自北向南，从东往西，一股“妖风”突然席卷了楼市。

成都、杭州、南京、西安……最火热的几个城市，也忍不住抖了三抖。

(资料图片仅供参考)

作为风向标的土拍，怎么就一下子熄火了？

最近一段时间，成都几乎每天发布高温黄色预警，气温直冲35度。

71家房企抢一块地的火爆场景还历历在目，成都土拍市场却突然传来一阵寒意。

原定于8月10日拍卖的东安湖42亩地块、龙潭寺59亩地块，不约而同地宣布“终止出让”。

一般来说，在正式开拍前会开放网上报名通道。有些特别热门的地块，在这个阶段就会被竞价到封顶，直接送去摇号。而那些临时撤牌的地块，大概率是因为：

没有开发商愿意掏钱。

说起来，这并不是成都今年头一回出现这种情况。5月19日那场土拍，远郊的新津区有一宗地块惨遭流拍。

可本次“终止出让”的地块，一宗位于“老五区”的成华，一宗位于中心城区的龙泉驿，这说明寒气蔓延的速度很快，已经来到了相对核心的二圈层。

在当下，有一股“撤牌风”正在席卷各大城市。

今年上半年，西安是全国土地成交面积最多的城市，凭着949万平米的成交面积荣登“卖地王”。光是涉宅地就卖掉了足足64宗，规划建筑面积803.55万平米，同比上涨更是高达47.5%。

进入下半年，西安土拍也被泼了一盆冷水。

原定8月11日出让的西安高新区GX3-17-33地块，就像成都的两宗地一样“因故终止出让”。

没错，就是全西安最热门的高新区。

发生在大湾区的撤牌故事，则更有戏剧效果。

佛山容桂的一宗商住地，原计划7月6日出让，却因故推迟1个月。好容易等满了1个月，结果又被撤销挂牌，真真是命途多舛。

最狠心的还是合肥，7月底的那场土拍，一口气下架了11宗地块。

很难想象，这一切都发生在“天花板会议”定调房地产，住建部、央行狂吹暖风，一线城市集体表态之后。

都说土拍是楼市风向标，为啥市场还是不领情呢？

在土地市场上大杀四方、疯狂扫货的央国企，最近也收手了。

今年6月底，中海豪掷超125亿，历经70分钟、竞拍151轮的拉锯战，从华润手抢走了深圳湾超总地块。

就在同一天，中海还在厦门、合肥大手笔砸钱买地，花掉200多个“小目标”。

然而，在接下来的7月，中海一块地都没拿。

同样停止拿地脚步的还有龙湖。眼看着宇宙房企岌岌可危，同为“民企幸存者”的龙湖怕是很难不被触动。

还有一些实力房企，拿地节奏明显变慢了。

滨江集团，作为杭州本土民营房企，上半年冲进了全国拿地榜TOP10。而在大本营浙江，滨江更是力压“拿地王”华润和“老大哥”绿城，风光登顶。

时间来到7月份，滨江的拿地金额却暴跌60%。

同样猛踩刹车的还有央企招商。整个7月份，招商蛇口买地只花了19个“小目标”，降幅也超过了60%。

当市场上为数不多的买家“萌生退意”，土拍的真实温度彻底藏不住了。

克而瑞数据显示，7月份土地流拍率达到了26.5%，创下2022年以来新高。

另一个统计口径中指院则表示，7月全国300城共流拍地块74宗，流拍率为21.2%，较上月增长3.09个百分点。

另一个土拍温度计，城投托底又出现了。

今年上半年，杭州土地出让金入账966.7亿，位居全国城市榜首。7场“土拍大战”平均溢价率高达9.3%，仅次于北京。总共有41宗溢价封顶触发摇号，占比超过六成。

进入下半年，土拍风云突变。7月18日杭州第七轮土拍，不仅诞生了2023年以来首宗流拍地块，城投也开始出手托底了。

同在长三角的南京，早早感受到了凉意。

7月17日南京第四批次出让，8宗地块中有6宗底价成交，其中5宗系城投托底。

为何大家都像约好了一样，都不拿地了？

表面看起来，土拍降温的原因是“季节性回落”。

据诸葛数据研究中心监测，全国主要地级市7月供应土地405宗，供应规划建筑面积为3377.03万㎡，同环比分别下降30.7%、46.09%。

供应变少了，拿地也就变少了，看起来似乎也解释得通。

真实情况却是，即便加大供应，土地市场也很难热度爆棚。

进入7月，几乎找不到业绩没有下滑的房企。

有超过8成百强房企单月业绩环比降低，超半数百强房企的单月业绩同比降幅大于30%，其中36家企业同比降幅超过50%。

曾经的“民企之光”加速陨落，碧桂园单月同比跌幅高达63.6%，旭辉同比跌超70%。

仅仅越秀、保利、华侨城、联发等少数房企，7月单月业绩仍实现同比增长，而他们大多拥有国家队背景。

一边销售在下滑，另一边融资依然艰难。不怪开发商哭穷，他们是真没钱了啊。

今年7月，房企融资规模仍然处于近年来的较低水平。克而瑞数据显示，80家典型房企的融资总量为499.74亿元，环比减少10.1%，同比减少46%。

本该支持房企融资的“三支箭”，几乎全都飞向了“国家队”，几乎没有民营房企输血成功。

克而瑞的统计显示，7月份境内发债的企业仍然主要是招商蛇口、华侨城、万科等国企央企或优质混合所有制企业。

碧桂园这个级别的民企，也无法获得融资机构青睐。

经济观察报曾报道，碧桂园在去年11月一天之内获得邮储银行、工行、中行共1500亿元授信，但这些没有变成实质性的融资。

7月底那场高层会议之后，住建部和央行发声了，一线城市发声了，甚至开发商和业主都开始涨价了，股市也涨了一波，气氛已经烘托到位。

可是大半个月过去了，至今未有实质性利好政策出台，信心正在迅速消耗殆尽。

正如下面这个刷屏的“地狱笑话”：疯狂拿地的，一个个遭遇危机。因为突发事件停止拿地的，却意外躲过了爆雷潮。

说实话，光靠喊一喊口号的表演型救市，已经没办法让房企心甘情愿掏钱了，必须拿出真金白银的利好。

否则对他们来说，比起花钱买地再卖房回款，不如提前还债稳住信心。

与碧桂园同为“民企之光”的龙湖，已经这么做了。

据财联社报道，龙湖今天提前偿还了17亿元债务，目前境内到期债务仅剩11月到期的1.19亿元。

另外，明年1月到期的153亿港币银团贷款，龙湖也已经提前偿还72亿港币，并且计划在年内全部提前偿还。

好在真正的大招，已经离我们不远了。

央行宣布MLF下调15个基点，房贷利率很可能也要跟着下调。福州、厦门、成都、沈阳等多个城市，很快会出台政策降低二套房首付比例下限。

南昌已出台“15条政策”，官宣首套贷款首付20%，二套贷款首付30%。

最值得关注的莫过于，一场由高层召集京沪广深主官的会议将在8月召开。

一线城市到底会如何松绑？我们拭目以待。

流拍率飙升、成交量下滑、标杆房企爆雷……在很多人看来，楼市仍未走出“至暗时刻”。

比这更残酷的，是加速到来的大分化时代。

诸葛找房数据显示，尽管总体流拍率飙升，但不同能级城市的差异相当大。

一线城市：7月流拍率为3.13%，同环比分别下降2.14和4.77个百分点

二线城市：流拍率为10.43%，较上月微降0.13个百分点，高出去年同期2.23个百分点

三四线城市：7月流拍率为25%，为近17个月流拍率高峰

土拍是楼市风向标，开发商就是感知楼市水温的“鸭先知”。

一方面，开发商放弃的广大三四线城市，基本没有投资价值。不信你看碧桂园，土储高度集中在三四线城市，尽管这些年一直努力降负债却积重难返。

另一方面，开发商疯狂涌入一二线城市。他们一个比一个谨慎小心，把算盘打出了火星子，生怕算错一笔账，拿错一块地。

多数房企上半年拿地城市不超过15个。最夸张的当属华润、滨江和招商等房企，在一二线拿地金额占比超过了90%。

即便是优质城市里还不错的板块，也会因为种种原因放弃买入。

比如8月10日南昌集中出让的高新艾溪湖东DABJ2023033地块，8004元/㎡的起始楼面地价比周边不久前出让的两宗地块封顶价高了2000元/㎡，最终没有房企报名出价，流拍。

过去市场好的时候，这样的地块根本不愁卖，现在却面临滞销。

这说明什么？

即便是一二线核心城市，也要优中选优，不可轻易踏错。

楼市分化时代，95%的房子正在被淘汰！

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