认房不认贷即将全面落地，受到整个社会比较大的关注，到底认房不认贷指的是什么？又会对房地产市场带来多大的影响？我们用几分钟时间和大家来讨论一下。

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实际上在历史上最严厉的房地产调控政策出台的时候，曾经在一二线和部分的三线城市出台过是认房又认贷的政策，是在认定购房的到底你购买的是首套房或者二套房的时候，不但看你名下有没有房子，而且看你有没有贷款记录。

如果说你名下有房子的话，你再购买房子可能就被认为是二套房或者三套房，如果说你名下虽然没有房子，但你有过了房贷的记录，不论你此前的房贷是否已经全面还清了，也仍然被认定在购房的时候是二套房。

也就是在认房不认贷的新的政策下，在认定您是首套房还是二套房的时候，只看你名下有没有房子，以此来判断你购买的是首套房还是二套房，至于说你名下此前有过贷款的记录，不论是有没有偿还清，都不作为认定首套房二套房的参考依据了。

比方说在此之前你有一套房子是贷款买的，现在你把这套房子给卖了，你名下没有房子了，但是一查还有贷款的按揭记录，再去购买房子的话，按照此前的认房又认贷的话，仍然是按二套房来对待。

认房不认贷的新的政策如果全面落地，就意味着再购买的时候因为没有房子，所以就是首套房，所以这是认房不认贷和之前政策对比的差别，最主要的是在认定你购买的房子是首套房或者二套房的时候，有认定的参考标准的意义。

问题来了，为什么类似这样的政策变化会引起整个社会的关注呢？这是因为首套房和二套房的不同认定在我们购买房子的时候会影响到你的首付款的比例，也影响到你的贷款的按揭利率，大家知道这都是购房的时候一个是门槛，另外一个是购房的成本。

比方说我们以北京市为例，当前北京市如果购买首套房的话，首付款的比例是40%，如果购买二套房的话，最低的首付款比例是60%，如果你购买的是一些非普通住宅，比方像别墅或者一些低密度的或者说一些大面积的，首付款比例可能要不低于80%的。

所以你就注意了，如果在认定你是首套或者二套这样的一个认定的差别，就会带来首付款的门槛是完全不一样的，在北京、上海、深圳这样的城市可能购买一套房子就意味着你手中要准备的首付款可能要相差几百万之多，这是对首付款的影响。

我们再说一下对贷款的资金成本的影响，一般来说今天大家在大城市里面购买房产，有大部分人都是需要利用商业银行的贷款按揭的，我们仍然以北京市为例，比方说在2023年7月份的时候，购买首套房的贷款利率是多少？4.75%，购买二套房的贷款利率是5.25%。

顺便说北京市的首套房和二套房的贷款利率水平当前在全国是最高的，没有之一，比上海比深圳比广州都是要高的，因为大多数的城市今天在购买首套房的时候的利率水平是参考商业银行里边的LPR的5年期的基准利率，甚至还向下浮动20个基点，北京市是不同的，在购买首套房的时候是向上浮动55个基点，所以我们看到北京市的贷款利率水平还是比较高的。

但是不论是在北京市或在其他城市，我们都知道首套房的贷款利率和二套房的贷款利率都是有差别的，动辄会差别至少30个基点，什么叫30个基点？就是0.3%。像北京市我们看到相差的甚至达到了50个基点，50个基点一年可能不明显，但日积月累，如果贷款10年20年影响可就大了去了。

这就是为什么认房不认贷的新的政策如果全面落地会受到社会的关注，主要是实实在在影响到了购房的门槛，尤其是改善性需求的购房门槛，同时影响到大家购买房产的按揭贷款的资金成本。

问题来了，如果认房不认贷的新的政策落地，到底对全国的房地产市场会带来多大的影响呢？在我看来影响的会有，但不会太大，主要的影响还是在交易量上会有温和的放大。

最主要的还是在一线城市，因为今天认房又认贷的过去的政策也主要就在北上广深这4个城市再加上在我印象中不超过10个二线和部分的三线城市，也就是全国绝大部分的城市今天其实都是认房不认贷的已经实行了，所以影响的面不会是特别的大，并非因为这样的政策出台会带来重新的炒房等等，这样的需求在我认为还是比较小的。

因为炒房的需求一定是在资金成本极低同时房价出现明显的大幅上涨，有这样的财富效应的情况下才可能会出现投资性买房大量的增长，否则的话在我看来影响不会很大。

另外刚才也讲过了，在全国大部分城市都已经实行了认房不认贷了，其实你来看，很多对房价对交易量的影响也都并没有明显，所以我认为认房不认贷落地对一线城市和部分仍在实行认房又认贷的这些城市会有一些交易量的放大的影响，对房价可能也会有温和的向上的推动，但是影响不会太大，对全国的房价这不是一个重要的影响变量。

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