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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

(资料图)

传了好几年的西部新城，今年终于要有大动作了。

不久前，《2023年鹿城区读地手册》发布，公布了39宗计划今年出让的经营性用地。其中，西部新城19宗，占了半壁江山。除去安置、租赁地块，西部新城妥妥占了大头。

在这19宗地块中，住宅用地3宗、商服用地16宗，足见这座新城在今年温州城市建设中的分量。请注意，有16宗商服地块。

商服地块区位示意图。来源：2023年鹿城区读地手册

当前，鹿城区今年首宗商品住宅用地已经挂牌，就位于西部新城，将于6月5日出让。

另据浙江省建筑设计研究院发布的消息，该院设计的温州鹿城西部生态新城科技产城融合项目（西部新城启动区概念方案设计及重点地块建筑方案设计）成功落地，还同步发布西部新城的效果图、视频。单从现有的视频和效果图来看，确实很高大上。

或许不少市民还有疑问，以当前的经济形势、楼市行情，西部新城这么多地块，尤其是商服用地，能顺利出让吗？

直到最近，《鹿城区2023年重大项目清单》发布，公布了一些项目的详情，我们可以发现一些端倪。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

根据去年批复的《温州市仰双片区中央涂单元及鞋都一期C-26等地块控制性详细规划（修编）》，西部新城功能定位为：温州主城区西部副中心，并围绕“产城融合创新高地、城市西部门户地标、市民公共服务中心、舒适宜居公园城市”四个目标，打造城、人、产融合发展的样板区。

中央涂单元及鞋都一期C-26等地块控制性详细规划（修编）。来源：市自规局

在《鹿城区2023年重大项目清单》中，西部新城大量项目列入，其中值得关注的有10个，包括2个政府投资项目：城市阳台、中心绿轴。

西部新城还有8个其他企业投资项目，项目责任单位包括区国有控股集团在内：

茶花地块项目（B-10至B-15）

市民荟项目（B-16、B-18、B-20）

商业水街项目（E-14、E-15）

大孵化器A区项目（B-21）

大孵化器B区项目（B-08）

大孵化器C区项目（B-22）

榕树地块A区项目（B-06）

榕树地块B区项目（B-07）

来源：鹿城区2023年重大项目清单

很显然，西部新城具有“中心区”特征——中间一条绿轴，自南向北穿过“茶花”与瓯江交汇于城市阳台。

中心绿轴方案阶段效果示意图。来源：省建筑设计研究院（仅供参考，以最终实施方案为准）

“茶花”为低高度、大体量建筑，适合打造各类场馆等公共设施，就像各个“中心区”广场前、绿轴旁的博物馆、科技馆、图书馆、大剧院等。

“茶花”方案阶段效果示意图。来源：省建筑设计研究院（仅供参考，以最终实施方案为准）

“茶花”两侧，以“榕树”形成地标建筑群，包括高约240米的超高层建筑。

“榕树”方案阶段效果示意图。来源：省建筑设计研究院（仅供参考，以最终实施方案为准）

还有市民荟项目，结合西部新城的功能定位之一——市民公共服务中心，有没有可能是鹿城区的市民中心？更大胆一点的猜测，就像龙瑞大厦一样，会不会有更多机关单位搬迁至此？你们可以有充分的想象空间。

市民荟项目方案阶段效果示意图。来源：省建筑设计研究院（仅供参考，以最终实施方案为准）

另外，商业水街若设计合理、运营成功，将推动西部新城的繁荣。大孵化器也将为这座新城导入产业，或将与周边的鞋都相结合。

大量的行政、公共、商业、商务、生态功能，资源集中度非常高，可以将西部新城，看作是“鹿城中心区”。或许，它还将成为鹿城区的政务服务中心。毕竟，老城区发展空间狭小，在历史文化街区的定位、规划之下，部分功能有必要迁出了。

类似案例，在杭州西湖区政务服务中心、临安区青山湖商务中心（市民中心），都已上演。

仔细看看地图，你会发现西部新城看似位于现有城区的西部，其实它位于鹿城区整个版图的中部，继续向西还有很大的发展空间、潜力。

西部新城位置示意图

相比较其他县（市、区）还在全力打造中心区域，城市化水平更高、发展基础更好的鹿城区，已展现出全面铺开、多点建设、均衡发展的势头，当前“东强西弱”的局面将得以改变。

看起来，鹿城区更迟启动“中心区”建设，但从全域发展角度看，鹿城区反而走在其他县（市、区）之前。

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或许又有人觉得西部新城在“画大饼”。确实，温州不少新城建设非常缓慢，令市民感到失望。但是，西部新城很可能不一样。

西部新城方案阶段效果示意图。来源：省建筑设计研究院（仅供参考，以最终实施方案为准）

其实，纵观温州城市建设史，就会发现一个规律，集全县（市、区）之力建设、资源高度集中的“中心区”，尤其是带行政功能的“中心区”，效率非常高，效果非常好。

那些建设缓慢的新区，往往不像这些“中心区”的高资源集中度，也缺乏执行力，甚至存在扯皮，但归根结底是不够重视。

2007年，龙湾区行政中心投用，随即龙湾中心区全面铺开建设。到了2010年左右，龙湾中心区就基本成型了。那些年，温州城市建设基本停滞，龙湾中心区是一股清流。

直到2012年龙湾万达广场开业时，龙湾中心区才走进更多人的视线。不少远道而来的市民非常惊讶，从来不知道温州竟有这么一座新城。

龙湾中心区

在龙湾中心区基本建成之际，瓯海还是“有区无城”状态，不少市民纷纷吐槽瓯海中心区“画大饼”、“没动静”。然而2013年瓯海区行政中心投用后，瓯海中心区的建设就按下了加速键，到2016年左右就初露端倪了。

后来，瓯海中心区成了温州城市形象最好的区域之一，为温州撑起了高铁门户形象。即便体量很大的商务区，入驻率也不低，还聚集、培育了一些产业。

瓯海中心区

还有乐清中心区、苍南县城新区等都肉眼可见。

从原鹿城工业区拆迁起，我们就能看到鹿城区建设西部新城的决心。结合当前的功能定位、区域规划、项目设计等一系列细节，我们可以看出，鹿城区建设西部新城的决心非常大。

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或许又有人说，支撑这座新城的人口哪来。不管温州建设什么项目，“温州没人”的质疑声总是不绝入耳。

西部新城方案阶段效果示意图。来源：省建筑设计研究院（仅供参考，以最终实施方案为准）

根据“七普”数据，鹿城区广义上的“大城西”（包括广化、双屿、丰门、仰义、藤桥、山福在内的街镇），常住人口近45万人，占鹿城区总人口近40%。

还有永嘉西南的瓯北、桥头、桥下、金溪、茗岙等地，同样在鹿城区辐射范围内，常住人口也高达37万多，占了永嘉总人口40%以上。

如此规模庞大的人口基数，却长期享受着低质量的城市生活。西部新城，对鹿城“大城西”的居民来讲，是期盼已久的大手笔、大动作。

西部新城方案阶段效果示意图。来源：省建筑设计研究院（仅供参考，以最终实施方案为准）

这座让西部市民等了20多年的新城，将加速吸引双屿以西、瓯江以北的市民“进城”，让原先分散居住的市民更集聚。鞋都—瓯北过江隧道被提上日程，或许也有这方面考虑。

同时，老城区的外溢人口，也多了西部新城这一个新选择。

这些，都是生活改善、品质提升的体现。

作为温州城市西部门户，西部新城建成后还有望辐射至丽水。毕竟，西部新城是丽水来温州的必经之路，如今也有大量丽水市民常住在这一带。

西部新城方案阶段效果示意图。来源：省建筑设计研究院（仅供参考，以最终实施方案为准）

需求是客观存在的，但当前的经济形势、楼市行情，短期内快速崛起一座新城，确实有些难度。

因此，西部新城要做好以下几个方面，才能更好地包括开发商、企业、购房者在内的社会投资，让西部新城的蓝图更快实现。

加快建设中心绿轴、城市阳台、“茶花”、市民荟项目等标志性项目，尽早出形象。

积极对接中国鞋都、瓯北五星工业区等相关上下游产业，吸引企业总部落户在西部新城。

2中新校等尽快明确具体形式，尽快启动建设，确保西部新城享有优质教育资源。

除商品房外，也要建设针对人才的长租公寓，便于集聚、吸引尚未购房的年轻人。

商业水街要引进优质运营商，打造优质商业综合体，避免失败案例再次发生。

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