与吴晓波商榷“只有救楼市才能救内需”-快播报

只有救楼市才能救内需

文 | 清和

上周,吴晓波老师发表了一篇短文,叫《只有救楼市才能救内需》。


【资料图】

文章认为,想要提振当前十分低迷的国内需求,亟需找到一个大的投资和消费池子,此事宜早不宜迟。环顾天下行业,动一子而活全局者,恐怕非房地产莫属。因此,只有救楼市才能救内需。

吴晓波老师还提出了五项救市建议:尽快对房地产税和产权到期问题作出具体的法律安排和明示。降低改善型住房的房贷利率。降低存量房贷利率。全面取消限价政策。认真落实“三支箭”和保交楼政策。

这篇文章引发了广泛的讨论和争议。我的态度是,吴晓波老师的这五项政策,我基本上是认同的,只是他的结论“只有救楼市才能救内需”,我不赞同。同时,我对房地产这个产业的态度也不同。这一点,我等下会详细说。

就当前来说,房地产又引发关注的一个很重要的原因是:四五月份,经济复苏在降温,房地产复苏在回落。这段时间,经济学家圈在讨论,要不要继续放水。经济学家余永定老师认为,宏观政策还要继续加码。每当经济回落时,余永定老师都会出来喊增加政府投资。

具体到房地产这个行业就更加直接,因为这个市场经历了过山车,而且政策有救助也有打压;同时,房地产关系到民生问题,利益冲突也很大。

去年,房地产经历了历史罕见的寒冬,去年“十月围城”,11月政策底出现了,“金融十六条”拯救开发商。今年一季度房地产复苏,3月份还出现了小阳春。

其中,销售复苏最快,住宅销售同比转正了。销售复苏也带动融资复苏,尤其是定金和预收款,还有个人按揭住房贷款。开发投资恢复的是最慢的,除了保交楼政策支持的竣工大涨,新开工和施工都还比较低迷。最后,土地市场恢复的是最慢的,土地出让金收入已经连续16个月下降。

糟糕的是,4月份和5月份,房地产销售环比持续大跌。4月份,商品房销售面积环比大跌48%,商品房销售金额环比下降39%。5月份继续下降。5月22日前,全国50个中重点城市新建房成交面积,环比下降13%。

在这轮房地产复苏中,销售起到了火车头的作用。销售一旦下跌,这个势头很快就掉下来。投资和融资会更加低迷。

4月份融资比3月份少了3000亿左右。跟销售有关的定金及预收款下降了1000亿左右;个人按揭贷款下降了600多亿。跟3月份相比,开发投资也在下降,环比下降22%,房屋施工面积环比下降33%,房屋新开工面积环比下降53%。

投资和融资起不来,土地市场依然比较寒冷,二三线城市更糟糕。前4个月,二线城市土地成交面积下降63%,三线城市下降47%。

土地市场寒冷,土地出让金收入自然大降。前4个月,土地出让金收入同比下降21%。土地出让金收入占财政收入的占比,从2021年同期的33%,下降到20%左右。

现在的房地产市场,给人感觉是,一季度把之前积压的需求释放完了,然后就结束了,有点昙花一现的感觉。

房地产,到底要不要救?

争议还不小,一些人认为必须救,一些人则反对。

支持救楼市的声音:救楼市就是救经济、救财政

支持救助房地产的人认为房地产太重要了,房地产周期决定了经济周期。

第一,房地产产业以及关联产业庞大,房地产熄火,庞大的关联产业跟着熄火。私人投资,主要是房地产投资。去年到今年,私人投资低迷,主要是房地产投资低迷。提振房地产,相当于提振投资需求,促进经济复苏。所以才有“只有救楼市才能救内需”的说法。

第二,房地产,是广大中国家庭的主要资产,中国家庭70%的资产配置在房地产上,房地产价格下跌,家庭资产缩水。这对居民的资产和收入是一个打击。

第三,土地出让金收入和房地产相关的税收,是地方政府最主要的收入,在不少县市,这个占比超过了50%。房地产持续低迷,土地相关收入大降,给地方政府的财政收入带来很大的压力,削弱地方投资能力,更重要的是大大增加了地方债务风险。

现在一些地方债务已经很紧张,今年房地产复苏又没有明显带动土地收入增加,越往后拖风险越大。所以,拯救房地产相当于拯救地方财政、地方债务。

这三点,哪一点看起来都非常重要。

反对救楼市的声音:不能再继续吃药了

但是,反对救房地产的声音也不小,似乎理由也很充分。主要包括:

第一,房地产泡沫太大,继续刺激房地产,无疑是饮鸩止渴,泡沫风险更大,债务风险更大。

第二,房贷是中国城市家庭最重要的债务,大大削弱了家庭的购买力,如果家庭还继续买房、买高价格的房子,那么后面的消费更加低迷,而且家庭债务负担越来越重。

第三,持续救助房地产,房价持续上涨,这对没有购房的家庭来说是不公平的,容易扩大贫富差距和引发社会焦虑。

总之,反对的观点认为,房地产债务经济不能继续往下走了,它就像一种药物,吃了会上瘾,短期内止疼了,但是副作用更大,债务更加恶化。

好的,到底要不要救楼市?我们先要看看当前到底楼市政策是一个什么样的政策。

楼市政策可以分为这三类:一是土地政策,二是流动性政策,三是需求调控政策。

政府是城市国有土地的唯一供给方,过去地方政府通过调节土地供给来控制房地产规模和房价走势。一般来说,房价下跌时,土地供给会减少;房价上涨过快时,又会增加土地供给。土地供给的调节一定程度上促进地方土地收入金最大化。不过,2021年下半年开始,房地产市场大逆转,土地市场进入寒冬,土地政策对房地产的走势影响下降。

这里,我们主要讲流动性政策和需求调控政策。

流动性政策,主要是信贷和债券控制。流动性政策对房地产的走向是最为直接的。从2002年开始,商业银行为房地产提供了大规模的信贷。2015年开始,央行使用抵押补充贷款为棚改货币化提供流动性支持,到2019年大概有3万亿的抵押补充贷款流入这个市场。当时,全国从一线到四线房价都大规模上涨。

这个期间,恒大等大型开发商大规模向三四线城市扩张。他们使用了高周转模式,从拿地到开盘也就是6个月时间,资金一个项目一个项目循环滚动。在高周转模式中,流动性就是生命,资金一旦断裂整个系统就土崩瓦解。需要注意的是,地方政府也在这个产业链之中,地方政府大量征地、开发土地,然后出让土地。一个这个模式被打破,开发商没有钱购地,地方政府的土地也卖不出去。

2020年,房地产进入最后的疯狂,当时深圳豪宅一日被抢光。但是,2021年开始,流动性政策大规模收紧,“三道红线”和“五档信贷”政策实施,银行收紧了对开发商的贷款,同时严格控制开发商发行债券融资,开发商立即就陷入现金流困境。

后来的故事,大家都很清楚。2022年,疫情对房地产来说是雪上加霜,恒大等一些大型开发商陷入债务违约的危机,烂尾楼事件爆发,整个市场信用坍塌,舆论上谈房色变。10月份,本来,房地产市场本来是“金九银十”的好日子,结果变成了“十月围城”。

11月,流动性政策出现“政策底”,“金融十六条”出台,“三箭齐发”拯救开发商。哪三箭?信贷、债券和股票上市融资。其中,信贷是“及时雨”。过去是限制资金流入开发商,这个政策出来后,银行赶紧给开发商贷款。另外,政策性银行还设立了“保交楼”专项借款,避免项目烂尾。

所以,从今年11月到现在,流动性政策出现了巨大的逆转,从限制到支持,开始拯救开发商。这是一季度房地产复苏一个很重要的原因。

不过,到四五月份,我们发现,房地产的复苏并未达到预期,其中“金融十六条”的流动性政策似乎没有那么强。所谓“三箭齐发”,主要是还是信贷。债券依然比较疲软,上市融资没有怎么启动。即便是信贷也存在明显的结构性,可能国有开发商容易获得贷款。“保交楼”的政策支持力度是最大的,但是资金依然不够用。到今年5月份,全国1100多个保交楼项目,交付率只有34%。

这里面的原因是什么呢?

可能有这么几点:

第一,这个市场去年经历了信用塌缩,信用修复需要一个相当的过程。债券违约的开发商很难在市场上发行债券融资,房地产自筹资金萎缩很厉害,说明民间借贷依然不信任开发商。

第二,开发商信用恶化之后,商业银行重新评估开发商信用,马上调转船头就给它贷款,银行也会担心风险。为了完成贷款任务,银行一般会给信用比较高的开发商尤其是大型国企开发商提供贷款。一些小型开发商的流动性改善不是非常明显。这样,贷款就存在明显的结构性。

所以,流动性政策对开发商的救助可能没有预期那么强。

另外一个很重要的流动性政策就是房贷利率。去年多次下调利率,尤其是首套房利率大幅度下调。现在,首套房利率是4.3%,二套房利率是4.9%,都是历史最低水平。超过40个城市的首套房利率降到4%以下。这一定程度上也刺激了个人按揭贷款的增加,刺激了房地产销售回暖。今年一季度的“小阳春”,主要是销售端带动的。

但是,这波需求释放完后,个人按揭贷款规模会下降,开发商的融资和投资自然就会下降。

楼市的第三类政策就是需求端的调控政策。

过去,房地产价格持续上涨,地方调控楼市的政策是限制需求,主要是限购、限贷。但是,2022年,楼市快速下滑,全国城市全面转向楼市松绑政策。除了一线城市还维持着限制性政策,大部分城市都解除了限购限贷。同时,很多城市还推出了鼓励政策,给高学历人才、多孩家庭购房提供补贴。

拯救楼市还有什么“法宝”?

到目前为止,房地产的政策可以概括为:流动性和需求端基本都解除了限制,流动性上一定程度上支持开发商融资,需求端鼓励买房,尤其是鼓励刚需购房。简单来说,限制上解除了不少,接下来,如果还要拯救房地产该怎么拯救?还有哪些空间?

楼市调控政策还有哪些空间?大部分城市都取消了限购,接下来看一线城市和强省会城市,尤其是北上广深。现在市场都看北上广深的政策会不会调整。

流动性政策还有没有空间?利率已经下降了不少,对比高峰时期,下降了1-2个点。今年下半年,有没有可能降息?去年降息银行的利差在缩小,今年降息空间在下降,大概还有一次降息空间。

对开发商的流动性救助有没有空间?债券市场和股票市场更多取决于市场本身,政策上比较难发力。信贷方面,如果要拯救可能需要特殊的政策,比如类似于棚改货币化时期的专项贷款、保交楼的专项借款。设立大规模的专项资金来拯救房地产,有没有可能?

这些年房地产政策,出现了大逆转,从鼓励到打击,再到鼓励,很多人看不明白,为什么会有这种调整?不是太容易理解。我认为还是比较难的,概率比较低。

我们需要理解决策的一个逻辑。我在2019年10月份写过一篇文章叫《房地产时代谢幕了》。这篇文章出来后,不少人关注到。

一家大型开发商的管理层联系到问我为什么这么判断。当时,我的逻辑是,房地产的系统性金融风险开始显现,在决策层面,房地产对国民经济的地位已经下降,对房地产的要求只是“平稳发展”。

当然,我后面也没有想到,之后对房地产的打击会这么严,对房地产的流动性控制这么严。

在经历了房地产的这轮整顿后,现在房地产的决策逻辑是什么?就是“安全与发展”,安全的发展。简单来说是,不拖累宏观经济。这里有两条线,上面这条线是不要继续增加泡沫性风险,下面这条线是不要崩溃,引发大规模的债务风险和银行风险。这两条线之间,就是现在房地产发展的空间,这个空间不大,发展也不会景气。如果突破了这两条线,就会有新的政策出来。

让房地产正常化,政府负责建保障房

接下来,我说一下,我对房地产政策的观点,有三点:

第一点,房地产需要回归市场轨道,政策上避免打击,也避免刺激。需求端,解除大部分限制性政策,取消限购限价,开发商想降价卖房子不要阻挠它,不要阻止它市场出清、回收现金流。流动性政策,不要限制它,也不要制定特殊的流动性鼓励它。

总之,让房地产市场回归正常市场,价格该涨涨、该跌跌。

第二点,进一步下调存量房贷利率和首套房利率,总体上房贷利率还是太高了,银行利润保持不错。因为银行不是完全自由市场,利率也不完全自由化,所以没办法确定利率多少是合适的。这个问题需要通过利率和银行市场化改革来解决。这是一个大的话题。

第三点,政府利用国有土地大规模建保障房、廉租房。房地产的管控放开后,让房地产跟着市场走,低收入家庭怎么办?

政府给低收入家庭建立大规模的廉租房和保障房。中国地方政府有一个很大的优势就是掌握着国有土地,这样建保障房和廉租房的成本很低、效率可以很高。

过去,把国有土地使用权出售,增加地方政府的财政收入。这样,土地财政跟房地产市场高度融合在一起。现在需要解绑,地方政府利用国有土地建保障房和廉租房,房地产让它自由发展,有钱人买房,没钱人住保障房,两边不冲突。建议把建设保障房和廉租房作为地方的考核目标。

这就是我的观点,三个必须同时存在,尤其是第一个和第三个。‍‍‍‍‍‍‍

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