来源：地产八卦哥 陈庆

(资料图片仅供参考)

01

上周五上海土拍结束，久不见报端的万科出了个王炸，成了本轮土拍的最大赢家，总成交金额达113亿元，占总成交额的21.8%。

据了解，此次土拍，万科报名10宗地块，不仅以全场最高总价，获得梅陇的巨型住宅用地，还拿下了松江印象城二期的重磅商住办地块，这个地块或将成为上海最大纯商业购物中心。

对此，有人评论说：（上海万科）三年不拿地，拿地吃三年。独独可惜北京万科，已经连续四年没拿地了。

如果说，北京万科只是暂时不拿地，或者北京少有符合万科拿地标准的地块，那还好说。但问题是，为啥连3月份出让的朱辛庄地块，妥妥可以赚钱的靓地，万科连名都不报了呢？

▲朱辛庄地块价格上限仅13亿，规模小、纯净地、利润高、资金少、流速快、难度低，位置又是在北京最火的昌平南，房地价差达26525元，房企拿地的盈利空间很大......

就是这样的香饽饽，万科连碰运气都不愿碰了。最后，让上海大华这样一家少为人知的房企捡了个漏。

而另一方面，今年万科除了在上海拿地外，在无锡、宁波甚至唐山都有所斩获。

也许，我们就此可以断定，万科不拿地，仅限于北京。

02

都说“北上广深”，面对全国第一档的超级城市，为啥万科要抛弃北京？

第一个原因很简单，也是大家想得到的，那就是翡翠书院。

万科在翡翠书院项目上投资了数百亿资金，但由于这个项目是自持租赁，需要租客一次性付清十年租金，市场上是没人为此买单的。所以这个项目相当于一个无底黑洞，拿地成本、运营成本居高不下，严重占用了北京万科的资金。

更严重的是，这个项目还引发了总部的质疑，自此，北京万科“土拍权”接近被收回。

其次，就我个人感觉而言，相比上海，万科可能并不看好北京房价走势。

为什么这么说？其实上海现在还有打新潮，不止是首套房需求，就连二手房业主，卖房也是为了打新。

上海打新需要积分，越热门的楼盘所需积分越高。幸而，最近一两年上海的新房供应量很大，导致很多热门地区楼盘的积分比越来越低，而这些楼盘相对于附近的二手房房价，还有不少倒挂。

▲上海的新盘，哪怕就是个低总价小户型，也能倒挂个一两百万，而且越贵的房子倒挂越多。所以，相比北京倒挂幅度仅5000-10000左右的“新房优惠”，上海楼市吸引力明显更大，甚至催生了类似于深圳的代持。

由此，相比北京，在上海买房就简单多了，你去买倒挂的新盘就行。同时，上海的土拍对开发商来说也是爽到极致，内城核心地段的土地供应仍然非常多，比如静安、徐汇、大虹桥等核心区的土地，上周的土拍都有供应。

而北京，有几块三四环的丽泽土地供应，就算是烧高香了，像天坛府中信城这样的二三环项目，可谓十年难遇。

▲也正是在这样的楼市境况下，整体而言，北京楼市远没有上海楼市活跃。2022年，北京楼市二手房账单为3700亿，略相当于上海二手房的60%，并且差点被杭州买房人以3644亿的成绩追上。

▲具体到今年的新房数据，楼市库存方面，北京大约是上海的1.7倍，而新房销售套数方面，北京却只有上海楼市的7成，销售金额更是只有上海楼市的一半。（数据来源：地产八卦女、中国指数研究院）

事实上，除了倒挂价差小、核心土地供应不活跃、成交情况没有上海楼市优秀之外，北京楼市还有一个问题就是，虽然新房价格还算比较稳定，但是楼面价一直在降。

例如，2020年卓越拿的北清云际项目，楼面价是5万一平；

之后建发在二拨子拿的两个项目，珺合府和文源府，楼面价分别是4万一平和3.6万一平；

今年从外地过来的越秀和大华，拿地楼面价分别是3.7万一平和3.5万一平......

在这样的情况下，谁先拿地，谁就先做冤大头。

虽说房地价差越来越大、利润空间越来越高，但保不齐出个什么幺蛾子。我想，这也是万科看淡北京楼市的一个原因吧！

03

北京上海，帝都魔都，在“两城孰美”这个话题上，万科用实际行动，做出了清晰的解答。

是啊，我知道北京在营商环境上、在产业布局上，可能比不上上海。

可是，作为唯一一个可以硬刚上海、拥有独特政治和金融禀赋的城市，北京楼市，不应该如此拉胯。

那么，北京楼市与上海楼市真正的差距在哪里？欢迎你留言私信，我们一起探讨一个贴近真实的答案。

以上观点，来自地产八卦哥陈庆。

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