城中村改造和棚户区改造,有什么不同?会产生什么后果?

从专业的角度来看,城中村改造和棚户区改造的区别,主要可以归纳为以下几个方面:


(资料图片)

1、改造对象不同

城中村改造的对象,顾名思义,一般是指城市里面的“村”,这些村原本是位于城市郊区、周边的农村地界,只不过因为城市范围的扩张等原因,逐步融入到城市中来。

而棚户区,往往原先就属于城市地段,只不过是因为城市发展变迁,一些建筑年代久远的步梯楼、筒子楼等,形成了破败低矮的老旧小区,年久失修,有的住户违规搭建,逐渐就形成了棚户区,看上去比较像贫民窟。

2、房屋物理结构不同

城中村的房子,通常都是一幢一幢的,类似于“一户建”,每一栋都是一户人家,加盖了两三层甚至四五层的都很常见,每家每户的实际面积都很大,有的甚至能够对外整层出租的。

而棚户区的房子,有的是6~7层的步梯楼,有的是筒子楼,一栋楼里面住着很多户人家,每家每户的实际使用面积都不大。

3、涉及到土地性质、产权不同

城中村的房子,脚下的土地,往往属于农村的土地,也就是集体所有权,也称集体产权,由村集体管理和分配。

而棚户区的房子,脚下的土地,仍然是属于城市建设用地,属于城市的国有土地,由地块所属的辖区或城市一级进行统筹。

因此,城中村和棚户区,虽然听起来很类似,但是本质上却是有着根本的不同的。

城中村的房子,常常被人们称为“小产权房”,因为这个产权是很难在村集体成员之外的房产市场上流通,而棚户区的房子,很可能就和普通商品房一样,具有完整的产权和土地使用权证,也就是常说的“老破小”

4、居住人群不同

城中村的居住人群,一部分是村子里的原住村民,当然,另一部分可能是村民把房产改建拿来对外出租的租客,因为地段位于城区,租金便宜,就吸引了很多流动人口租住在城中村。

而棚户区的居住人群,很有可能是原先那些因为买不起新房、置换不了大房子的城市原住市民,但也有一些人,把这种“老破小”拿出来对外出租,房子里面也住了租客。

5、补偿标准不同

如果遇到拆迁,对于城中村的补偿标准,是按照农村集体用地的标准来进行核算的,而棚户区的补偿标准,往往就是按照国有土地的计算方式来核算的。

从通常的情况来看,城中村的房子,往往因为产权方面有一定瑕疵,所以补偿未必会有棚户区完整商品房产权的房子那么高。

从后果的角度来看,无论是城中村改造,还是棚户区改造,都至少会产生以下几个方面的后果:

1、会衍生出一批新的居住需求和楼市购买力,对于一些常年在城中村、棚户区居住习惯了的人而言,他们更倾向于在原居住房屋的周边、附近购买新的商品房,或者选择安置房(如果有的话);

2、带动一批资金流入建筑行业,滋润房地产上下游的设计、家装、建材、施工、运输等行业;

3、为城市的界面带来新的面貌,提升市民居住环境和城市品味,从而招徕和吸引更多的资源涌入,比如投资项目、人才落户等。

总而言之,无论是城中村改造,还是棚户区改造,拆旧建新,还是能够创造不少价值的,要比缝缝补补要强得多,无论是对业主个人还是对于城市整体而言,边际效益、资源利用率、投入产出比都更高。

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