受预供地制度、行业信心仍在低位等因素影响，全国土地市场成交量同比显著下滑。据CRIC统计，2023年上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为3.5亿平方米，较2022年同比下跌29%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。

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同时，因为一二线城市成交规模占比增加及重点城市供地质量提升的影响，上半年土地成交平均楼板价为3562元/平方米，比去年同期上涨约14%。

今年上半年，土地市场的供求双方均展现出了较为明确的积极性，地方调控政策持续放宽，“双集中”供地变为“拟供应清单”模式，民企参与拿地比例也有所增加。

但是，在行业“稳地价”和拿地追求“确定性”的两大基调下，大多数城市都没有如期完成上半年的拟供应清单，土地成交规模较去年同期进一步走低，即便是土地市场表现较好的一线城市，较2022年同期的土地成交量也出现了较大幅度的下跌。

根据CRIC统计，今年上半年土地成交面积最多的城市是西安，成交面积949万平米，同比增长9%，其次是石家庄，成交面积633万平米，同比增46%，杭州以630万平米位居第三，但与去年同期相比，跌幅高达44%。

上半年卖地揽金超千亿的城市有2个，分别是北京和杭州，成交金额为1022亿元和1004亿元，其中北京的成交金额较去年同期接近持平，微降1%，杭州跌幅则高达33%。

由于今年的预供地清单到2月份才发布，延缓了大多数城市的供地节奏，供求双方也需要适应新的供地模式变化，不少城市的首批预供地截止时间是在下半年。我们认为，在地方财政压力和供地计划完成的诉求之下，今年下半年土地市场交易规模仍然有望边际改善。

受预供地新规影响，2023年上半年实际入市地块数量大幅减少，在2022年同期土地成交已经降至低位的水平上，2023年上半年土地成交规模同比进一步下降29%。

与2022年同期相比，各能级城市的土地成交均呈现量跌、价涨的趋势，但变动幅度略有差异。其中，三四线城市上半年土地成交量价降幅最大，成交规模同比减少29%，成交金额下降23%；二线城市其次，成交建面同比下降28%，成交金额下降24%；一线城市降幅最小，成交建面、金额同比降幅分别为26%和14%。

上半年，楼市增长动能持续放缓，房企现金流并未得到明显改善，房企的投资策略也高度聚焦核心城市。在此背景下，整体土拍市场热度有所回升，上半年整体溢价率增至15.5%，较2022年同期上升了6.5个百分点。

在行业销售规模缩量和价格缓增的大趋势已经确立的背景下，为保证行业周转指标的安全性，各城市在近一两年内减少土地交易量是大势所趋。同时，预供地新规的变化，也延迟了各城市上半年的供地节奏。

在当前市场筑底修复的阶段，房企投资拿地更追求确定性，投资集中的趋势也愈发明显，一二线核心城市核心地段的优质地块在“抗跌性、安全性、流速性”都较为确定，成为众多房企“抢地”的重心，而多数三四线城市土地依旧无人问津，这也直接导致土地市场呈现“局部火热、整体偏冷”的格局。

在2022年上半年大多数高库存城市土地成交量已经降至低位的情况下，今年上半年，不少土地市场关注度较高的热点城市，如杭州、上海、苏州、合肥等一二线城市，土地成交反而出现同比下滑。

这些城市在“少而精”的供地策略之下，2023年上半年土地成交量均较2022年同期下降超过二成以上。

根据杭州发布的2023年国有建设用地供应计划显示，2023年杭州的国有建设用地供应计划总量为5175.09公顷，其中住宅用地956.69公顷，占比18.49%。

上半年，如果算上2022年第五批次的集中供地，杭州共进行了七次集中供地，累计出让涉宅地66宗，可建面积534.2万平米，总成交金额953.4亿。

今年供地模式从大规模集中供应恢复到“小步快走”的常态化多频次供地后，杭州涉宅土地的成交反而出现了量价齐跌，处于六年来的低位，成交体量同比下降40.7%，成交金额也同比下降了30.6%。

作为全国范围内的卖地大户，杭州的土地出让金在2019年一度攀高至2677亿元，在推行集中供地制度后，2021年土地出让金骤降至1814亿元，2022年超过1900亿元。

上海是少数完成了上半年预供地计划的城市之一，共成交商住办用地27宗，成交建面218万平米，同比下滑59%，总成交金额达544亿元，同比下滑49%。

在大多数城市上半年土地出让和成交规模都有所降低时，西安的土地出让和成交规模却有所提高。根据CRIC的统计，上半年西安成交土地84宗，规划建筑面积约949万平米，同比上升9%；其中涉宅地块64宗，规划建筑面积803.55万平米，同比上涨47.5%。

从实际成交看，西安的土地市场也不可避免地出现冷热不均与板块明显分化的状态，除核心区域如高新区、长安区的优质地块被房企争抢外，其他区域的地块均以底价成交，外围如临潼、高陵、鄠邑等区域持续无宅地供应。

7月4日，西安二批次拟供地清单出炉，共计108宗、7045亩，涉及18个区域，供地数量远超一批次。从各区域供地宗数来看，高新区宗地数量最多，共计26宗，约占总宗数的24%；浐灞推出15宗共559亩地，占比14%；港务区共计推出9宗559亩地，占比8%。

虽然供应规模持续增长，但西安土拍市场的热度预计将继续回落。上半年西安仅有4宗触顶摇号地块，其中3宗地块位于高新区，1宗位于航天新城，另一宗位于长安区。除这5幅地外，上半年西安成交的地块全部以底价成交。

在当前房企投资拿地逻辑严重趋同的情况下，核心城市的土地拍卖竞争愈加激烈，摇号中签率不断走低，房企不得不广泛参与土地拍卖，进一步推高摇号难度。

但是，上半年核心城市优质地块已应出尽出，在掀起市场的一波热度后，随着地块质量下滑，房企参拍的积极性可能会随之大打折扣，市场热度也将随之回落。这一点从苏州近期土拍的情况也可见一斑。

今年苏州首轮和第二轮土拍，不论是溢价地块的占比还是整体溢价率、环比均有较大的增长，土拍溢价率整体优于2021年和2022年。但是，随着第三批次供地中核心区域的供应占比下降，除两宗热点地块以外均为低溢价或底价成交，土拍整体成交溢价率仅2.4%，回到2022年前三轮的水平。

基于上半年土地市场的表现，以及中央对于下半年继续推行稳增长促消费的表态，我们预计，在地方财政压力和供地计划完成的诉求之下，今年下半年土地市场交易规模仍然有望边际改善，但全年土地交易规模仍将维持低位。

从行业中长期发展的库存安全角度来看，我们认为，2023年全年土地成交同比下降一成左右为宜。

随着下半年土地财政和供地计划压力的进一步显现，供给侧在盈利空间方面的调整将更加符合市场预期，土地供应规模增加与盈利空间宽松将同步到来。

在此背景下，房地产企业有望迎来更多的拿地机会，我们建议，可重点关注深耕城市原先盈利空间一般、周转预期尚可的近郊板块。

但下半年整体土地的溢价率将有所下降，尤其是大多数城市的第二、三轮预供地清单临近截止日期，随着更多素质一般的地块进入土地市场，三季度零溢价或低溢价成交的土地将有所增加，与之相应的是，流拍率指标也会出现上升。

来源：丁祖昱评楼市，本文已获授权，对原作者表示感谢！

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