还记得2019年第一宗楼面价过万地块出现时，市场的震惊程度吗？

(资料图片)

而随着城市的发展，在区域价值的攀升过程中，万元楼面价的地块也从个位数增加到十位数，出现万元地的区域，也从最开始集中在高新到全西安市遍地开花。

在地块数量增加的过程中，一方面是对区域价值的肯定，另一方面也影响着接下来购房者的置业规划。

今天我们就一起来看看，西安的那些“万元地块”的现状以及它们对区域置业的影响。

西安70宗“万元地”

高新占据44宗

从2019年开始至今，大家对西安万元地块的出现，已经从最初的“令人震惊”到“见怪不怪”。

的确，在2019年西安出现5宗万元地块后，紧接着2020年全年万元地块的成交数量就开始了急速增加，每年都是十位数往上，到了今年，西安市共计有70宗万元地块已经诞生。

丨8区域分布万元地块，高新占据44宗

这70宗万元地块分布较广，根据统计共有8个区域在近几年出现了万元地块。

当然，高新作为城市各区域价格和价值都拔尖的区域，聚集着44宗地块，一个区域占比高达62.8%，也是在意料之中。

除了高新之外，浐灞生态区、沣东新城和航天基地三个区域分别有7宗、5宗和5宗万元地块，也是各区域中分布相对较广泛的。

当然，或许对于三个区域来讲很多人并没有明显的感受到因为万元地块带来的房价变化，但实际上仔细研究能够看出航天基地原本区域主打高端改善住宅，而随着万元地块的出现，一时间区域内的人居价值和产品品质也有了进一步的提升。

而浐灞生态区的7宗万元地块，目前仅有3宗在售，其余4宗暂未入市，加上这几年区域其他住宅用地的成交，一定程度上冲击了大家对于浐灞房价的感官。但不要忘记区域内的源邸壹号、自然界·江月、招商西安序等都是均价已经破3万元/㎡的住宅项目，这些项目的出现也曾一时间拔高了浐灞生态区的人均置业价格。

丨在售项目楼面价和房均价相差2倍左右

回到这70宗地块的价格来看，从现阶段已经在售或已售的项目中，也能预测到未来待入市地块的价格。

在近期官方公示的价格信息中，就能有明显的发现。

正在登记的高科·云天楼面价1.5万元/㎡左右，目前销售均价3.2万元/㎡；

招商西安序楼面价1.9万元/㎡左右，目前销售均价3.9万元/㎡；

永安华府楼面价1.27万元/㎡左右，目前销售均价2.7万元/㎡。

从这些万元地块的售价信息来看，楼面价和房均价基本相差2倍左右。

这其实给后续我们预测待入市地块房价信息带来了一个参考作用。大家也可以根据这个信息简单评测一下待入市万元地块未来的价格，以便更好的做出购房规划。

32宗地块还未开售

待公示、待入市各占一半

再回到70宗万元地块来看，现阶段仅有15宗地没有公示案名，其余55宗地块均已经公示了项目案名。

是不是听起来，感觉万元地块入市量已经很多，暂未入市的项目仅有21%？

其实在我们统计后发现，55宗公示案名的地块中，15宗暂未开启销售，仅仅是公布了案名和规划，这意味着还没有销售的项目共计32宗，占比近一半。

这样的数据说明了什么？

一方面，从房企拿地到销售的节点来看，刨除个别地块的特殊因素外，今年下半年会有30宗左右万元地块陆续入市，而随着这些楼盘的入市，也会进一步稳定区域房价，同时更新区域价值。

尤其是一些发展价值不太稳定的区域，随着万元地块住宅的落地和销售，也将进一步促进购房者对区域的市场信心，稳固价值。

而对于现阶段区域内有万元地块，但本身还处在价格洼地的区域来讲，万元地块的落地或许会让区域房价和价值都有一定幅度的上扬，因此想把握价值爆发前夕的机会，建议近期就可以多看多选，赶在价格变化前上车。

另一方面，在改善趋势更加明显的市场大环境下，人们对改善产品的品质追求和需求都在进一步加深，万元地块的陆续入市意味着多个区域会迎来匹配改善需求的住宅产品，让区域内的改善购房者能够拥有更好的选择机会。

这些地块房源的入市，稳定了区域供应量的同时，也能够在一定程度上焕新人居品质。尤其是曲江新区的两宗楼面价2万+的地块，对于整个曲江新区的住宅市场来说，不仅会增加住宅供应的选择，也将更进一步提升曲江人居品质。

毕竟现阶段曲江住宅以二手房居多，纯新的楼盘出现，产品规划和设计理念自然更进一步，更符合曲江高端改善的人居需求。

万元地陆续入市

注意关注3个信号

目前来看，前期已经开始销售的万元地块项目，已经有一半，另一半还在等待入市的过程中，而接下来至少30多个万元地块项目的入市，自然会给市场增加更多优质新鲜“血液”。

但在此前我们的稿件中也提到，西安万元地块的不断增加，也进一步导致房价的增加，从近期的房价数据就能看到，不止均价2万+楼盘数量相对增多，3万+房价的楼盘也开始满满出现甚至增多，因此也需要购房者们注意未来房价的变化，毕竟面粉贵了面包自然价也会增高。

对于接下来万元地块的陆续入市，购房者们需要关注3个信号。

丨楼面价2万+地块还未入市，警惕房价4万+时代到来

前面我们通过数据能发现在售项目的销售均价和楼面价相差2倍左右，但目前就在售和已售项目来看，最高楼面价在1.9万元/㎡。

而通过我们的统计能发现，各区域内仍有较多高楼面价地块未入市，浐灞楼面价16768元/㎡的当代府、曲江新区楼面价25342元/㎡位于曲江大城旁的住宅用地、高新楼面价15904元/㎡的紫薇时光云邸等等。

如果根据前期已经销售的项目来看，随着这些高价地的入市，2万+楼面价地块将带领楼市进入房价4万+时代，而住宅产品在这些万元地块的增多下，也会产生出更新的宜居“火花”，从而提升楼市人居品质。

丨6区域接下来都有万元地待入市，高新聚集度高

目前来看，30宗待售的万元地块分布在6个区域，其中高新依旧聚集度较高，有17宗待售地块，这意味着即将到来的下半年甚至是明年上半年，高新仍然会是纯新盘供应的热点，尤其是万元楼面价地块供应的热门板块。

从高新聚集的待售万元地块来看，主要集中在丝路软件城和CID片区，而这两个片区，丝路软件城的住宅供应此前一直以“软西”片区为主，今年随着保利摇号摘地后，目前所剩地块不多，周边在售的楼盘房源也已经不多，因此想要置业需抓紧机会。

而CID目前也开始存货“告急”，核心地块已经不多，因此接下来待入市的万元地块需要多多关注，尤其是高新一中、一小新校区附近的纯新盘中建悦庐学府，实景交付、高性价比等优势，也将成为接下来区域置业热选。

丨警惕万元地块入市后，周边二手房的“非理性”涨价

除了万元地块待入市的信号之外，对于购房者来讲更需要警惕万元地块入市后引发周边二手房“非理性”涨价连锁反应。

当然这个连锁反应就目前来看，高新丝路软件城和CID存在的情况比较少，毕竟宗宗都是万元地块，产品也各有特色。

这里要提醒的是区域内只有个别万元地块且暂时还没有入市的纯新项目周边。一般来讲这些万元地块之所以地价高，有可能是因为稀缺价值，也有可能是因为周边现在已有优质配套的加持，但对于地块周边的二手房来讲，他们的二手售价在这些基础上已经相当于拥有一次溢价。

此时当万元地块出现后，如果因为万元地块的价格而导致二手房价涨幅，很可能会出现价格泡沫。因此如果想要购置周边二手房，一定要对比近两年区域房价走势和周边二手房走势，判断这些二手房价格变化的真正原因是什么。

如果是因为规划和落地的稀缺配套引发房价增长，自然可以接受，但如果仅是因为万元地块入市趁机“非理性”涨价，那对于购房者来讲购买的价格将超过价值，因此意义不大。

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