谁也没想到，过去的一年里，掉队许久的招商蛇口一直在悄悄扮演“接盘侠”的角色。

近几年由于国资的崛起，被冷落的四大老地产股“招保万金”重新被提起，这四家地产商里，万科保住了TOP3的地位，保利和金地都有肉眼可见的规模扩张。

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相比之下，招商蛇口这个深圳特区的“亲儿子”，看起来最为温吞。

曾经有一段时间，招商蛇口因为拿到监管发放的收并购融资而迟迟未出手，经受市场非议。但是从去年下半年开始，招商蛇口的动作开始密集。

去年10月，恒大在深圳最值钱的旧改项目“蛇口饼干厂”被招商蛇口接手，新规划中取消了保障房配套，增加了近一半的可售面积。

最近招商蛇口又通过和新城项目公司进行股权质押的方式，“曲线”夺得杭州崇贤花海地块，被新城的投资人质疑公司充当代拍“马甲”。

各种花式拿地之后，招商蛇口2022年的新增货值冲至全行业第三（中指研究院数据）。

在深圳大本营有政策优势，在华东有其他房企协助，多管齐下，招商蛇口把2023年的销售金额目标定为3300亿元，同比上涨13%。在目前的大环境下，这样的增长幅度在全行业都是很罕见的。

有意思的是，招商蛇口对今年的财报似乎也准备了大招，其2022年大规模计提了64亿元，直接影响净利润大减6成。很多人猜测，这样的操作不排除有“业绩洗澡”的可能性，2023年这家温吞多年的国企很可能会实现利润起飞。

“代拍”疑云

今年2月，杭州兔年首场土拍结束。人气最旺的崇贤花海地块，因其常年种满各式花朵而得名，是板块内最大的一块留白地。崇贤花海地块拍至封顶，需摇号确定结果，最终新城控股凭运气斩获。

有当地业内预测首家吾悦广场即将花落杭州，还有一个声音则完全相反，当时就有传言称，新城后续或会与招商蛇口发生关联，未来可能由招商蛇口操盘开发。

没想到传言成真。

3月27日，这幅地块的开发公司“杭州北泓房地产开发有限公司”的大股东由新城的杭州公司，变更为招商蛇口的杭州公司，这意味着落地杭州的不是首家吾悦广场，而是第二座招商花园城。

此前，招商蛇口的杭州公司通过股权质押拿下99%股权时，有新城控股的投资人在3月初的临时股东大会上，质疑新城为马甲代招商蛇口拍地，新城的管理层否认了这种说法。

招商蛇口使用马甲的嫌疑，主要来源于自己也参与了崇贤花海地块的竞拍。吊诡的是，2020年7月招商蛇口曾拿下上海虹口地块。当时中海等三家房企围标被查，被禁入上海三年，一下为招商蛇口除掉了三家强劲的竞争对手。三年后，招商蛇口疑似以类似的方式深耕杭州。

不过，各个城市对马甲的容忍度是不一样的。

“招商在杭州还可以，不会需要新城来帮忙，只是说多一个马甲多一些概率。杭州土拍规则不严格，这么操作是合规的，不像上海，甚至会穿透到母公司来查。”同样在杭州深耕的另一家央企开发商的城市总对《凤凰WEEKLY地产》说。

另一家TOP10房企的杭州公司员工介绍，“上海虹口围标被重罚，一个是因为上海管理严，一个是因为当时房地产市场很热，围标严重损害了政府利益。杭州没有明确不能在土地成交后转让，理论上是合规的，关键要看政府查不查。”

对于长三角的高能级市场，招商蛇口显示了足够的野心。

不仅是崇贤花海地块，当次杭州土拍还有一幅热门地块“牛田单元R21-09地块”由北科建竞得，招商蛇口通过后续合作的形式，参与其中。最新的项目采购文件显示，牛田也即将建设一座花园城。此前，北科建在杭州运河新城的运晓花望府和运晓花映里2个项目，也均由招商蛇口进行开发操盘。

招商蛇口在杭州通过诸如此类的手段，拿下了不少优质地块。难怪招商蛇口的总经理蒋铁峰在近期的业绩会上谈到杭州拿地时难掩兴奋：“你看杭州上次六十几家摇号（杭州2023年首批拍地），谁摇中这个，开盘肯定是秒光的，一个城市总运气好，一年摇到两三块好地，日子就不愁啦。”

图为蒋铁峰在业绩会上发言

运气更好的还要数招商蛇口上海城市总。招商蛇口上海公司在去年以741亿元稳居当地销售额榜首，给集团贡献了约4成的销售额（集团全年销售额2926亿元）。

蒋铁峰在业绩会上还透露，招商蛇口在杭州、上海两城即将到来的土拍上，还会新获取一些地。

招商蛇口把2023年销售金额目标定为3300亿元，估算较2022年度的2926.02亿元，约有13%的增长。这么足的底气就缘于2022年的大幅拿地。

数据显示，2022年招商蛇口累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1279亿元，支付地价为766亿元。其中，在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%，先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地。

“我们去年拿了很多土地，比如说上海、合肥还有苏州那些地，这些土地我们今年会陆续上市，我们有相当的楼盘，应该会是叫红盘或者总红盘，基本上开盘可以秒光的。”蒋铁峰说。

大幅的计提

光看拿地幅度和销售目标，招商蛇口可谓形势一片大好，但其2022年的实际盈利能力出现了断崖式下跌，归属于上市公司股东的净利润42.64亿元，同比减少58.89%；扣除净利润为33.87亿元，同比减少61.76%。这个跌幅在TOP10房企里，是偏大的。

招商蛇口财务总监黄均隆在业绩会上解释净利润大跌时，提到了计提减值准备。“我们去年计提的减值准备比2021年也多一点，这个也是我们夯实资产质量具体的减值准备。2022年比2021年应该多了20个亿左右。”他说。

图为3月21日招商蛇口2022年业绩发布会现场

近三年，招商蛇口一直处于增收不增利的尴尬局面，大规模计提资产减值是一个重要原因。

根据财报，2022年招商蛇口资产减值准备计提共计约64.01亿元，其中信用损失准备为13.55亿元，存货跌价准备36.41亿元，投资性房地产减值准备11.44亿元，长期股权投资减值准备2.15亿元，其他资产减值准备为0.45亿元。

受计提减值影响，招商蛇口在2022年减少归母净利润45.58亿元。

在2021年，招商蛇口同样因为计提减值43.72亿元，减少当年归母净利润34.56亿元；2020年，招商蛇口计提减值31.01亿元，减少当年归母净利润21.84亿元。

房地产下行以来，计提资产减值是一个大趋势，不过逐年计提大额增加的还是少数。还有个别房企，比如龙湖，销售额差了招商蛇口900来亿，业务布局地区相似，2022年未进行计提减值。

“是否计提存货跌价损失，以及计提的幅度，都和项目所在市场的市场走势与市场状况有关，因此企业规模并非计提的主要依据与参考因素，而是与企业项目分布区域及区域内的市场状况，以及企业自身对于财务审慎性原则如何把握的问题关系更紧密。” IPG中国区首席经济学家柏文喜说，“这也正是龙湖和招商蛇口虽然企业规模差不多，却一家选择不计提、一家选择大额计提的主要原因。”

对于大幅变多的计提，柏文喜称：“不排除有业绩洗澡的可能。”

“业绩洗澡”，即刻意压低公司业绩，将一些利润推迟到下一个发布期进行集中体现，让下一个发布期业绩大涨。主要的方式就是通过大规模计提坏账、商誉减值、资产减值等手段，使上市公司业绩出现大大降低。

有投资者在业绩会上提问招商蛇口的净利润是否已见底，黄均隆回应：“今年从前面几个月的销售趋势来看是在回暖的。我们去年拿的一些地是为今年及以后年度打下了基础的，所以我对未来利润的增长充满信心。”

按照蒋铁峰的分析，今年除了新增土地、保证去化的流速之外，今年招商蛇口会上市6000亿的存货，按平均55%的去化率，就能实现3300亿的销售额。华泰证券认为，招商蛇口2023年的销售目标突破了招商蛇口2021年销售峰值，再创新高，体现了公司的成长决心。

照这样看，销售额的增长是比较简单的，难的还是扭转利润下跌的趋势。

蒋铁峰在业绩上还介绍，招商蛇口要在未来三年跻身五强。“五强并不仅仅是一个规模的指标，更多的是利润、质量、效益、转型、收入、品质等多维度”。

从已披露业绩的龙头房地产公司来看，目前归属于上市公司股东的净利润排在招商蛇口前面的，就有保利发展（183亿）和龙湖（234.5亿）。还没披露全年业绩，但是半年业绩就已“秒杀”招商蛇口的，有万科（上半年122.2亿）、华润置地（上半年106亿）、中海（167.4亿元）。招商蛇口全年42.64亿元的核心净利，与前5家房企有四五倍、一百多亿的差距，三年时间跻身“利润五强”是不切实际的幻想，还是预谋已久的阳谋？

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