一样东西，大家都说它好的时候，是不是真的好？

【资料图】

上周，北京2023年第一批23宗地块剩下的17块，都确定了拍卖时间。

这批地块中，优质的有很多，楼Sir和业内朋友聊起先从哪块地开始看，很多朋友都推荐了经开区亦庄新城0202街区X47地块。

◎X47地块环线位置

这块地将在6月16日确定归属，为啥未拍先火，还不是因为太优质。

X47位于亦庄新城核心区——亦庄河西，用地规模7.7万平米，地上建筑规模17.8万平米，容积率定在2.3。

◎图源北京市规自委

◎X47地块在亦庄新城位置

亦庄河西是亦庄开发区的居住板块，近几年供应了很多住宅用地，比如金茂府、限竞房时代的和悦华锦、金隅学府、纯商品房时代的中海京叁号院等，几乎每个时代，这里的新房都不愁卖。

饱受诟病的亦庄T1线

有地铁，又没完全有。

先来聊聊亦庄新城X47地块的交通配套。

◎X47地块具体位置图

X47地块区域内有亦庄新城现代有轨电车T1线，X47地块距九号村站实际距离大概在600米左右，距四海庄站则为700米左右。

都不远。

◎T1线四海庄站

亦庄T1线是北京的第二条现代有轨电车线路，被纳入北京市轨道交通线路网图。也就是说，和地铁地位一样。

◎亦庄T1线各站点

但这个T1线，从运营之初，直到现在，一直被诟病。

其中，大家最认同的是，“适合观光，不适合通勤”。

首先，亦庄T1线，既慢又不方便。

T1线，运营时间是早上6点到晚22点，平均发车间隔大约为12分钟，高峰期间发车间隔约为5分钟，运行速度约为22千米/小时，全程约55分钟，平均站间5.7分钟。

◎亦庄T1线列车

22千米/小时，什么概念？我们拿北京第一条地铁——1号线作对比，1号线运营时速都在80千米/小时。

这速度，比北京第一条现代有轨线路西郊线，都要慢50%。

不是慢，是非常慢。

楼Sir亲自坐了T1线，两边风景是真好，但也是真的慢，眼看着右边的公交车、私家车一辆一辆开过。

◎亦庄T1线列车内部

T1线除了慢之外，还有一个缺点是，与地铁换乘的不方便。

现在T1线与亦庄线是在荣昌东街站换乘，楼Sir实地感受了下，需要先从地铁荣昌东街站刷卡出站后，再上天桥下天桥，再次刷卡才能坐T1线。

◎地铁亦庄线与亦庄T线实际位置

还有一点是，亦庄T1线自开通后，客流量一直涨不起来，除了速度慢、换乘不方便外，还有虽然有专用车道，由于是在道路上行驶，有很多红绿灯需要等待，而且还会遇到社会车辆占道拥堵等因素。

◎楼Sir朋友的吐槽

关于轨道交通，可以确定的是新城联络线，S6线将在X47地块的南部1.5公里左右设站，为儿童医院站。

◎图源北京市规自委

此外，北京经济开发区因为很有钱，非常非常有钱，所以很多很多项目都能落地。

X47地块的周边城市界面做的非常好，道路规整，绿化很好。

这么说吧，除了地块是荒的外，其他的地儿都井井有条。

◎地块南侧绿化

◎地块北侧泰河三街

◎地块及周边

学校配套真是优质

教育问题，是个大问题。

X47所在的亦庄河西区域，教育资源不能说顶级，也算非常优质了。

◎X47地块周边配套

项目北侧一路之隔便是北京第二中学经开学校。北京二中，被业内称为东城区数一数二的中学。而经开区学校是涵盖小学至高中十二年建制的公办学校，是北京二中教育集团成员校。

◎北京市第二中学经开区学校

据楼Sir了解到，北京二中教育集团总校长钮小桦亲自担任北京市第二中学经开区学校校长。

紧挨着X47地块的中海京叁號院的西侧，便是北京十一学校亦庄实验小学、中学。

◎北京十一学校亦庄实验中学

◎北京十一学校亦庄实验小学

北京十一学校被称为海淀六小强之一，被誉为211、985预备校。

而亦庄实验小学、亦庄实验中学则是北京市十一学校与大兴区政府共同创办，在经开区，师资力度都很强大。

冷知识，海淀六小强指:人民大学附属中学、清华大学附属中学、北京大学附属中学、北京十一学校、北京一零一中学和首都师范大学附属中学。

而被誉为海淀六小强大哥的人大附中，在亦庄也有分校，就在X47地块西南侧一公里。

◎人大附中以庄新城学校

人大附中，不说别的，楼Sir愿意称它为中国最好的中学。

关于X47地块未来业主的孩子可以上哪个学校，具体还要以官方公布为准。

上个月28号，北京经开区官网发布了《北京经济技术开发区关于2023年义务教育阶段入学工作的意见》，关于入学原则，入学条件、入学程序等一系列问题进行了规定。

◎图源北京经开区官网

顶级商业与三甲医院并存

啥都有着，真好。

除交通、学校之外，X47地块的商业、医院、公园配套也是令人艳羡。

◎X47地块周边商业、医疗配套

商业方面，龙湖北京亦庄天街去年九月份正式开业，就在X47地块西侧，算事亦庄河西地区的商业地标。

◎龙湖北京亦庄天街

医院方面，离地块比较近的是北京中医药大学东方医院、亦庄医院，比较有名的北京医科大学附属同仁医院，三甲，距X47地块大概3公里的直线距离。

◎东方医院

◎同仁医院

此外，产业方面，地块西侧是亦庄云计算产业园1期，隔着博兴路便是北京奔驰汽车有限公司。

◎亦庄云计算产业园1期

◎北京奔驰汽车有限公司

还有就是地块南侧，有几个公司，楼Sir认为，这对X47地块，并不是什么加分项。

◎中国电子进出口总公司

◎北京康弘生物医药有限公司

◎采埃孚股份公司

7.7万/平指导价要杀疯？

珠玉在前，要怎么做？

X47地块周围，目前没有在售新房，但因为城市界面够新，区域内很多次新二手房可能会对X47的入市产生一定的冲击。

◎X47地块周边新房二手房情况

因为亦庄河西地区，产生过一批限竞房项目，区域内也有不少回迁房项目。所以这部分项目与纯商品房还是没有什么可对比的价值。

比如，X47地块北侧的鹿海园、南海家园属于比较大的回迁房社区，目前二手房挂牌均价在4.5万/平—6万/平之间。

◎鹿海园五里

而地块南部区域除了工厂外，则是不少的限竞房项目。

比如，中国铁建国际公馆、中旅逸府、金麟府，而这批项目的二手房挂牌均价，基本上在5.2万/平—5.5万/平之间。

◎中旅逸府

◎和悦华锦

X47地块的期房指导价为7.7万/平，现房指导价为7.9万/平。

先看看已经卖完，今年交房的中海京叁號院，网签价格在6.65万/平左右。

◎中海京叁號院签约情况

目前，中海京叁號院已进入最后的冲刺阶段，以及今年能交房。

单从外立面看，中海算是做得不错，算事河西一道比较亮丽的风景线了。

◎中海京叁號

真正对X47地块后期入市产生威胁的，就分布在地块西侧。

首先，金茂在亦庄区域的三个项目，有两个二手房挂牌均价都在10W+/平。

亦庄金茂悦的二手房挂牌均价在8.6万/平左右。

◎亦庄金茂悦

金茂逸墅的挂牌均价为11.6万/平，这项目的科技系统还被业主维权过，就在前一阵子。

◎金茂逸墅

亦庄金茂府的挂牌均价在11.1万/平。

◎亦庄金茂府

2015年建成的北京城建海梓府和金域东郡，二手房挂牌均价均达到了8.6万/平。

◎北京城建海梓府

◎金域东郡

而从目前的地块的招标信息来看，容积率在2.3，结合周围的配套以及项目现状，楼Sir预测拿到X47地块的开发商做改善的可能性会大些。

总的来说，7.7万/平的期房价格对标周边的品质二手房还是很具备优势的。

再就是，拿到地块的开发商怎么做产品的问题了。

楼Sir只希望，拿到X47的开发商，能够珍惜这块优质的地，打造出对得起地块的产品来。

6月16日见～

关键词：