前段时间，我们向广大粉丝们推荐了几条苏州的Citywalk路线，来发现苏州的美。

除了富有千年古韵的姑苏区古城区，同样拥有悠久历史和人文气息的吴中区也受人青睐。

(资料图)

悠悠吴地，承载着江南的记忆：天平山、灵岩山、穹窿山，山山青绿；太湖、石湖、尹山湖，湖湖风雅......

山水俊秀，吴中区的城市现代发展也展现着蓬勃的生机。

即将到来的苏州五批次土拍中吴中区就即再将出让2宗地块，分别位于吴中太湖新城和城南板块。

壹

吴中城南

Cric Suzhou

-梧桐街东53号地块-

苏地2023-WG-53号地块位于吴中经开区城南街道兴昂路北侧、梧桐街东侧，占地约3.05万㎡，容积率1.4，起拍总价60692万元，起拍楼面价14200元/㎡。

根据规划，项目装修标准不低于2000元/㎡。

地块虽然距城南板块中心有所距离，但靠近石湖景区，周边生活氛围也较为浓厚。

地块西侧即是友新快速路，自驾出行可快速到达全城，不远处还有轨交4号线站点；一路之隔的就是石湖实验小学与附属幼儿园，未来就学也很方便；南侧就是苏悦汇商业广场，可以满足日常的购物消费。

梧桐街周边片区已经很久没有新房供应了，周边二手房成交较为火热，如越湖家天下、首开国风华府等近90天成交都在10套左右，其成交均价都在2.2-2.3万元/㎡。

从容积率来看，地块容积率最高为1.4，未来也或将打造以洋房为主的改善社区。

贰

吴中太湖新城

Cric Suzhou

-五湖路北52号地块-

苏地2023-WG-52号位于吴中太湖新城塔韵路以东、五湖路以北，就在湾东幼儿园西侧。地块占地约3.5万㎡，容积率1.8，起拍总价107974万元，起拍楼面地价17000元/㎡。

根据规划，项目装修交付，且装修标准不低于3000元/㎡。

地块位于吴中太湖新城核心居住片区，周边配套也较为完善。

交通方面，轨交4号线支线苏州湾北站距离地块约900m；商业方面，周边有近期开业的苏州湾中心广场，永旺梦乐城也距项目不远，可以满足居民大部分购物需求；教育方面，项目一路之隔就是湾东幼儿园，华中师范大学苏州实验中学等优质教育资源环伺。

目前吴中太湖新城的房价已经稳定维持在3万+/㎡，最高的备案均价已经达到约3.45万元/㎡，板块新房竞争也十分激烈，板块在售加上待售的项目有近10个之多。

地块容积率为1.8，未来预计打造小高层+高层组团产品，加上其装修标准，太湖新城又将再添一座改善大平层新盘。

吴中城南与太湖新城这两大板块，一个是“老牌核心”，一个则是“新晋王牌”；一个是老苏州的情怀，一个是又是走向未来的新城......人们也时不时地将这两个板块进行对标。

从整体规划来看，吴中太湖新城无愧“王牌板块”的称号，官方赋予其“世界级创新湖区”的发展愿景，“科创圈带重要节点、数字经济发展核心承载区、城市高端功能区、城市新中心”的发展定位，其得到的关注度和政策倾斜度也明显高于吴中城南板块。

但从生活配套的完善度以及生活便利度、城市界面等方面，分析师认为两大板块还是各有优劣的。

论交通商业配套

吴中城南更醇熟完善

吴中城南板块有着地理位置方面的天然优势，它处在苏州的腹心位置，与姑苏城连接紧密，交通便捷度在苏州市区都是排在前位。

板块拥有轨交2号、3号和4号线和在建7号线，还有西环南延、东环南延、吴中大道三条城市快速路。

而吴中太湖新城的交通仍有待完善，板块只有一条地铁4号线支线，设置了3个站点，覆盖范围明显不足。自驾出行方面，仅一条友新快速路的压力也比较大。

商业方面，吴中城南商业发展起步较早，有着东吴龙湖天街，吴中天虹购物中心（在建）等高端商业，还有万达广场、吴中商城、碧波农贸市场等，品类较为丰富。

吴中太湖新城一直坚持着“先配套后居住”的发展模式，吴中永旺梦乐城、苏州湾地下空间等高端商业体均已经开业。

但其一大痛点是新商业招商情况较为缓慢，像苏州湾地下空间，早在2021年10月就传出即将开业的消息，结果到历经数次改名，今年6月才迎来开放，刚开业时还有许多商铺仍在装修。

教育资源

展现“王牌”板块野心

从教育资源的投入，就展现出吴中太湖新城的发展“野心”。

板块规划了22余所学校，并且在2021年，吴中区与华中师范大学教育集团正式签订合作办学协议，将华中师大优秀师资力量引入吴中太湖新城，目前华东师范大学苏州湾实验小学已投用。

华中师大苏州实验中学主体结构已经全面封顶，预计今年年底可以完工交付，学校将由华中师范大学第一附属中学全面托管运行。

此外，今年吴中太湖新城又新增了一座9年制学校，可以明显看出板块的教育实力和存在感不断提升。

而城南板块“拿得出手”的名校就较少了，板块内碧波实验小学、碧波中学等只能算是吴中区的老牌名校，教育资源较吴中太湖新城来说还是较弱的。

两个板块都有产业赋能

两个板块近年来都在积极发展产业，为经济发展提供动力、为楼市发展提供支撑。

城南板块规划了东吴产业示范区，主要包括生物医药、医疗器械、装备制造为主，形成了以维信电子、赛腾精密、吴中医院为引领的产业集群。

吴中太湖新城则着力发展数字经济，致力打造全国数字经济示范区和引领区。目前已有阿里巴巴苏州数字产业基地、科沃斯机器人、快手电竞总部等多家高新技术产业入驻。

生态宜居与城市界面

吴中太湖新城更优秀

吴中太湖新城板块地标级配套丰富，可以说现代化与生态宜居性高度并行。

全国单体规模最大的地下空间苏州湾地下空间、全国首个、全球第3个360剧场、苏州湾中心广场等地标建筑，直线拉升了板块的都市感。

同时，身傍太湖也是吴中太湖新城的先天优势，使其生态资源上超越了苏州其他众多板块。

吴中城南板块虽然也有石湖等优秀的生态资源，但整体城市界面略显杂乱，仍是板块一大短板。板块内部老厂房林立，同时拆迁工作的推进速度较为缓慢。在寒山闻钟上关于类似问题也一直有吐槽，城南板块城市界面还有很大的提升空间。

综上所述，城南板块和吴中太湖新城在功能配套来看是各有千秋的。

从楼市角度看，我们也能发现两大板块也具有一定的相似性与不同之处。

纵观两个板块内在售、待售项目，我们不难发现近年来，吴中城南与吴中太湖新城板块项目房价走高的同时，新盘产品户型尺度都有进阶。

吴中城南板块自2020年开始迎来新房爆发式供应，绿城、中建、中交、万科等品牌房企陆续进驻板块，产品主要为高层与小高层，期间竞争异常激烈。

到2022年，板块供应开始逐渐减少，价格也趋向稳定，目前万科保利滨河湾、晴翠璟园、明月滨河、中交春映东吴等老盘价格都在2.8-2.9万元/㎡，所剩房源均不多了。

今年，城南纯洋房高端改善项目龙湖云河颂入市，项目起步户型就在178㎡，备案均价达3.45万元/㎡，板块成功站上“3”字头，项目吸引了一众地缘高端改善客群，在传统楼市淡季成功热销。

龙湖在城南打造的另一个洋房+小高层项目，龙湖御湖镜起步户型也在114㎡，可以看出尺度也有所进阶，项目入市后均价能否突破3万元/㎡也是一大看点。

同时，今年第三批次土拍中出让的恒邦置地城南28号地块，容积率也仅1.6，即将出让的梧桐街东53号地块容积率也仅1.4。可以看出，接下来的城南板块产品正在由刚改、首置向改善、高端改善方向过渡。

作为吴中区楼市“王牌”的吴中太湖新城，板块客群则全面偏向高端改善。

近年来板块城市资源配套不断兑现，板块价值备受市场认可，房价也不断走高，同时产品户型与装修标准近年来的提升也更加明显。

目前板块成交均价已经稳稳站在“3”字头，同时放眼吴中太湖新城，可以说200㎡以上户型近乎比比皆是，目前在售的中建三局·太泽之星、大家东望都有超过200㎡的户型，中信泰富玖著云庭也有建面约190㎡的户型。

而待入市的仁恒滨湖湾的起步面积就已经是约156㎡，世纪金源镜湖源筑起步面积也在约143㎡，两个项目都有建面约200㎡及以上的户型......未来还有数个改善大平层即将入市，板块竞争也将异常激烈。

所以整体而言，吴中城南的新盘起步门槛比吴中太湖新城要低，总价也较为友好一些，但大面积产品也较少，无法进行选择与对比。

客群方面，因区位优势，城南板块整体而言购房较为需求稳定，多自住购房需求为主，客群大部分都是地缘客户，以及部分姑苏主城与园区独墅湖外溢客群。

吴中太湖新城新房的购房客群主要以改善自住为主，同时包括一些关注板块的规划以及未来发展潜力的投资客。

总的来说，拥有高规划起点的吴中太湖新城正处于一个发展上升阶段，并且势头正猛，去年东太湖隧道、苏州湾隧道的启动建设，市域一体化的发力之下，也让太湖新城的整体发展有了更多的延伸，板块价值也将得到进一步的提升。

如果带有一定投资兼改善置业目的，同时更倾向大面积高端改善产品，那么吴中太湖新城的世界级湖区规划则更有发展空间，并且吴江太湖新城产品选择面也更广。

但需要正视的是，目前吴中太湖新城“人气”确实稍显不足，从城市配套运营来看，也稍欠火候。加快高素质人口的导入，提高城市活力也是当前吴中太湖新城的主要任务，新城建设道阻且长。

另一方面，目前城南板块虽然较吴中太湖新城来说发展较为缓慢，但这里各项配套设施完善，“烟火气”十足。

如果是偏向自住，在园区、姑苏区等靠近城南板块区域工作的话，吴中城南板块确实是个不错的选择，毕竟居住在苏州的几何中心，去哪里都较方便。

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