精彩看点:压箱底的珠城地块都拿出来卖,天河急了!

你敢信?!天河这轮土拍真拼了


(资料图)

先看一下地块的航拍视频。

能不能猜出是哪里?

哦吼!我来宣布答案,这就是天河本次拿出的“王炸”,员村一横路AT080523地块

为啥我要说它是“王炸”地块,换个角度看一眼它的真容就明白啦!

咱就说,这块地的位置咋样?

要去珠江新城CBD是不是“嗖一下”就到了。

如此核心的位置都被掏出来,天河看来是想明白了,下定决心要扳回一局。

珠江新城东的强力补充

它是此次,乃至今年度天河拿出的地块中,最近CBD的一块

近到我去看这个地块都不用开车,踩着单车就可以。

地块紧挨着在建13号线二期的白马岗站,直线距离约两百米,距离天河公园约1000米。

它处在黄埔大道和华南快速的交汇处,周边就是暨南大学、天河公园、天河区府等中心地标,配套也不用多说,嗷嗷耐打。

一路之隔就是跑马地花园,直面跑马场地块。

之前市场上也热议过SKP或将落地马场,如果消息确定,可以断定珠江新城东将再上一个台阶。

地块的面积不大,总用地面积1.41公顷,建筑面积3.92万㎡,房企拿地的总价不会太高,所以,应该会有不少房企来争。

具有豪宅基因?

先找个一手房项目做个参照。

地块最近的新盘是天麟府·瑧林,1号楼、2号楼已经在2021年末时交房,目前在售113-172㎡的3/4房,价格大约1700-2580万/套,相当于单价约15万/㎡,213㎡的户型已经售罄。

天麟府·瑧林项目效果图

天麟府·瑧林的占地面积也不大,和本案地块都是“袖珍盘”。 虽说同属于 “蚊地 ”,两者还是有点区别。

天麟府·瑧林占地仅为约8800㎡,建筑面积6万㎡; 本案地块占地有14100㎡,可 建筑面积3.92万㎡,所以它 设计优化可能会更好些。

建面小了,也就是说能卖的房子少了,因此,这块地拿来做豪宅的可能性还不小。

虽说有着天生的“豪宅基因”,它的不足也明显,体量小,估计只能做个两三栋楼,容积率可能不低,也没有配建的学校。

珠江新城东被广为诟病的一点是没有大型商业综合体,所以这也是上文为何要提一下对马场地块的期待,目前生活购物都要依赖于其他小区的底商。

还有地块临近两条主干路,噪音加倍,一部分临街房源居住体验可能会受影响。

当然,这些情况在绝对的“地段优势”面前,就显得不那么重要了。

珠城东需要改善+豪宅

这一点上从二手房的表现的更明显。

之前我们统计过,天河各主要二手盘涨跌幅的数据。

珠江新城和“泛珠江新城”区域的价格依然坚挺。

这里面涨幅最凶的还是珠江新城两大扛鼎人,中海花城湾和保利心语,同户型一年时间,涨幅约2万/㎡。

因此,可以号称珠江新城东的这一片区域,也受热度影响,业主心态很稳,信心很足。

员村一横路地块的二手房也不例外。

我选取了地块周边部分比较有代表性的二手房项目,先从建面在110㎡以上偏改善产品的成交价格说起。

刚做完上述的表格时,我就发现它特别有趣的一点, 按照建成时间排序, 年代越新, 价格越贵,大家也都知道,这一点也是地产常识。

但是一般情况下,都会受到房源朝向、小区环境、户型等多种因素影响,略有差异。

市场这么齐刷刷的表现,我还是觉得这种巧合很有意思。

比如,兰亭荟 苑 同户型产品,南向中楼层 单位, 20 20年8月成交价 7.18万/㎡, 2021年11月时, 南向低楼层 单位 成交价飙到 9.68万/㎡,每平米上涨2.5万元,丝毫没受 层高视野的 影响。

就连片区公认“小短腿”跑的慢的跑马地花园三期,也能跟上片区的涨幅,70㎡户型为例,2019年成交价3.85万/㎡,2021年成交价4.55万/㎡,每平米也能上涨0.7万元

可以说,在绝对的地段压制面前,这些细微的影响不足以 阻挡片区 价值的提升。

根据现在市场成交价格的时间逻辑推断,地块未来打造产品卖到15万+/㎡,应该不难。

还有一点,就是珠江新城的供货量在逐渐减少,部分买家已经外流到其他地方的一手房市场。

根据链家最新数据显示,截至5月初时,珠江新城的挂牌二手房数量约为1900套,已经跌破2000套,相比4月份时少了100套左右。

其中,相对宜居的15年以内楼龄二手房源只有六百套左右。

也就是说,珠江新城接近70%的二手房源,都有楼龄过久、户型过时、居住舒适度不高的毛病。

而此时,珠江新城东推出新项目,是可以抓取相当一部分置换买家的心。

所以,你觉得这个地块推出的时机,“正当时”吗?

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