在苏州，姑苏区是什么样的存在？

(资料图)

它是“一核四城”发展战略的核心，凝结了苏州城2500年悠久的历史文化和人文底蕴。

枫桥、寒山寺、虎丘、拙政园、狮子林这些名胜古迹都有着深深的唐宋文化烙印。

在人文气息馥郁的苏州，多少文人墨客徜徉山水之间，留下诗篇歌咏抒怀。

姑苏城外寒山寺，夜半钟声到客船。

君到姑苏见，人家尽枕河。

每一首诗词都在诉说江南的千年之美。

其实，翻开苏州2.4万亿GDP的时代篇章，苏州的千年风华真正浓缩在姑苏古城，这片贵隐之地，不仅尊重历史文化名城的内蕴，更承载了大苏州的时代性格。

无论城市如何发展变迁，姑苏区都是苏州发展的核心和重中之重。

在姑苏区建区这十多年中，不断进行老城保护、城市焕新，重塑商业格局。

由于限高原因，姑苏区主核板块仍旧以低密别墅为主，比如说仁恒耦前、银城原溪、知丘别墅等。

2020年以后，姑苏区出让的土地量就逐年减少，这里土地价值昂贵、新房供应量在六大区中一直垫底。

而今年以来，土地资源宝贵的姑苏区在今年的二批次、三批次、四批次集中土拍中皆有涉宅地块成交，总共6宗地块，总出让面积约为15.71万㎡，接近前两年的供地量总和。

而在8月初苏州五批次挂地，姑苏区再度成为供应主力，胥江出让两宗宅地，板块新房市场得到补仓。

今年以来，姑苏区一改往年零星供地的“风格”，沧浪新城、南门、胥江等板块都有新增地块供应，给购房者带来了全新的置业选择。

那么，接下来区域内的各大板块，将有哪些高品质新房项目值得关注？分析师整理如下：

沧浪新城、南门各有1盘待售，后续供应不多

久未供地的沧浪新城，于今年二批次土拍迎来全新宅地亮相，由华发摇号竞得，成交楼面价19969元/㎡，溢价率15%。

根据公示，华发项目将打造12幢17-23F的小高层和高层，此外还规划有1幢2F的体育运动馆。

具体位置上来看，华发沧浪新城项目可以享受运河景观，周边有3号线新郭路站和世茂生活广场，配套也较为丰富。

自世茂运河城后，沧浪新城的新房市场至今断供已有6年之久。华发项目的入市对于板块新房来说是一次及时的补仓，也将重新定义片区新房价格。

此外，根据日前公布的2023年学区施教范围划分来看，华发项目处于立达中学校的施教区范围内。立达中学作为苏州老牌初中，教学质量过硬，备受家长青睐（具体以当年学区施教范围公布为准）。所以说，华发沧浪新城的入市价格将充满想象力空间。

临近的南门板块同样也仅有1盘待售，为中建国际&苏州轨交于三批次土拍中竞得的苏纶场南地块。

项目在拿地仅17天后就进行了规划公示：将打造12栋住宅和1栋商业物业、1栋科研办公，住宅部分为12栋14-17F小高层，项目三大户型也进行了公开，建面在160-240㎡左右（具体以官方公示为准），清一色的大平层，定位较为纯粹。

项目位于轨交4号线人民桥南站，一路之隔就是苏州市实小。

南门板块部分二手房在苏州市实小学区光环之下，一些房龄较长的“老破小”均价都在4.1-4.5万元/㎡，项目一路之隔的次新房朗诗南门绿郡成交均价更是达到了6.1万元/㎡，项目入市后也将存在一定倒挂空间。

南门板块断供多年，追溯板块上一个新房项目还是3年前的东原印长江了，中建国际南门项目入市后将吸引一众拥有姑苏古城情节的高端改善客群，南门板块房价体系也或将被重新定义。

金门板块将迎保利发展姑苏区首子

在8月6日落幕的苏州四批次土拍中，姑苏金门36号地块竞价28轮后，由保利发展竞得，成交楼面价27562元/㎡，溢价率12.5%。

这是保利发展在姑苏区布局的首个项目。

而同板块的和昌凌云阁，当前依然处于未开盘状态。

留园板块内当前仅留云轩和姑苏院子还有少量房源在售，待这个项目清盘后，留园将面临断供。

平江新城和胥江，供应量充足

目前平江新城和胥江这两个板块新房在售项目不多，胥江仅有桃溪澜园1盘在售，平江新城的天地源平江观棠为区域供应主力，下半年，胥江与平江新城板块也将继续跟上供应。

先来看姑苏区最为热闹的平江新城板块，这其实是姑苏区常年不缺供应的一个板块。

在今年第二次土拍中，平江新城出让了2宗相邻地块，分别被华润置地和绿城拿下，这两个项目预计最快在四季度入市，目前规划均已出炉。

绿城项目案名为春月锦园，将打造4幢8-10F的洋房、5幢17-26F的小高层和高层，建面约143、156、176㎡三种户型，项目于8月初开放了城市展厅，首开时间预计在10月份。

华润置地14号项目规划打造12栋10-26F小高层+高层产品，其中4幢25-26F高层、8幢10F小高层，户型建面在140-175㎡左右（具体以官方公示为准）。相比起相邻的绿城项目，入市节奏可能会稍缓。

此外，平行新城目前动作最快的是天地源平江观棠一路之隔的熙和平江雅园，目前展厅已经公开。

熙和平江雅园拟建7幢22-26层高层、6幢9-11层小高层，建面约103-190㎡，覆盖了刚需到改善的客群，最快将于8月底入市。

胥江板块在今年很“红”，大型商业综合体龙湖胥江天街开业，板块商业配套进阶，且其频频亮相于苏州的土地市场，地块受到房企的密切关注。

预计，今年胥江板块会有两个项目待入市，分别是万科项目和仁恒项目，两个项目拥有运河景观，6月底开业的胥江龙湖天街提升了周边生活便利度。

在今年的三批次土拍中，万科摇号竞得胥江24号地块，成交楼面价23000元/㎡，溢价率15%。

如今项目规划也已经出炉，将打造8栋10-16F小高层住宅，清一色的大面积产品。

仁恒胥江项目打造8栋9-11F住宅，起步户型也在150㎡以上，改善属性明显，两个项目未来价格则可参考桃溪澜园，预计在4万+元㎡。

此外，在苏地网挂〔2023〕12号公告中，姑苏区胥江板块挂出两宗宅地。

这两宗地块的地理位置各有优势，都靠近5号线地铁口。

苏地2023-WG-49号地块就在胥江龙湖天街旁。

苏地2023-WG-51号为商住地块，西侧紧靠京杭大运河，拥有运河景观。

49号地块装标不低于3000元/㎡，51号地块装标不低于2000元/㎡。

两宗地块的容积率都很低，一个约1.8，一个低至1.4。

这两宗低密地块有望吸引到房企的重点关注，毕竟今年以来的苏州楼市，板块稍好的洋房产品都卖得不错，这两个低容积率的地块让房企让房企有打造纯洋房和叠墅这类低密产品的空间。

目前胥江在售新盘仅桃溪澜园一个项目，整体备案均价40800元/㎡。最后2幢楼栋已于5月底领证，备案单价区间在37750-44200元/㎡，后续无房源入市。

周边次新二手房仁恒公园世纪、海胥澜庭等挂牌价格在4.7-5.4万元/㎡，新项目入市后将有一定倒挂优势。

“姑苏”历史上一直是苏州的别称，为世人所熟知。2012年，沧浪、平江、金阊三区合并为“姑苏区”，具有更深的历史文化内涵。

所以这些年，姑苏区一直致力于古城保护。

如今的姑苏区，古城重新获得活力，老小区颜值焕然一新，姑苏区城市界面不断更新，也同步改善了人居环境与城市功能配套。

商业也在积极焕新，南门、石路等古城传统商圈也在进行升级重塑，多个重点项目今年即将开业，未来将重塑姑苏区商业格局，绘就新时代的“姑苏繁华图”。

区域价值决定房产价值。

姑苏区的楼市成交量价一直较为坚挺。

或许很多新苏州人更喜欢现代化、国际化的园区，但是姑苏区一定是苏州最返璞归真、最居江南韵味的区域。

虽然现在的新苏州人可能更喜欢国际化、现代化的园区，但是姑苏区一直是老苏州人挥之不去的情怀所在。

而今年以来，姑苏区核心新房市场的供应发力，将为苏州的改善客群提供了更多的置业选择。

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