谢逸枫:房地产史诗级救市举措将很快出台!

文/谢逸枫


(资料图片仅供参考)

房地产层层危机爆发一触即发,房企已到生死存亡的关键时刻,稳定经济必须先拯救房地产。现在千亿房企濒临退市、清盘、股价纷纷跌破1元,越来越多民营房企二次违约、逾期交房、信用风险再现。

根据上海票交所公布的《截至2023年4月30日承兑人逾期名单》显示,截至2023年4月末发生3次以上商票逾期,且月末有逾期余额或当月出现票据逾期行为的房地产项目公司数量1447个,环比增速5.5%。

房企再融资政策落实不到位,实际上房企获得融资非常艰难。根据克而瑞的数据显示,2023年前4月,国企、央企的发债量为1148亿元,同比增长5%。但是民营房企发债量仅182亿元,同比大幅下降48%。

数据显示,截止2023年前三季度,房企到期债券总规模为5573亿元,其中有4081亿元属于民营房企,占比达73%,意味着获得的融资无法还到期债务。一旦没有按期支还债务,肯定是会爆发二次债务违约潮。

2020年1月-2023年4月,债务违约房企有44家,其中2021年有10家,2022年有31家。出险房企主要通过处置资产,项目与土地并购,债务展期、以资抵债和债转股的形式实现债务重组,部分企业通过逆向混改(2家)形式化解风险。

目前看房企债务重组(以资偿债、债转股和修改债务条件)、逆向混改(股权转让和增资扩股)、债务展期、资产处置的效果非常差,90%的以上的险情民营房企债务重组、债务展期(只有9家房企)、项目与土地并购、资产处置等失败。

销售回款的资金难支撑公司的经营、支付利息、到期债务等。广发证券数据显示,2023年一季度央国企销售额较2022年、2019年同期分别增长39%、35%。而大多数民企销售呈下降态势,较2022年、2019年分别下降30%、45%。

暴雷房企发展到现在,没有预期风险逐渐消失,反而正在形成如下的“死亡螺旋”,即房企债务违约→股票、债券暴跌,信用丧失、再融资失败,无法筹资,购房者缺乏信心、销售回款困难、进一步导致无法还款,继续违约...重复这个循环。

基于去年金融16条、房企三支利箭、股权融资优化5条新政、第四支箭、保交楼政策及2023年以来地方楼市政策放松的效果不如预期,为警惕房地产陷入重蹈覆辙的危机,带给经济、金融、产业、财政收入、就业、预期稳定的冲击,下一步房地产史诗级救市举措将很快出台。

当前房地产A股、港股动荡,上市房企股价纷纷跌破1元,强制退市。而房企危机重重,债务二次违约,逾期交房。融资不通畅,市场企稳不牢固,融资端、销售端难支撑投资,意味着史诗级救市很近了、不远了。

第一是房地产业作为托底中国经济大盘的支柱产业,稳定中国经济的压舱石,特殊时期,最离不开房地产的支撑。尽管2016年以来强调房住不炒,按照目前经济发展形势,还需要房地产健康发展。

第二是去年以来的金融16条、房企三支利箭、股权融资优化5条新政、第四支箭及保交楼政策、地方政策放松的救市效果不明显,已低于市场预期。因为房企融资没有因为这些政策而改变困境,而市场销售端难支撑资金链,供需两端均陷于泥潭苦苦挣扎。

第三是目前的房地产市场企稳基础不牢固,资金端无法传导到投资端,需求端无法传到市场端,市场难以长期的健康循环发展。土地供应下降,购房需求萎缩。区域分化严重,冷热不均。库存上升,区域过剩。

第四是房企自救太多失败,债务、资金、信用、交房、股价、退市的危机、风险未解决,呈现扩大趋势。二次违约、逾期交房、清算、退市、股价跌至1元的现象增多,一旦房企大规模的集中爆发,必导致房地产资本市场崩溃。

当前房地产、房企、市场尚未走出困境,危机、风险尚未解除。改变目前经济、房地产市场、房企、资本市场、债务等一系列的危机、风险局面,最好的策略不是拖延,不是补漏洞,不是瞻前顾后的执行已出台的救市政策,不是挤牙膏的放松政策,是现在加大救市力度。

下一步房地产史诗级救市举措,建议可以考虑从八个方面全方的、大范围的、大规模的对房地产、房企实施刺激、扶持计划,重振房地产,重塑市场信心。让最大的楼市内需再次承担拯救经济,实现房地产三稳、经济平稳增长的目标。

第一是出台落实“金融16条、房企三支利箭、股权融资优化5条新政、第四支箭、保交楼”政策的责任政策,监督银行、地方等相关部门积极的全面落实“金融16条、房企三支利箭”政策,对不执行不落实的单位负责人约谈、问话,计入考核。

第二是三道红线、房地产贷款集中制暂缓3年(2023.6-2026.6)执行,给房企3年过渡期,应对债务、资金、信用、交房、股价、退市的危机、风险。同时让房企有一定的资金链稳定空间,好扩大投资,平衡供需。

第三是限购、限贷、限售、限价、限签、限离、限商住、限楼盘户型与面积的政策放松,取消。一线城市的限购放松,全面调整纳税或社变纳税年限为一年或半年,人才享受本地户籍的购房政策,降低落户门槛。

全国城市限贷放松(商业、公积金贷款),包括一线城市,全部城市实施认房不认贷,首套房贷首付20%,二套房贷首付30%,支持首次与改善住房需求。首套房的房贷利率重回打75折,二套房的房贷利率破4%。

一线城市全面取消限售、限价、限签、限离、限商住、限楼盘户型与面积、土地出让限制的政策。二三四五六线城市全面取消限购、限售、限价、限签、限离、限商住、限楼盘户型与面积、土地出让限制的政策。

第四是房企、房地产市场交易买卖、土地出让方面的税费免减。不仅可以减少房企经营、投资成本,还可以让购房者获得购房低成本的银实惠,刺激住房需求,恢复市场信心,可谓是利市利企。同时对首次、改善、人才购房财政补贴。

第五是降准、降息、大额的中期借贷,全面释放市场流动性,输血房地产,房企,降低资金使用成本。同时加大信贷、房贷的供应,让房企经营更平稳,让市场尽快的企稳,让购房者恢复入市信心。

第六是重启商品房去库存政策,凡是超过去化周期16个月的高库存城市,实施低首付、低税费、低利率的政策;实施购买商品房转成保障性租赁住房、共有产权住房、公租房;实施棚改货币化、房票安置。

第七是针对房企债务,除了落实好“金融16条、房企三支利箭、股权融资优化5条新政、第四支箭、暂缓3年三道红线、房地产贷款集中制政策外,由五大国有银行市场部、理财部各自出2万亿元,作为暂时化解债务的资金来源,购买债券、商票等,实现循环发展。

第八是针对房企保交楼,全面落实好之前一系列保交房的保函置换商品房预售款、房地产交楼基金、政策性专项借款、无息专项借款、棚改专项债、PSL政策外,可以放开资管(保险、信托、基金、证券)的资金进入保交楼。

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