地产专业化PK地产复合化

地产之风到底是东风还是西风，还是东南西北风，很难说的明白。

(资料图)

地产黄金时代，开发商追求高周转、快开发，需要大量的专业技术人员维持高体量的开发规模，人才如涛涛江水汇集到地产行业中，经过十年的探索，很多开发商都已经走上了“标准化”的管理上来，维持高体量的开发规模不需要大量的人才，甚至很多专业技术类的管理直接打包给乙方咨询公司，花少量的钱就可以替代开发商一个团队的技术管理类工作。

同时，科技的发展也推动了管理工具的升级，比如AI审图、机器人出设计方案等等。

一个稳定的开发商设计管理团队包括：建筑、结构、设备、水电、景观和室内专业，一些大型的商业项目还需要配置幕墙、岩土类设计管理人员，这属于开发商设计管理的最基本“标准配置”，这个团队协调和整合设计资源保证项目开发的正常运行。

随着地产开发进入高地货比时代，项目的周转速度开始明显下降，设计管理团队的规模呈现下降趋势，表现在：

1、人员专业复合化要求增加，单纯的专业划分已经被专业复合取代，各专业相互兼管的情况越来越多，人员提增效能、人员优化越来越频繁。

2、低周转及地产下行下，项目无法支撑整个团队的开销，人才挤水分、人才去泡沫化开始频出，挤掉非核心岗位越来越明显。

3、专业外包越来越多，比如EPC\全过程咨询越来越多并成为政策导向，开发商已经开始将大量的资源外包。

结构设计管理属于地产设备管理类的一个职业，这几年开始明显感觉岗位需求下降，一些中小型企业开始有”去结构化专业“的现象，这种条件下，有些纯结构专业的人开始走复合发展道路，兼管建筑专业的现象越来越多，还有一些人退而转到甲方工程管理上去，也有一些人升为项目总或者直接跳槽求发展。

地产结构设计管理的尴尬局面，来源于几点：

1、方案阶段参与度少，重要性有待进一步的发挥出来。

2、施工图阶段重点事项控制有限，一般控制好几大项，就可以控制住建安成本，控制手段和工具不丰富制约了结构专业”重要性“显现。

3、施工阶段重点关注地下方面，一旦结构到了标准层，基本上参与性少了很多，存在感缺乏。

4、竣工阶段，结构基本不参与，专业外延性不足其他专业。

地产结构设计管理需要破局，可以在以下几个方面做足功课。

1、提高全周期参与度。2、由关注专业本身外延到设计管理各专业，提高专业复合性，专业上更专，复合上更宽。3、自我感知上更强，增加自信心：其他专业都无法取代结构专业，三大力学其他专业很难逾越，所以其他专业基本上无法管结构专业的”天然属性“。

地产设计管理关注的点

No.1

参与前期拿地，减少设计风险

拿地前，结构设计管理人员要参与项目周边地块的支护及基础形式的摸排。掌握周边地块常见的支护形式、地下水位情况、场地类别、风压、地震烈度、不良地质条件、建筑退距、装配式建筑常见方案及审批流程、专家论证的种类以及常见的基础形式、供方资源库等等。

拿地前的结构前期介入，一是规避拿地后的地下风险，降低设计反复，二是熟悉当地的设计流程，提前资源对接，方便项目的快速推进。三是预估结构成本，提高拿地成本的准确性。

中梁地产：拿地前结构资料收集及技术指引附表

No.2

指导方案设计，提高全周期参与感

【案例】：

案例来源：《中南置地地基与基础选型指引及管控办法》（试行）

下图 5-5 地质剖面为南侧一排建筑地勘剖面，北侧 16#、17#楼采用管桩。原方案-2F 地库设置在右侧，-1F 设置在左侧（红线为基底标高），左侧 20#未到持力层，需要打管桩，右侧 18#则需挖除约 3m 的老粘土，方案不合理。优化方案将-2F 地库设置在左侧，-1F 设置在右侧（黑线为基底标高），优化调整后，18#、20#均可取消管桩，采用天然地基。

5-5 地质剖面

原设计（斜线区域为-2F）

优化后（斜线区域为-2F）

No.3

方案阶段，结构前置设计

实施性方案设计阶段，结构设计专业提前介入，提前确定如下内容：

① 确定结构设计方案，统一设计标准。户型大样阶段，结构提前布置墙、梁、板、柱，确定一个户型一个结构布置类型，减少相同户型不同设计人带来的结构布置不统一。

② 确定车库的楼盖类型，保证建筑净高的可实施性和经济性。

【案例】：相邻地勘对比，确定本项目设计参数

案例来源：越秀地产北方区域设计优化管控手册

越秀地产北方区域设计优化管控手册

No.4

施工图阶段，重视成本管控

（1）控制结构荷载

严格按照甲方提供的产品配置标准，进行荷载的输入，不允许出现荷载超配的问题出 现，降低结构成本。

荷载取值注意事项：①多层住宅楼梯活荷载2.0；②当墙体上有门窗洞时，应考虑折减荷载，墙体计算高度应减去相应梁高或者板厚；

③勾选程序自动计算楼屋面板自重时，可能导致板自重取值偏大。例如混凝土容重取26KN/m3，板厚120mm，则自重偏大（26-25）*0.12=0.12KN/m2，可在手工输入的面层恒载中扣除0.12KN/m2。

④楼面恒荷载应严格按建筑构造做法计算，不得随意放大（特别是地暖、屋面等面层荷载）。

⑤采用大跨度板时，隔墙荷载宜按实际考虑（盈建科可按板间荷载输入）。⑥基础设计考虑上部结构的活载折减，但不考虑消防车荷载。

【案例4】消防车荷载范围超大，成本增加

案例来源：祥生地产

（2）控制桩基选型，对方案比选，如有可能先行试桩

【案例】案例来源：越秀地产北方区域设计优化管控手册

试桩提高单桩承载力，降低成本

（3）基坑支护，对方案比选

当坑深较浅，土质较好，无地下水影响且具有放坡空间时，宜优先采用自然放坡开挖；当不具备放坡开挖条件而需要支护时，宜优先采用土钉墙、复合土钉墙、重力式挡土墙（兼止水帷幕）等简单支护方式；当简单支护无法解决问题时，可采用悬臂单排桩、单排桩加锚杆、悬臂双排桩、SMW 工法桩加锚杆或双排工法桩体系；不具备锚杆使用条件或锚杆提供的支承刚度无法满足位移控制要求时，宜采用排桩+内支撑体系；排桩的承载力或刚度难以满足要求时，宜采用地下连续墙+内支撑体系，此时为提高地下连续墙的综合利用率，平抑其较高的造价，可优先采用地下连续墙与地下室外墙两墙合一的结构方案。

（4）控制地下基础类型

基础选型应根据勘察报告和当地经验综合考虑，选择经济合理的基础形式。基础的选择次序为：天然地基→强夯→CFG等复合地基→预应力管桩→钻孔灌注桩→人工挖孔桩，根据不同的地质情况按顺序选择。钻孔灌注桩应首先考虑后压浆技术提高单桩承载力。

（5）控制整体计算参数

案例来源：越秀地产

结构设计管理专业性极强，大处着手控成本，当然还有很多的管控手段和措施，不再一一列举。

No.5

重视结构专业，更重视建筑体验感，跨专业思维

【案例】：

案例来源：万建林

方案阶段设置了通阳台，施工图阶段未领会意图在主卧室与客厅之间设置了剪力墙，且肢长较长。一般主卧带通阳台都需要考虑在主卧与客厅的之间的阳台封墙，主卧扩大。

原设计标准层剪力墙布置

●优化方法：

取消主卧与客厅间的剪力墙

可以修改的标准层剪力墙布置

No.6

“政策““新技术”加持，结构专业扩容升维，不容错过

这几年，装配式建筑的浪潮席卷建筑行业，给建造方式带来了革命性的变化，中国装配式建筑目前的发展依然处于初级阶段，属于结构装配为主；结构设计管理应重视方案阶段装配式建筑的方案选定，目前阶段应主导装配式建筑的方案，在建筑方案中拥有更多的话语权。

贺加栋《甲方视角下装配式评价标准实现的路径》

这几年开发商大力的推广铝模技术，虽然铝模技术属于施工范畴，但对建筑方案影响较大，如全现浇外墙对建筑线条的限制、对保温做法的限制以及对方案中结构构件的布置，这些都是其他专业无法掌握和控制的。

如项目采用全现浇外墙等工艺，应在方案中考虑施工工艺对建筑方案的影响，结构专业势必要发挥更大的作用。

碧桂园《铝模施工图深化以及配板深化要点》

No.7

营销思维、成本思维加持，思考阶段更具全面性

【案例】：营销思维

取消标准层客厅和卧室之间的剪力墙，把山墙剪力墙加长400（增加抗扭，且此处无需加桩），纵向剪力墙加强，优化楼面梁布置。经优化后，客厅死空间没有了，顶棚梁也没有了。

优化设计标准层剪力墙布置

来源：胖栋有话说，本文已获授权，向原作者表示感谢。

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