今天（8月15日），广州的市场气氛被推到了高点。

先是一大早上，央行宣布MLF利率下调15个基点。如无意外，本月21日公布的LPR，也会随之下调。

而下午，天河世界大观地块，8家房企经过23轮竞拍，也以50160元/平的地价成功出让，又一次刷新了广州楼面价TOP10。

(资料图片)

这无疑，正是一众央国企们对政策落地强信心的体现。

毕竟，最近新政消息频出，住建部喊话、北上广深表态、证监会召集房企开会、调控方案上报……

昨天（8月15日），福州、厦门、成都、沈阳等市，也提出将优化限购政策，首套、二套首付比例可进一步降至20%、30%。

密集的动态，让大家愈发肯定，广州楼市政策调控优化势在必行。

最近一个月，我们也能看到广州一二手到访、成交接连上涨，来找房产君咨询、带看的客户也变多了。

道理很简单，政策既然已是明牌，那么不如趁早出击。

现在入局可以谈的筹码，可以掌握的主动权更多，更大。

正如巴菲特所言，“别人恐惧时我贪婪”，机会从来只属于少数先见之人。

抢占新政前夕，高净值买家扫货千万豪宅

而接下来，率先在市场做出反应的，一定是那些有着前瞻眼光的高净值改善人群。

这批眼光长远的人士，出手的时间远比我们想象的更早。

今年上半年，广州楼市低迷，刚需陷入彷徨，高净值买家却在寻找时机，加速扫货。

他们一口气扫走2591套千万豪宅，接近去年全年的82%，创下历史新高。

放眼全国，同样如此。广州、上海、北京等地，今年上半年1000万-3000万的豪宅成交纷纷实现大幅上涨。

毕竟，目前大家仍能保持价值高预期的，也就只有豪宅产品了。

一方面，现在入手千万级豪宅，可以说是抢占价值低点。

另一方面，豪宅往往位于城市核心，地段上乘，占据重要的资源，价值难以取代。

而且，从房住不炒的角度来看，相对于普通住宅，豪宅产品还是居住品质的代名词，品牌、圈层、物业、产品更优，是置换的终极形态。

所以，当行情到来，豪宅往往能起到领涨的作用；而在楼市调整期，市场波动也更小。

这，也是豪宅往往能成为资产配置优选的原因。

一如汇悦台、凯旋新世界等豪宅，都是在市场横盘期大放异彩，甚至创下30万+/㎡的新高。（来源：珠城橙蕉）

广州发展王牌，琶洲成资产配置新宠

若要论当下之广州，哪里更受高净值人群的欢迎，琶洲独占鳌头。

今年上半年，琶洲一口气卖掉564套、9.5万㎡、11717亿的千万级豪宅，拿下广州市场的三冠王。（来源：中指院）

这里，可是广州少有的明牌，不仅赢在现在，更胜在了未来。

林立的高楼里，不仅容纳了腾讯、阿里巴巴、唯品会、小米等龙头，还吸引了科大讯飞、三七互娱、广东超竞等产业。

3.5万家企业，345家高新技术企业、98家总部企业，几乎以一己之力，比肩一个区域，甚至一座城。

总部林立的琶洲，摄@广州房产

当然，除了巨大潜力，高净值人群纷纷买入琶洲，还有第二重原因——明显的价差，以及僧多粥少的供应。

目前，琶洲的标杆项目——保利天悦，二手成交价已经突破18万+，是开盘价（3.5万/平）的5倍有余。

对比之下，目前琶洲在售新盘，虽然单价去到14-16万+/平，仍然存在明显的倒挂空间。

更何况，去年琶洲晋升省级开发区后，更是明确要求，严禁商业房地产开发。

僧多粥少的供应，注定未来琶洲的住宅席位，价格只会越来越高。

这样的机会，高净值人士自然不会错过。

琶洲南TOD+珑璟台，城市级双TOD来了

提到琶洲，很多人第一印象可能会想到琶洲南TOD。

绝佳的位置，以及TOD的优势、琶洲核心生活区规划，让琶洲南TOD，一出生就赢在了起点上。

不过，就在近日，作为琶洲TOD共同操刀者，广州地铁在琶洲又下一子，双TOD的阵容，成功吸引了高净值人群的关注。

这便是，广州地铁·珑璟台。

摊开地图，大家就能感受到，广州地铁在此布局TOD双子的深意。

原本的琶洲试验区，居住组团与经开区之间，相互割裂，散落各处，各自发展。

但广州地铁通过赤沙TOD地块项目（含琶洲南TOD）、龙潭TOD地块项目（即广州地铁·珑璟台），将红卫村、赤沙村等旧改，以及整个琶洲经开区、海珠国家湿地公园成功“缝合”在了一起，做到了配套之间的无缝衔接。

简单来说，就是要以TOD为核心，串联起生态居住、文化休闲服务，以及总部经济等功能，重要性不言而喻。

更重要的是，广州地铁带来的，可是更高阶的城市级TOD。

作为城市外延拓展的新形态，TOD并非普通的地铁上盖，而是以轨道为核心所构筑的“浓缩城市”。

大家知道，传统的城市开发，车站与城市之间，互不干扰。但当城市的规模足够大时，这种功能分区显然无法适应了，会导致土地资源利用不足。

而广州地铁，以“赤沙TOD+龙潭TOD”的双TOD布局版图，向外延伸扩展，形成双核一体的连片开发效应，把城市开发的精度、深度、密度整整提升了一个量级。

它既能高度浓缩交通、配套、居住，集中政府资源，内在潜力与价值，也往往高于普通项目，更能吸引买家关注，也往往能引领区域蝶变。

这种综合体对区域的赋能，不仅广州有，纽约曼哈顿、日本涩谷、香港西九龙，都有经典案例。

比如，纽约曼哈顿CBD，脚下11条地铁交汇，每天有170万人穿梭。

轨道之上，集商业区、购物中心、转乘站于一体，并延伸出人行步道网络，连接周边商业群，铺开成世界菁英向往的金融集聚区。

曼哈顿，@视觉中国，已获授权

还有香港西九龙TOD，聚集了大型ShoppingMall圆方、五星级的丽思卡尔顿酒店和W酒店、全港最高的写字楼环球贸易广场、住宅天玺和凯旋门等多重业态。由此，这里还吸引了大批金融机构、国际投行进驻。

TOD对房价的影响，到底有多大？

西九龙TOD的住宅组团天玺，早在2017年就卖到120万/㎡，扬名亚洲；相较开盘均价约18万/㎡，涨幅高达约567%。

香港西九龙，@视觉中国，已获授权

在中国大陆，TOD的发展趋势，更是早已获得国家的认可。

早在十四五中，国家发改委发布的新型城镇化实施方案，便点名TOD，提出要“支持TOD模式，打造站城融合综合体”。

而据CityDNA调研，以上海为例，基于开发密度、多样性、设计三类因素的TOD综合指数，对房价具有整体的显著正向影响。

清晰可见，对比外环的非TOD项目，位于城市中心的TOD项目，价差最高可达10万+或以上。

这，就是一个真正TOD的价值。

坐拥城市双黄金线，串联湾区海量资源

如此我们便不难理解，为什么，位于琶洲CBD的广州地铁·珑璟台，能吸引这么多高净值人士的关注。

其不仅能和琶洲南TOD形成城市双TOD效应，更坐拥两大城市黄金线：地铁11号线和地铁18号线。

作为广州中心城区的大环线，地铁11号线是真正有着庞大量级的城市黄金线——

比如，它是广州真正的换乘之王，有19个换乘站，可换乘13条地铁线，堪称目前广州地铁之最。

又如，串联了广州中心城区唯二的两座枢纽，广州火车站和广州东站，是商务人士出行的利器。

再如，一口气串起了环市东、天河北、金融城、琶洲、白鹅潭五大CBD，广州没有哪条线能与之匹敌。

而地铁18号线，则贯穿了半个湾区，可以串联海量城市客流和资源，视野更为广阔。

除了珠江新城、琶洲、天河北、万博四大CBD，其还串起了中山的翠亨新区、珠海的唐家湾等地。

其中，珠海段还将终点设在了拱北口岸，成功把澳门拉入阵营。

自此，湾区四城超2631万人、超3.8万亿GDP成功连接起来，量能毋庸置疑。

地处琶洲CBD，而且还坐拥如此核爆级的能量，广州地铁·珑璟台，自然成为瞩目的焦点。

最重要的是，房产君获悉，项目即将带来的建面约135-143㎡的小户型，首推货量只有81套，将在近期开售。

按照目前琶洲的去化速度，估计很快就会销售一空。

广州地铁·珑璟台效果图

各位如果感兴趣，不妨抓紧去天河ICC城市展厅深入了解，现场还有140㎡板房可以一探。

或者致电19066500888（微信同号），提前预约参观。听说看过的人，都赞不绝口！

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