万科,正在抛弃北京! 全球快资讯

来源:地产八卦哥 陈庆


(资料图片仅供参考)

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上周五上海土拍结束,久不见报端的万科出了个王炸,成了本轮土拍的最大赢家,总成交金额达113亿元,占总成交额的21.8%。

据了解,此次土拍,万科报名10宗地块,不仅以全场最高总价,获得梅陇的巨型住宅用地,还拿下了松江印象城二期的重磅商住办地块,这个地块或将成为上海最大纯商业购物中心。

对此,有人评论说:(上海万科)三年不拿地,拿地吃三年。独独可惜北京万科,已经连续四年没拿地了。

如果说,北京万科只是暂时不拿地,或者北京少有符合万科拿地标准的地块,那还好说。但问题是,为啥连3月份出让的朱辛庄地块,妥妥可以赚钱的靓地,万科连名都不报了呢?

▲朱辛庄地块价格上限仅13亿,规模小、纯净地、利润高、资金少、流速快、难度低,位置又是在北京最火的昌平南,房地价差达26525元,房企拿地的盈利空间很大......

就是这样的香饽饽,万科连碰运气都不愿碰了。最后,让上海大华这样一家少为人知的房企捡了个漏。

而另一方面,今年万科除了在上海拿地外,在无锡、宁波甚至唐山都有所斩获。

也许,我们就此可以断定,万科不拿地,仅限于北京。

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都说“北上广深”,面对全国第一档的超级城市,为啥万科要抛弃北京?

第一个原因很简单,也是大家想得到的,那就是翡翠书院。

万科在翡翠书院项目上投资了数百亿资金,但由于这个项目是自持租赁,需要租客一次性付清十年租金,市场上是没人为此买单的。所以这个项目相当于一个无底黑洞,拿地成本、运营成本居高不下,严重占用了北京万科的资金。

更严重的是,这个项目还引发了总部的质疑,自此,北京万科“土拍权”接近被收回。

其次,就我个人感觉而言,相比上海,万科可能并不看好北京房价走势。

为什么这么说?其实上海现在还有打新潮,不止是首套房需求,就连二手房业主,卖房也是为了打新。

上海打新需要积分,越热门的楼盘所需积分越高。幸而,最近一两年上海的新房供应量很大,导致很多热门地区楼盘的积分比越来越低,而这些楼盘相对于附近的二手房房价,还有不少倒挂。

▲上海的新盘,哪怕就是个低总价小户型,也能倒挂个一两百万,而且越贵的房子倒挂越多。所以,相比北京倒挂幅度仅5000-10000左右的“新房优惠”,上海楼市吸引力明显更大,甚至催生了类似于深圳的代持。

由此,相比北京,在上海买房就简单多了,你去买倒挂的新盘就行。同时,上海的土拍对开发商来说也是爽到极致,内城核心地段的土地供应仍然非常多,比如静安、徐汇、大虹桥等核心区的土地,上周的土拍都有供应。

而北京,有几块三四环的丽泽土地供应,就算是烧高香了,像天坛府中信城这样的二三环项目,可谓十年难遇。

▲也正是在这样的楼市境况下,整体而言,北京楼市远没有上海楼市活跃。2022年,北京楼市二手房账单为3700亿,略相当于上海二手房的60%,并且差点被杭州买房人以3644亿的成绩追上。

▲具体到今年的新房数据,楼市库存方面,北京大约是上海的1.7倍,而新房销售套数方面,北京却只有上海楼市的7成,销售金额更是只有上海楼市的一半。(数据来源:地产八卦女、中国指数研究院)

事实上,除了倒挂价差小、核心土地供应不活跃、成交情况没有上海楼市优秀之外,北京楼市还有一个问题就是,虽然新房价格还算比较稳定,但是楼面价一直在降。

例如,2020年卓越拿的北清云际项目,楼面价是5万一平;

之后建发在二拨子拿的两个项目,珺合府和文源府,楼面价分别是4万一平和3.6万一平;

今年从外地过来的越秀和大华,拿地楼面价分别是3.7万一平和3.5万一平......

在这样的情况下,谁先拿地,谁就先做冤大头。

虽说房地价差越来越大、利润空间越来越高,但保不齐出个什么幺蛾子。我想,这也是万科看淡北京楼市的一个原因吧!

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北京上海,帝都魔都,在“两城孰美”这个话题上,万科用实际行动,做出了清晰的解答。

是啊,我知道北京在营商环境上、在产业布局上,可能比不上上海。

可是,作为唯一一个可以硬刚上海、拥有独特政治和金融禀赋的城市,北京楼市,不应该如此拉胯。

那么,北京楼市与上海楼市真正的差距在哪里?欢迎你留言私信,我们一起探讨一个贴近真实的答案。

以上观点,来自地产八卦哥陈庆。

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