断腕求生，逆向突围......2020年以来，在“房住不炒”的总基调下，房地产市场调控政策不断，从2020年下半年的“三道红线”开始，行业进入“去杠杆、降负债”的阵痛期，百强房企销售规模、业绩增速以及入围门槛均出现明显下滑。

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根据CRIC《2019-2022年中国房地产企业销售榜单》，百强房企门槛自2020年不断下降，百强全口径销售金额门槛从2020年的257.4亿元逐步下降至2022年的141.1亿元，操盘口径、权益口径门槛也出现了不同程度的下降。

大浪淘沙之年，房地产企业又将发生哪些变化？

整体而言，2023年以来，受楼市政策持续优化、疫情及春节期间累积需求集中释放等因素影响，部分核心一二线城市房地产市场情绪有所修复，房价出现了较为积极的信号。

在今年的年政府工作报告中，关于房地产相关内容更加强调“稳增长”和“防风险”。可以看出，未来房地产行业发展“稳字当头”。过去多年房企在“三高模式”下，推动行业快速发展，但也导致行业风险积聚，未来房企的发展将更加强调安全，实现可持续发展。

同时，城市分化与区域分化加剧，妥协于资金端压力与现实行情，房企投资更趋谨慎和稳健，精准化投资，聚焦核心区域板块。

据统计，去年50家百亿房企的一二线城市拿地金额合计占比为91.3%，可以看出，高能级城市或城市核心区域得益于较强产业发展兑现力，强劲的市场需求，安全边际更高，更获房企青睐。

今年来，房企布局核心区域的趋势延续，以龙湖为例，据中指研究院统计，今年前4月，龙湖权益拿地面积为行业第五名，是民营房企中的第一名。根据龙湖在港交所披露的月度经营数据统计，前4月共拿下13宗地块，土地面积合计超40万平方米，收购地块权益对价超125亿元。

统计显示，龙湖倾向于布局的城市主要是一线城市及高能级的二线城市，其中杭州、合肥、宁波、武汉四个城市均为其2022年十大销售收入贡献地。这与今年3月龙湖管理层对于投资方面“优中选优”的表态一致，即聚焦主力城市、机会城市，城市的核心区域以及优质地块，主要是由于销售端表现更坚挺。

龙湖1-4月份新增土储情况统计（来源：公司公告）

日前，一批陷入流动性危机的房企正在谋求断腕求生。

5月25日晚间，ST泰禾公告称，遭兴业信托申请强制执行，涉及四项纠纷，均因2019年为项目开发建设而向兴业信托申请的贷款，泰禾集团及实控人黄其森、叶荔夫妇为保证人。上述四项纠纷合计贷款本金为31.86亿元，因债务到期未付，兴业信托申请强制执行本金及利息罚息。

同样，官司缠身的宝能再次被强制拍卖了一项地标项目。5月24日，阿里司法拍卖网再次上线了合肥宝能城部分项目，此次分两个部分单独拍卖，总评估价约63.4亿元，起拍价总计约50.78亿元，将于6月27日开拍。

此前，因宝能集团拖欠民生信托借款，合肥宝能城项目相关资产被广东省深圳市中级人民法院强制拍卖，首次拍卖是在去年12月，当时因有与拍卖相关重要情况需进一步核实，暂缓拍卖。

相比债务累累，有些优等生却以良好的现金流彰显实力，正在逐步还清贷款。

据Debtwire报道，5月15日，龙湖提前偿还了一笔153亿港币银团贷款的本金18亿港币及应计利息，这笔贷款将于2024年1月到期，预计后续龙湖将在6月30日前后支付第二笔本金，具体数额尚未确定。

美银认为，龙湖最近提前偿还了部分银团贷款，而且没有2023年到期的境外债券，其与承包商的核实显示龙湖的付款节奏正常。针对近期市场中的商票传言，据接近龙湖人士透露，公司早在两年前就停止使用商票。上海票据交易所信息披露查询结果也显示，龙湖及其关联公司目前已无任何存续商票。

据龙湖2022年报显示，其在财务上仍保持“三道红线”绿档，剔除预收账款后的资产负债率为65%，净负债率为58%，现金短债比为3.52倍。

龙湖集团CFO赵轶今年3月在年报业绩会上曾公开表示，在波动的市场环境中，集团时刻保持低杠杆、安全性，并提前布局偿债计划，于去年底已对2023年到期的境外债务全部提前偿还。

另一家国际评级机构惠誉在研报中指出，随着房地产销售逐步企稳，加之龙湖可观的投资性房地产组合有望受益于中国日渐开放的经济，将有助于该公司将其杠杆率控制在45%以下，龙湖的目标是在2023年将总债务维持在2000亿元人民币左右，并将境外债务在总债务中的比例每年压降。

经历过行业洗牌后，随着稳信心等诸多政策的出台，未来行业发展也将进入一轮新的稳定期。

而目前这些业绩较优异的企业，要想实现业绩持续稳定的上升，获得更大的发展空间，仍需要在投资策略、产品研究、多元化布局等多方面进行提升完善，持续的拿地能力以及在改善型趋势下产品的升级能力也将成为重要的考量。

以地方性民企——颐居建设为例，该房企总部位于南京，在2022年以260.05亿元位居南京土储权益货值榜榜首，也是南京唯一一家破200亿货值的房企。颐居建设在此轮行情中逆势补仓，主要得益于安居集团拥有大型项目运作能力的优势，加上强劲雄厚的资金实力，不过整体补仓城市相对较为单一。反应在销售数据上上，2022年南京及苏州的贡献率分别为55%和41%，合计贡献96%的业绩。

同样发家于厦门的象屿集团也在逆势补仓，2021和2022年拿地金额均超200亿元，其中在上海近两年总拿地金额占比达72%，另外，在厦门、重庆、昆山等地也有所收获。不同于其他企业，象屿集团的深耕城市并不在起源地厦门，近几年厦门的入市项目2个，占比仅3%，上海、昆山、苏州反而是象屿集团近几年贡献销售额的主要城市，其中，2022年上海单城的销售贡献超过70%。

美国银行日前的研报显示，在地产开发主航道外，龙湖的经营性业务也在保持高速增长，前四月经营性收入为77.9亿元。其中运营（商业投资、长租公寓）收入约40.1亿元，服务收入（物业管理、智慧营造）约人民币37.8亿。

从商业来看，受消费市场持续复苏影响，4月份龙湖商业营业额实现了两位数的强劲增长。美银预计，随着零售的持续复苏以及新商场的开业，下半年龙湖经营性业务的收入增长将加快。

受到多重数据的利好，继年初成为首个被国际评级机构上调展望评级的民营房企之后，龙湖集团近日再获得美国银行研报认可。

“尽管市场对行业销售规模回落存在担忧，但我们认为龙湖当前的股价疲软表现过度了。”美银在研报中表示，对于龙湖集团（00960.HK）的目标价格为33港元/股。

5月17日，美银发布龙湖研究报告称，尽管股价表现疲软，但龙湖集团的流动性状况表现稳健，拿地投资进度正常，维持“买入”评级。Wind数据显示，截至5月18日，有15家评级机构推荐“买入”，一致目标价为30.09港元/股，而截至5月26日收盘时，龙湖集团的股价为15.72港元/股。

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