特别策划

三孩政策迎来2周岁，“生or不生”的争辩仍在持续，配套政策越发密集。

生育与楼市从来是矛盾统一体，人口结构之变，早已渗透至住房市场。网易房产策划《多孩与房》，值此观察生育话题下的人居变化。

【资料图】

做一套三房最少需要多少㎡？

看完近期广州市面上的“卷王”户型后，这题我不会了。

国家统计局披露的七普数据显示，我国家庭户人均居住面积41.76㎡，平均每户居住面积111.18㎡，广东户均仅72.06㎡。

而新房市场似乎正在挑战这一数据。多孩+老龄化，人口结构趋势已经深刻地影响着商业产品的预设，叠加地价、换房成本走高，两房逐渐退出视野，70㎡做三房已不是新鲜事，极致面积做到最多房，“卷王”户型层出不穷。

三房跌破“7”字头，69㎡能包圆；更绝的72㎡做了四个房间。

要知道，十年前，两房主流都得80+㎡。

这究竟是怎么做到的？

69㎡三房，86㎡四房

“偷”出一间房

说到卷户型，必须提到珠江实业。前有珠江·广钢花城67㎡三房两厅一卫，今年又有公交珠实·花城云著69㎡三房两厅一卫、86/89㎡四房两厅两卫，完美卡在契税分界（90㎡）以下，绝了。

这科学吗，现场一张广告图道出了奥秘：疯狂偷面积。

项目宣传海报

项目设 置的异地样板间，不能完全还原实体楼情况。 但是原理可以窥见，即通过规划上的“灵活空间”增加实际面积，包括：规划阳台改房间，花池挪出，飘窗利用。

我们先来看69㎡户型，面积外扩几乎出现在全屋，尤其在花池阳台上大做文章：

客厅2.7米开间，落地窗外扩1.1米，相当于1.5块瓷砖的宽度；

69㎡三房-客厅

阳台将规划花池位置填平，外扩了半块瓷砖的距离；

69㎡三房-阳台

主卧和隔壁儿童房，实际是一个咬合错位，儿童房与主卧公用一面墙，以节省空间。但也挤占了主卧衣柜空间。

69㎡三房-儿童房-主卧

次卧床通过定制，直接包住飘窗，增大视觉空 间。不过广东朋友可能会介意飘窗梁压床的问题。

86㎡户型，思路基本相似，多出一间房，利用了入户阳台改造。当然，这个设计在市面已经很常见。

更抓眼的，自认为是89㎡户型，不到90㎡的横厅你见过没，怎么做出了100+的视觉？

要知道，横厅一般是大户型的专属，主打一个豪华大气感。

89㎡四房-客厅

除了上述套路，销售介绍，奥秘在户型两侧飘窗+阳台外扩。

能“偷的都偷了”。

花池不算面积，飘窗不算面积，入户多功能空间、阳台面积只算一半，因此虽然字面数字显小，实际操作空间不止。

当然，毕竟是异地样板间，多少有美化效果，实际效果需客观看。

项目位于白云湖数字科技城范围，规划中的夏茅地铁站上盖。2021年4月珠实以底价29.07亿元竞得，楼面价19944元/㎡，这个地价其实算中肯。目前均价40000元/m²。

项目周边以工业园、旧村、公路为主，目前仍在开发改造中，对面的朗云花园走的大面积路线，均价4.1万/㎡；

项目工地及周边

白云湖周边近年也在陆续供地上新，师出同门的品实云湖花城40000元/m²，刚改型首开保利云湖壹号42000元/m²，曾以26643元/㎡刷新白云楼面地价的招商弘阳电建南国雍云邸，均价却比花城云著低，约3.5万/㎡。

可以看出，主打刚需的花城云著其实价格上并不十分刚需，命运中赠送的面积早已标好了价格。

在推A3栋离广花路马路和机场高速最近，或有噪音影响。

再减10个㎡

72平还能做四房

如果86四房还不够刺激，那么我们再减10个方能不能成？

转战白云城市中心TOD项目，广州地铁·云城上品，这边还真有一个72㎡四房两厅一卫“神户型”，据说业内竞品看了都直呼内行。

朝东北的72㎡户型，实诚的实体样板间。同样的，通过花池、阳台、多功能房、飘窗拓建，一顿操作之下，不仅房间多，厨房还可以放双门冰箱。

72㎡三房-厨房实拍

最小房间是阳台改造，因此两面临窗。算方正也相当迷你，常规家具目测放不进，得特制小床。

72㎡三房-多功能房

值得一提的是，一般在卧室偷飘窗空间，这里客厅也偷了。客厅开间约2.9米，其实是包含了电视柜隐藏的飘窗。

72㎡三房-客厅电视柜

既然如此，那么飘窗能不能自己打掉？起码以上几个户型是不能动的，因为内有承重作用。

项目目前均价3.9万/㎡，72㎡首套三成81.5万，月供约9000元。

去年十二月首开内部认购3.4万/㎡可以买单，加上小面积+低总价，符合投资特质，据说地铁员工先扫了一批货。

左右滑动查看样板间实拍

云城上品位于地铁18、22号线交汇的白云城市中心站（规划）上盖，目前周边城市界面仍有待建设，未来定位是为白云新城等人气板块提供城市综合服务的功能。地块由广州地铁于去年第三批集供竞得，成交楼面价20014元/㎡。

再挤出一个卫生间

多挤出房间，但是只有一个卫生间还是很不方便啊。

荔湾西塱的保利和悦滨江，交出了答案——1.5卫。

一般市面上能用70平做出的三房，只能“憋屈”于一个卫生间。这个项目的74㎡三房户型，升级了干湿分区：设置一个洗漱台，两个卫生间，其中一个卫生间含淋浴间，“组装”了1.5个卫生间。

随着广钢新盘尾声，白鹅潭走豪宅路线价位偏高，花地河旁西塱、花地湾等板块这一两年异军突起，以4.5万/㎡的中等价位，承接了周边置换、海珠外溢等中端市场。

传说中的74㎡目前没货，预计到6月中旬加推，约24套。这个户型难抢，此前开盘落空的客户已经摩拳擦掌。

样板间暂时不开。去84㎡户型感受了一下。

左右滑动查看样板间实拍

随着地价走高，新项目要么豪宅化，要么走极致户型以打动刚改。

面积刚需，户型改善，已经成为趋势。三房起步已经不算新鲜事。如云城上品，主打建面约73~105㎡全四房设计。

瞄准二胎家庭、三代同堂、一步到位。多孩语境下，居住产品已经迭代，这是人居的升级？还是无奈？

可以确定的是，户型内卷之路还在走深走远。

本文实拍图：网易房产摄

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