昨日（5月10日），2023年南京二批次土拍顺利落幕，战局激烈、闽系房企三巨头拿下南京3幅触顶地块，感兴趣戳：厦门三巨头“攻陷”南京……

今天，我们来接着分析一波底价成交及终止出让地块，重点关注人居森林、禄口、江浦、幕府创新区及桥北地块，究竟为何它们卖得不济？又有何破局办法？对普通购房人来说，手中的房产又该怎么处置？来一起看看！

01.

(资料图片仅供参考)

人居森林G15城投托底，

两次推介却没能争口气，

背后原因为何？

人居森林G15底价成交，被南京宁南房地产（雨花国资）以总价18.1亿拿下，成交楼面地价20502元/㎡。

又是国资托底，而此前人居森林已经历过两次流拍，去年4月一批次土拍，人居森林G06惨遭流拍；去年7月二批次土拍，人居森林G42流拍，G41被中北金基拿下，到现在还没动静。

今年雨花也先后召开了两场土推会，但从这次土拍结果来看，招商效果并不理想。

4月11日雨花人居森林土推会，图源南京房协

2月21日雨花土推会

看市场：现在人居森林有越秀天萃和铂玥江南一大一小两个项目在售，都是2021年底入市到现在还没卖完，去年底还推出优惠（据悉天萃98折+买包可半价、铂玥江南普通楼层2-3个点+顶底楼96折），并不易卖。

再加上刚拿的南京宁南G15还有中北金基G41，压力不小。

看开发商：国资南京宁南拿地人居森林G15，从我们了解来看，它不太具备独立开发商品住宅的条件，大概率还是找合作方开发，这又会拖下来很长时间。

这就极易陷入江核怪圈，什么是江核怪圈？就是有大量地在国资城投手里，开发周期不定，导致房企判断不了这边的上市节奏，不敢轻易进入。

那如何来解决这个局面？在我们看来两条路，第一条走市场化机制，可以借鉴保利的做法，他们在逆市的时候会采取两种方式——1是先用较低的价格吸引购房人进入；2是开出好条件吸引购房人进来，比如保利文华是小高层和洋房，保利就会先开洋房。（购房人更喜欢洋房，以洋房来吸引他们）

如果要学习保利的做法，要么就是先让购房人看到板块的底在哪里，而不是一味打折，让开发商购房人都丧失对板块信心；要么是学保利先把片区优质地块拿出来出让。（据我们了解，人居森林有一幅低密宅地，很多开发商都感兴趣，比如金基、仁恒）

用低密宅地加上品牌房企把河西的外溢客户吸引来，把区域居住品质打造上来，再做招商，肯定比现在容易。

第二条走计划性机制，政府统筹一盘棋，把片区楼盘都摸底，按计划上市防止撞车，不要形成恶劣竞争。

对于人居森林后面的路怎么走？也欢迎大家留言说说自己的看法~

02.

江浦G18本地房企抄底？

龙湖都不愿拿，其他开发商更没底……

江浦G18，底价成交，南京帝业置业以总价9.6亿元竞得，成交楼面地价13983元/㎡。

江浦G18在浦口区江浦街道公园北路以南、河滨路以东，也就是配套比较成熟的老城地段，按一般拿地逻辑，这种老城+地缘客厚，龙湖、金地此类房企会考虑拿地。

而在这次房企报名中，我们也看到龙湖报了很多项目，但这幅地没报，龙湖都不敢进的地，背后原因为何？江浦G18近龙湖央颂，后者货还没出清，龙湖也没有必要在这里再拿一次地。

如果连龙湖都没有信心，那这个区域可能确实市场购买力无法支撑。而拿下江浦G18的南京帝业置业是一家在浦口桥林注册的小微企业，据悉上次在南京拿地还是2009年7月（在浦口区乌江镇开发了江岸景城），阔别市场多年，能造出和龙湖央颂对抗的产品吗？

小结一下，龙湖、金地都不去拿的地，又被江北小开发商拿了，无论从产品力还是营销力上来说，我们都不太看好。（除非找民企代建，比如江宁朗诗玲珑新亭，之前是明月建设拿地，后来被朗诗100%股权收购，但像朗诗、绿城等房企对这里也不熟，也不会轻易进）

03.

禄口G17底价成交，

盐城绿洲二进，

禄口见底、各盘站位已明！

禄口G17底价成交，盐城绿洲以总价3.46亿元竞得，成交楼面地价6808元/㎡。

盐城绿洲这次是继云湖悦府后二进禄口了，应该也是探到了这里地价趋于见底，这次禄口G17不仅属于近地铁低密地块，而且地价还比周边盘低，比如云湖悦府楼面地价8325元/平、碧桂园星语海楼面地价9518元/平。

至此，禄口市场已经筑底成功，后面入手地价，开发商可以此为参考。

这里也稍微提一句，盐城绿洲首进禄口操盘云湖悦府，也算当地小红盘，成功之处在于外观超配，仿绿城中式建筑，这种操作是给业主预留了未来的升值潜力，为未来提档打下基础。

最后我们也不得不夸一下盐城绿洲，在禄口走出了独立行情还找到了自己的路。毕竟一般开发商来这就是砸钱买教训，像盐城绿洲这样做了红盘、还稳进第二块地的，属实少见，实力不俗。

04.

幕府创新区G21，

学区勾地成功，

中冶中能建凤樾府血拼在即！

幕府创新区G21，底价成交，中能建（葛洲坝）以总价5.9亿元拿下，成交楼面地价23241元/㎡。

幕府创新区G21被中能建拿下，大概率是前期跟政府已经沟通好了，这幅地学区在拍卖前已定，但还是有挑战性的。为什么？因为这片还有多盘在售，大量货值压在开发商手里。

长江悦府20亿货值没出清，中冶今年要推全新小高层组团（目前已过规划，预计4-6个月上市，正好跟中能建撞车），凤樾府去年因为股权问题一直处于封盘状态、还有大量房源没售出……

在这几盘中，我们认为，如果凤樾府能妥善解决股权问题、产品沿用金科，加上本身土地成本不高，如果行情不好，可能低价出货。而且凤樾府性价比和战斗力也是不容小觑，去年它以极低的价格从风头正劲的金基皓樾手里抢了50-100组客户，这种对手谁敢小觑他？

也就是说，要么像凤樾府这样性价比高，要么像金基皓樾产品力强悍，但这几盘中又有谁能成为下一个金基皓樾？目前看来不好说，毕竟不是每个开发商都能成为金基的。

05.

桥北G02终止出让，

疑遭周围业主举报，

现购房人手里资产怎么办？

桥北G02，纯宅地，起拍楼面价10187元/㎡，最高楼面限价11654元/㎡，土拍前终止出让。

桥北G02土拍前终止出让，传被周围业主举报，最终不得已取消土拍！毕竟G02地块起拍价10187元/平，最高楼面地价11654元/平，比对面中建国熙公馆23083元/平低了1万+/平，业主能不扎心吗？

图源见水印

另外此前也有一个版本传，没有房企愿意报名，连龙湖也没报名，可见开发商对桥北这边市场没有信心。

而为什么没信心呢？一边是二手房扎堆、新老盘在售，一边是价格不稳常常打折（这边新房卖过2万+/平，也卖过1万+/平，也卖过8-9千/平）。如果一个做品质的开发商贸然进入的话，用品质撑价格，结果可能是自己扛旗、他人跑路？

那有没有站起来的可能呢？唯一的机会可能就是北站，但北站也不好说，北站更近高新区，对桥北辐射相对小。

但这片也有优势，那就是人口密集，配套非常成熟，非常适宜新到南京的年轻人居住。如果是刚到南京年轻人，猫姐建议最好是租而不是买，因为这里二手房价非常不稳定，你只要不是房东就不用承担这个风险。

还能享受配套，有地铁又有商业，整体生活还是不错的。另外这种地方还是挺适合做商业的，现已经有弘阳广场、金象城等商业，未来保不齐成为南湖美食街那样的打卡点。

南京2023年二批次土拍分析就到此结束了，关于人居森林运营土地，大家有什么更好的想法欢迎留言说说！关于其他几幅地底价成交、以及桥北G02终止出让，各位有什么不同看法，也欢迎加猫姐微信交流！

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