦乐郡:B区均价3.38W,2T2板楼,户型106、1302、榕发悦乐郡:A区均价3.54W,2T3连廊,户型110、131、151、1673、保利锦上:均价3.57W,2T2板楼,户型116、125、142

分析:对于项目而言,周边的参考就是两大新盘,悦乐郡B区作为一期,开盘即热销,售价也是最低的,楼栋定位也相对纯粹,唯一缺点在于,106做2T2,公摊高达27%。

对于A区,靠着B区的热销也做到了较高的去化,不过从价格和楼栋定位出发,性价比并不算高。

均价上涨近2K,主打的产品面积段也有上涨,但是其中两栋高层住宅却是连廊设计,差点意思,167是2T2位于北侧,采光北南侧楼栋影响还有更明显的噪音。

对于保利锦上,户型设计和产品定位相对较优,缺点在于距离地铁有点距离,周边没有明显的优质配套。

从塔头的售价走势来看,如果放在2年前,可以说难度相对较低。

当时板块的高比例安商房,比如棠悦山南、蓝光玖榕台等,售价都卖到3-3.2W左右,个别甚至还要求加价,捆绑等。

配合世欧澜山4W+的二手,以及建发央玺5W+的售价,只能说板块当初的定价也是略显疯狂。

在悦乐郡上市后,靠着纯商+地铁的优势,直接把板块定价打下了一个台阶,虽然做到热销,不过去化热度也开始逐步下滑。

保利锦上同样纯商,再搭配较好的户型设计,去化不算差,不过268套的体量,5个月时间,网签200套,去化率74%,依然低于预期。

此时回到悦乐郡三期,项目户型设计硬伤过大,社区更加忽略不计,噪音依然明显,对比一二期没有任何优势,对于锦上除了地铁外,没有任何优势。

可以说三期如果按照3.5W的价格上市,很明显性价比不高。

做个计算:161平-总价560W,128平-总价450W。

较高的门槛,配合不怎么样的社区和户型,只能说这样的搭配相对尴尬。

从设计出发,做一二期同样的产品,可能是觉得板块客源如此,同时不做刚需产品,压缩体量,不过目前东区刚改扎堆,这样的总价去东区可选的不少。

综上,128平的硬伤相对上,门槛也更低一些,结合上市的实际价格,会有一定客源,至于161平的产品,庆幸只有40套左右。

楼盘总结

项目位于塔头片区,优势在于地处二环内、地铁盘、纯商,劣势在于无社区、北面噪音、塔楼设计。

对于有意向的客源,建议关注最终上市的价格,不要因为一二期去化不错,而带上了光环。

对于房企榕发,今年压力也不小,东二环揽湖郡、誉湖郡、南二环北源云筑、奥体麓里云筑、三江口江悦学筑。

这些项目全部纯商定位,面积合计328亩。

近期五四北安商房榕发夏荷郡,交房后也是争议不断,89户型,因为实测面积90.01,导致契税上调,同时近期交房后社区满地建筑垃圾的视频。

对于榕发要如何顶着争议,走出自己的商业化路线,给那些兜底的本土国企做出表率。

只能说难度颇大。

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