全球观察:首创证券:6月商品房成交同比大幅下降,第三支箭加速落地


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乐居财经 李礼7月6日,首创证券发布房地产行业周报。

政策端:中央方面:上周住建部部长倪虹指出改变“高杠杆、高负债、高周转”模式,开展现房销售试点,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。提高住房品质,探索建立房屋养老金制度,为房屋提供全生命周期安全保障。国常会指出要打好政策组合拳,促进家居消费的政策要与老旧小区改造、住宅适老化改造、便民生活圈建设、完善废旧物资回收网络等政策衔接配合、协同发力,形成促消费的合力。地方方面:上周江苏扬州提出在市区购买改善性住房的,不再执行限购政策,其原有住房不再执行限售政策;二手房推行“带押过户”。广州市住房公积金管理中心宣布,二孩及以上家庭(至少一个子女未成年)首套自住房公积金贷最高额度上浮30%。贵阳市规定首次在贵安新区购房,公积金贷最高额度上浮20%,购买新房可提取公积金支付首付款。佛山市公积金个人最高可贷额度提高至50万元,家庭最高可贷额度提高至100万元。

市场端:2023W26我们重点监测的39城商品房成交面积为561万平米,环比63.2%,同比-38%;全年累计成交面积10170.6万平米,同比-3.1%。2023W26我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6020万平米,较上周环比-1.45%;库存去化周期为11.5个月,环比-3.2个月。其中上海和杭州去化周期相对健康,分别为3.9和2.1个月;弱二线城市福州,三线城市莆田和宝鸡去化周期较高,分别为36个月以上。2023W26我们跟踪重点城市推盘套数为8092套,环比14.7%,年度累计总推盘数同比-10.5%;周度新开盘去化率55%,环比变动6.3%,六月最后一周市场热度有所回暖。

投资建议:当前基本面指标加速下行,新房二手房价格走弱,市场对政策优化预期有所增强。近期核心城市放松限制性调控政策,后续有望更多城市跟进,地产股迎来估值修复行情。历史低效资产包袱较小,于周期底部获取三高土储(高能级、高去化、高利润率)的房企,将形成较明显的换牌效应,带动资产质量优化。在区域分化的背景下,资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐:1)高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企:招商蛇口、华润置地;2)行业底部拿地扩张的优质房企:滨江集团、华发股份。3)融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企,有望迎来估值提升:金地集团。4)永续现金流类房企:龙湖集团、华润置地。

风险提示:宏观经济走弱,政策反应钝化,二手房挂牌量持续提升,房价超预期下跌等。

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