自从上周末，住建部提出了未来房地产政策的变化之后，高层也正式开会予以肯定。在这个基础上，各地在周末也纷纷开会，进行会议精神的消化并且进行表态。其中最为积极的肯定是北上广深的4个一线城市。

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对比所说的三大变化，“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率；针对改善性住房换购税费减免；个人住房购买和商贷落实“认房不用认贷””。可以说在消息发布之后，引发了房地产的最大震动，这才是史诗级的救市措施。在A股的房地产上市公司几乎全线涨停，而且持续在上涨。。

认房不认贷，对于哪些地方影响最大呢？其实就是对那些有着限购限贷措施的城市，影响最大。那么现在我国最严格限购限贷的城市就是北上广深等4个一线城市。在过去长达三年多的严格落实调控措施中，除了一些从来没有买过房的民众，还能顺利买房，其他民众，尤其是改善型民众，都被限购限贷了。

在过去的调控措施下，对于二套房的认定非常严格。即使在民众的名下现在没有房，但是过去曾经买过房，或者有过房贷，即使房贷也已经全部还清。但是在买新房时仍然会被认定为二套房。首付比例和房贷利率都会大幅提升，最终导致民众的买房意愿以及购房能力都会急剧下滑。

1.例如现在上海执行的“认房又认贷”政策，让一些做改善性换房的民众，不敢轻易卖掉小房子，购入大房子。如果手里现在只有一套房，但是曾经贷过款，那么新购房时，将会被认定为二套房。首付比例将一下从35%跳到了70%、房贷利率也从最高4.55%跳到了最低5.25%。那么民众怎么可能能筹集到这么多的首付资金，每个月的月供金额也大为提升。

2.那么在北京也是如此，北京二套房普通住宅首付要求60%，非普通住宅首付要求80%，商业银行房贷利率会在LPR基础上上浮10-20%，公积金贷款基本申请不下来。但是如果是首套房，利率将在LPR的基础上降低10~20个基点，这些小银行降低了更多。

3.同样深圳也是如此，当被认定为二套房时，首付比例最少高达70%。唯一比上海灵活的是假如只有一套房子，卖掉之后再买新房子，首付比例可以酌情下降到普通住宅50%、非普通住宅60%。

4.在广州情景也是一样，二套房的首付比例高达70%，对比首套房的首付比例只有30%。同样在商业银行的房贷利率上，也会在LPR的基础上上调10%。

我们想想在这4个一线城市，动辄购房的总房价要高达五六百万元。如果首付为30%按照首套房来计算，那么首付款都需要150万以上，每月还贷款的还款额都要2万元左右。但是如果在认房又认贷的情况下，首付高达60~70%，房贷利率会相差在30~40个基点左右，每月的房贷还款额会相千元。这民众哪可能承担得住，哪可能入市买房或者换房呢？

在过去的这个周末，4个一线城市的房管部门，很为积极进行政策的研究。因为这4个城市房屋的单价真的高，首付比例的变化，对于整个房地产不知道市场的活跃性都有重大影响。其实只要房地产市场有着活跃性，出现了交投两旺，那么房价也能稳定住了，同样房地产整个行业也就稳定住了。

2023年，房地产行业确实会彻底的稳定下来，刚需购房者已经可以酌情入市了，改善性住房需求者也可以动手换房了。

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