大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！

广州的土拍，已经很久没有这么疯狂了！

昨天拍出的番禺-长隆“超级地块”，结果大家应该都已经知道了，该吃的瓜也都吃完了。

(资料图片仅供参考)

我还是简单带大家回顾一下：

参与争夺的开发商，是华润、保利、招商蛇口、华发，四家都是巨无霸级的国央企龙头房企；

竞价的过程，经过长达80分钟的激烈拉锯，56轮轮流举牌，两宗宅地全部触发摇号；

最终的成交价，两宗宅地总价高达166.8亿，溢价15%，两宗商地总价也高达约30.32亿，加起来近200亿。

图源：拆神

什么是史诗级土拍？这就是。

历史证明，这种级别的土地出让，一般都会对区域房价造成重大影响，甚至重塑楼市格局。

今天我想跟大家聊的是：

四大巨头房企为什么不惜重金，也要重仓万博、重仓番禺？

200亿土拍砸下，接下来的番禺楼市，会如何发展？

钟情番禺的购房者，又该如何买房？

从最终的结果来看，高昂的参拍门槛、苛刻的拿地条件，丝毫没有影响开发商的拿地热情。

核心的原因，就是开发商们一致认识到，广州核心区域的优质地块，一直都非常稀缺。

具体到这块地来说：

1、位置贼好，宅地+商地的超级组合，就在万博边，长隆旁，番禺最最核心的心尖上。

2、交通贼便利，3/7/18号线三条轨道，南北通达天河海珠，东西去往广州南站，附近还有亚洲人流量最高的高铁枢纽-广州南站。

3、两宗宅地均规划了教育用地，幼儿园-小学-初中一站式配齐，补齐了板块内的教育短板。

集齐了核心区域、发达交通、成熟配套、世界级旅游IP，起拍楼面价却一点都不贵。

两宗宅地扣除配建成本，楼面价才4万/㎡左右。

而这块地左边，就是番禺第一改善豪宅和樾府，270㎡的楼王成交价已经去到8万+。

右边，则是番禺第一品质豪宅耀胜新世界，和樾府收官以后，最有潜力成为区域标杆盘的就是它。

其它项目已经帮它站稳了价位，打开了市场，这个项目未来面市，基本能坐享其成。

这种拍到即赚到的项目，有实力、有追求的开发商如果不去抢，简直都对不起自己。

但番禺也很聪明，地块本身足够优质，住宅地块随便拍，但竞拍商地的附加条件非常苛刻。

1、如果只参拍住宅地块，不参拍商业地块，要赔付违约金20亿。

2、商业也不是随随便便建一个商场就行，番禺从商业运营商、购物中心品牌以及未来的运营效果，都设置了非常高的门槛。

总结一句就是，地是好地，但想拿且得做好，可没那么容易。

从这个角度看，今天有资格走上牌桌参与竞拍的开发商，从一开始就是番禺组的“高级决赛圈”选手。他们也用真金白银的实际行动，表达了对番禺的高度看好。

而这番用心良苦，连蓝图和前景都规划好了，足以体现番禺对该地块寄予的厚望。

这块地对于番禺的意义到底有多重大，可以说怎么拔高都不为过。

要知道，广州拍地历史上总价超过百亿的地块，不超过4宗，汉溪-长隆地块就是其中之一。

历史证明，每一宗百亿帝王的诞生，都肩负其独特的历史使命：

2009年亚运城地块以总价255亿登顶全国地王，在城市规划上定位为广州城市“南拓”开发战略的引擎；广州亚运城，不仅仅是一个地标，更是城市的二次开发；

2022年，广船地块以187亿底价成交，承载的是老城荔湾区加速兑现一座白鹅潭CBD的决心和魄力，打造珠江边的城市新名片。

而汉溪-长隆地块的使命是什么？

我们先从番禺自身发展的角度来看。

番禺目前最大的问题在于，产业有，商业也有，但都割裂发展，没有形成聚合带动发展的高能级片区。

截止到目前，万博CBD已经聚集了39座甲级写字楼，还有万达、天河城等九大商业体，另外耀胜新世界广场还将打造约8万方K11 select，商业阵容没得说。

耀胜新世界广场效果图

而长隆板块由于有长隆IP的流量入口，2021年更是以389万年旅客人次跻身全球主题乐园25强。

这两个番禺比较有代表性的片区，虽然各自牛逼，但各玩各的，无法对整个番禺的商业能级、城市中心能级形成全面提升的合力。

而本次地块所处板块，为长隆-万博CBD，左侧为长隆欢乐世界，右侧为汉溪长隆大道，相当于补齐了长隆和万博的真空地带，一旦启动，将直接推动整个板块实现连片发展。

图源：广州楼市发布

2023年2月份，《番禺区汉溪大道北侧地块控制性详细规划》出炉，长隆欢乐世界将与南侧储备用地联动发展，建成开放式主题乐园，打造世界级的消费中心和旅游目的地。

长隆开放式主题乐园规划效果图

新的城市封面+新的城市地标+新的世界级消费中心，这是番禺给汉溪-长隆地块奠定的高站位。

其实，随着华快、新化快速，以及多条地铁路网开通，番禺与天河、海珠之间，早已无缝接驳，破解昔日过桥必堵的痛苦。

一旦南大干线今年9月全线开通，番禺的横向交通也将全部打通，重点板块之间不再是单打独斗，而是连线成面，实现产业、资源的互联共进。

再从整个广州的空间发展格局来看。

过去二十年，广州苦单中心久矣，资源高度集中在中心四区，导致所有人都往狭小的市中心跑，尤其是往天河挤。

但随着这块地的成功出让，广州未来城市空间格局的发展，向由单中心城市向多中心进化，又迈出了重要一步。

2021年广州提出，要在全市范围内建设五个世界级地标商圈，分别是：天河路-珠江新城、长隆-万博、金融城-黄埔湾、白鹅潭、广州塔-琶洲。

珠江琶醍商圈

琶洲、金融城，产业结构比较单一，没有太好的居住氛围，也没有太好的商业；

白鹅潭最近引进了不少好商业，但都还在建设中，近三五年内还成不了气候。

只有长隆-万博商圈，既不缺产业，本身的商业也已经发展起来了，目前的商业体量已有10个天河城那么大，无论是体量、成熟度、集中度、现代化感，都仅次于天河商圈。

也就是说，未来三到五年，在珠江新城之外，最有希望成为广州下一个中心的，就是万博-长隆。

北天河-珠江新城，南番禺-万博CBD双核城市格局，雏形已定。

在可见的未来，番禺不仅是广州的番禺，也是世界的番禺（至少是大湾区的）。

这是现在买入番禺最大的底层逻辑。

相比于天河、海珠的10万+天价，现在的番禺房价还算是在起步阶段。考虑买番禺的，现在也可以抓紧时间入手了。

但买番禺哪里，也得精挑细选。

首选肯定是直接受到利好辐射的长隆-万博CBD。

放眼整个万博，除了货量不多的越秀和樾府，门槛不低的新世界耀胜尊府，还可以看看宝藏盘保利悦公馆，单价4字头，本周中心楼王6栋，压轴加推，两梯四户，户户朝南。

交通很强，新光快速入口就在项目附近，一脚油门直通珠江新城。地铁18号线、22号线均途经项目所在片区，22号线市广路站就在项目不远处，门口还配建了公交总站。

教育、医疗配套也很能打，除了环绕项目的万博、祈福、市桥三大商圈，自身还配套有4000㎡商业；除了自身配建的幼儿园，周边还有师范二中、番禺实验中学等多所省市一级学校。

产品力和交付品质也非常不错。

91㎡三房，不仅是万博稀缺的南向三房小户型，而且总价只要360万左右，大大降低了入手万博资产的门槛。

125㎡四房，四开间朝南设计，加上贯通阳台的客餐厅，南北对流的同时，景观视野更开阔。

从万博出发沿着南大干线往东看，还可以看看莲花湾板块。

这个板块，拥有整个番禺最重要的汽车产业集群，去年产值超过1000亿，不缺想象空间。

作为番禺晋升新兴的置业热土，这个板块的标杆盘，无疑是保利领秀海。

首先看交通，南大干线（省妇幼至市新路段已开通）、8号线东延段（将动工）、穗莞深城际琶洲支线即将通车，几条重量级的交通线路都位于项目附近。未来通勤琶洲25分钟，万博也只需要15分钟。

再来看产品，84㎡与95㎡2+1房，都做到了四开间朝南，采光、通风无敌。每个卧室都采用了全飘窗设计，提升空间感，实用率更高。

最后看价格，以珠江新城-金融城-琶洲为核心划出一个圆，广钢新盘飚至7万/㎡，万博8万/㎡。

同等距离下的保利·领秀海，均价2.5万/㎡，84㎡的三房，200万就能拿下，直戳刚需的心窝窝。

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