刚刚过去的财报季，物管企业的表现格外值得关注。

早几年，在资本红利加持下，物管企业各个踌躇满志，追求规模的快速增长。比如合景悠活提出规模3年增长超8倍，旭辉永升服务目标“5年十倍”，世茂服务目标“3年5倍”。

可行业的高速发展，却并不等于玩家们的良好业绩。2022年，受地产行业冲击，以及快速追求规模化等自身因素影响，物管企业增收不增利现象凸显，净利润更是首次普遍下跌。

【资料图】

与此同时，估值触底、地产反噬、商誉激增、独立性成疑等标签，也是摆在各大物企面前的现实难题。

按照万物云董事长朱保全的说法，经过2022年的洗礼，物管行业的故事被踩了急刹车，是时候进行一场大反思了。

独立性反思：

频繁输血关联方，物业成为“提款机”

早期时候，物管公司一直以房企附属品的形式存在与生长，业务单一，还经常需要母公司输血。

直到2019年，物管企业乘着资本的东风，才逐渐从房企内部分拆出来。之后几年，物管企业纷纷通过第三方外拓的方式，力求降低与母公司的业务关联占比，摆脱外界对其独立性的质疑。

可是，2022年发生的一系列事件，直接把物管公司所谓独立性打回了原型。

第一，客户来源仍然依赖关联方，一损俱损。

虽然这几年，不少物企都在努力加强第三方市场化拓展力度，可关联方的业务占比依然不低。

朱保全也称，物业第一个反思，就是反思其与地产公司之间的关系，也就是物业的客户来源是否相对多元丰富，而不是仅仅来自于母公司或者关联公司。

据乐居财经研究院统计，2022年，共有30家物企公布了在管项目中关联方面积情况。其中，关联方面积占比超50%的有13家，超60%的有9家物企。

比如，荣万家关联方面积占比高达97.2%，华发物业服务关联方面积占比86.9%，烨星集团关联方面积占比76.1%。

物企面积来源过于依赖关联方，最直接影响就是一荣俱荣，一损俱损。2022年，受房地产市场持续下行拖累，物管企业业绩也遭受重创。

据克而瑞统计，去年51家上市物企营业收入增速不及上年一半，净利润同比大幅下滑4成。从市值来看，物业板块总体市值一度冲破万亿港元。可截止2023年一季度末，上市物企总市值仅为4265亿港元，相较最高点腰斩都不止。

第二，频繁输血关联方，物企独立性备受质疑。

更让市场担心的，是物管公司通过多种间接方式，向地产公司输送利益。

比如，鑫苑服务4亿元存款被大股东质押，而董事会竞对抵押事项不知情。2022年11月，联交所对鑫苑服务及四名董事采取纪律行动，认为他们的留任会损害投资者权益。

再如，恒大物业违规为母公司恒大集团提供担保，134亿元存款质押被相关银行强制执行。后面的调查结果，披露了一个惊人内幕：恒大物业和中国恒大共用处所保管公司印章，以及使用相互连通并有时重叠的用印审批系统。

还有，2022年7月，金科服务向金科股份借款15亿元，用于补充母公司流动资金。当时摩根大通就表示，担心金科服务未来会出现更多类似交易，以及母公司能否如期归还款项。果不其然，截止今年3月30日，首笔本金利息未能在宽限期内支付。

所以今年业绩会上，很多物企都特别强调了与兄弟公司间的独立关系。

比如碧桂园服务就表示，公司不依赖非业主增值服务（物企为母公司提供服务得到的收入），也很少依赖关联兄弟公司。而且经过多年第三方拓展，公司已经完全具备市场化独立能力。

万物云也表示，十多年前，市场诟病公司虽然住宅做得好，但是项目都是万科的。现如今，公司67%的合同，已经跟万科地产没有任何关系了。

收并购反思：

始于规模至上，如今又被规模反噬

由于物管行业市场集中度仍然偏低，所以多数物企首先考虑的，是通过收并购把规模做上来，提高市场占有率。

据明源君统计，从2019年到2022年四年时间，物企收并购超过200宗，涉及金额超630亿元。其中，2021年物企收并购达到高潮，交易总额高达356亿元。

趁着资本热度尚存，物企加快规模扩张无可厚非。可越是这个时候，企业就越容易迷失，浑然不顾高溢价和业务契合度，一心一意搞扩张。

由此，也带来两个后遗症：

第一，增加商誉减值释放的风险。

凡事皆有两面性，并购可以快速提升公司规模，可一旦收购对象业绩达不到预期，就将造成商誉减值，直接影响公司净利润。

比如某龙头物企2022年整体毛利率下降5.9个百分点，原因就包括收并购带来的商誉减值及无形资产减值金额约17.7亿元，收并购带来的合同及客户关系等的摊销为10.8亿元。

第二，边拓边亏，投后整合效果不佳。

收得好的判断标准，不是收的时候怎么样，而是收进来之后，能不能把企业管理好。

前几年，物管行业基本处在快速扩张抢地盘的非理性阶段，不少物企的想法往往是收了再说，继而导致部分外拓的市场化项目质量不高，拉低费率。

比如新城悦服务就指出，并购子公司的毛利率相对不高，拉低了基础物业服务的整体毛利率。2022年并购子公司数量达到了11家，收入占比已经达到了27%，但并购子公司的毛利率还不到20%。

而某头部物企，自2019年大规模收并购以来，亏损项目大幅提升，2022年3月亏损项目占比竟高达37.21%。

所以，大举收并购带来的负面影响，的确值得物管企业好好反思。

比如碧桂园服务就表示，2022年公司主动退出亏损或收缴率低的项目，总退出合约管理面积约8400万平方米，相当于一些小型物管上市公司的规模。

招商积余则表示，物管行业正从重视规模扩张转向重视投后管理，公司也会聚焦一些估值合理、运作规范，同时在细分业态上有较强能力的标的公司。

绿城服务也指出，今年将暂停新城市的市场拓展，重点提升北京、上海、深圳等九大核心城市的市占率。同时，公司还将停止与第三方中小开发商合作，战略性放弃部分收费单价较低、甲方资金不健康的项目以及年营收200万以下、非战略客户的项目。

社区增值服务反思：

物业是个筐，但也不能什么都往里装

就像房企逢场必谈高质量发展一样，如果哪家物企还没有布局社区增值服务，那他一定会被同行嗤之以鼻。

社区增值服务之所以备受物企追捧，主要有两个原因。

第一，想象空间大，能给资本讲故事。

在物企的发展蓝图中，社区增值服务的覆盖范围非常广泛，比如社区团购、家具购买、家政服务、房地产交易、健康养老、文化教育、社区金融等等。有房企高层表示，如果物业服务是万亿级蓝海，那么增值服务就是10万亿级蓝海。

总之，在物企的故事里，社区增值服务是个筐，什么都能往里装。

第二，毛利率高。

一般而言，社区增值服务毛利率高于物业管理服务及非业主增值服务的毛利率，原因是提供社区增值服务的劳动密集程度较另外两条业务线为低。

比如2022年，物企基础物业服务业务的毛利率通常为15%-20%，非业主增值服务业务20%左右，社区增值服务业务高达30%-40%。

物企在社区增值服务上广撒网，以此抵御企业经营风险的出发点无可厚非。可问题的关键在于，业主用房地产交易，为什么选你而不选贝壳。用社区团购，为什么选你而不选美团。

比如很早就布局增值服务的彩生活，一度认为符合刚需、高频、笨重、低价的项目能为客户所接受，实际在盒马生鲜，朴朴等竞争对手面前，物业公司是业余选手，不具备竞争优势。

中海物业在经过一系列试错之后，发现真正能做到拳头产品的，其实是房屋租售和家居装修。

不能否认，经过这几年的探索实践，物管公司在社区增值服务上面取得了长足进步，但这种进步依然低于市场预期，目前还没有哪一门类的增值服务，能够明显领先专业服务提供商。说到底，物企还没有真正走通社区增值服务的商业模式。

所以对社区增值服务的反思，最主要的一点就是少画饼，多聚焦。

明源君建议，物企应该根据自身项目的业态、用户的特征性质去做增值服务，更好地服务业主，而不是整天鼓吹增值服务的高利润和巨量增长空间。

比如，基于与业主长久相处的观察，碧桂园服务成立本地生活业务线品牌“智享楼下”，为居民提供生活好物和洗衣洗护等家庭生活服务，不断丰富社区“一刻钟便民生活圈”。2022年，楼下洗衣门店超300个，服务业主超15万名。

时代邻里同样通过积极洞察业主需求，发挥物业企业近场优势，开展社区团购及多种有偿到家服务，为业主与客户提供丰富的品质好物与生活服务。报告期内，时代邻里的社区增值服务收入达到3.78亿元，毛利率32.9%。

注：各位地产朋友想和本文作者进一步交流，可以直接加本文微信号（-ab19650618），麻烦注明房企+职务+姓名。

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