房地产如何救?三部门强调“金融支持实体经济力度要够”

8月18日,在停牌11只境内公司债券后,碧桂园私募债“16碧园05”的展期方案正式出炉,本金展期三年,每个账户提前偿付10万元。当天,远洋集团发布公告称,由于达成违约豁免,公司2024年票据并无违约,自8月21日起复牌。


(资料图)

此前,远洋集团预计上半年亏损为170亿元至200亿元;碧桂园预计上半年亏损450亿元至550亿元,并称主要系房地产行业销售下行的影响。

国家统计局数据显示,1-7月商品房销售面积66563万平方米,同比下降6.5%,降幅较1-6月扩大1.2个百分点;同期商品房销售额由正转负,下降1.5%。

数据下行之下,一方面是房地产全行业翘首以盼政策驱动下的楼市拐点,一方面是房企的风声鹤唳危机不断——受销售疲软、偿债高峰等因素影响,房企资金压力大的局面短期内难以扭转,违约风险依然严峻。

面对这个已持续三年的房地产危机如何救?近日,央行等三部门会议强调,“金融支持实体经济力度要够”。

01、进水口,出水口

先站立场,过去几年的房地产调控政策可谓行之有效,压制了房地产过剩危机,堵死了房企在过剩条件下的过度扩张之路,某种程度上防止了类似美国次贷危机那种级别的危机在中国的爆发。

但压制了过剩危机,并不意味着解决了所有问题,譬如房企的流动性危机。

2021年,“三道红线”正式实施,终结了房地产行业“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式,一系列围绕开发商融资链条上的工具都被严查,房企原有的融资生态被打破,行业开始步入前所未有的调整。

最多时,房企拥有信托、前融在内的13类渠道60种融资工具,最后只剩下开发贷、公司债和海外银团贷款等少数几种,企业的融资状况持续恶化,包括恒大、绿地、建业、融创、万达等一批大型房企,先后出现不同程度的经营困难。

其中以恒大为最,自风险敞口暴露后,该公司2022年净亏损527亿元,流动负债1.6万亿元。

作为支柱行业,房地产市场的主体先后陷入困境,与整个市场运行状况相互拖累,全国商品房的销售额也从历史最高点2021年18万亿元,迅速滑落到2022年的13万亿元。

到了今天,房企融资渠道不断收窄,即使顶着示范性房企名头的碧桂园、央国企远洋地产也未能幸免。

首先来看碧桂园,这样一家“行业标杆”,“三道红线”全部绿档,却在国家、地方齐出援手施救房地产的关键时期,债务兑付出了问题,这件事本身就颇为令人深思——房企有没有得到真正输血 ?

碧桂园自身经营更值得反思,其在公告和致歉信中称:“对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足,对三、四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够”。

截至2022年底的数据显示,碧桂园总资17444.67亿,总负债14348.94亿,净资产3095.73亿,净借贷比率40%。去除合同负债后,负债为7667.32亿。

其中,有息负债(含优先票据、公司债券、可换股债券及银行和其他借款)余额为2713亿,含短期债务937.08亿,一年期以上债务1775.99亿。

远洋地产截至2022年底,总资产2276亿元,总负债1803亿元,有息债务共计597亿元。含短期债务220亿元,一年期以上债务377亿元。

碧桂园与远洋集团还都面临销售额大幅下降,回款持续减少的困局。1-7月,碧桂园销售金额1408亿元,同比下降34.6%;远洋集团销售额381.5亿元,同比下降26.63%。

融资方面,远洋集团称“集团信用债再融资持续停滞,正常项目融资提款亦越发困难”,作为国企尚且如此,民企碧桂园的融资环境恶化到何种程度,可想而知。

放在整个行业层面,国家统计局数据显示,1—7月份,房企到位资金78217亿元,同比下降11.2%,跌幅比上半年扩大了1.4个百分点。其中,国内贷款同比下降11.5%;利用外资同比下降43%;自筹资金同比下降23%;定金及预收款同比下降3.8%;个人按揭贷款同比下降1%。

也就是说,房企资金进水口已经全面萎缩,但资金出水口“流量依然坚挺”——据中指院统计,仅9月房企到期债券余额就超900亿元。

此外,每个月工程款、营销费用和人员工资等成本都是刚性支出,而银行惜贷、老百姓“惜购”的低沉市场情绪并没有改变

02、怎么救,如何救

碧桂园与远洋集团如今的流动性紧张,有着强烈的行业与市场背景。

早在去年8月,监管层的信贷、债券、股权和内保外贷“四支箭”齐发,对一些资产负债情况优良的企业打开融资通道,龙湖、碧桂园、旭辉等优质民营房企都位列其中。

例如在信贷方面,2022年11月底,碧桂园一天内获得邮储银行、工行、中行共1500亿元授信,但截至目前这些千亿授信都没有变成很实质性的融资。

2023年1月,碧桂园还获批200亿元储架式中期票据发行额度,是民营房企中获批额度最高的,但这笔中期票据没有实际落地发行。

2022年9月,央行和银保监会要求六大行,加大对房地产融资的支持力度,每家银行年内至少提供1000亿元融资支持,形式包括抵押贷、按揭贷、开发贷或购买债券等。

但多家银行优先选择将新增融资额度向按揭贷倾斜,以及给央企、国企城投做开发贷,事实上民营房企很难分到这笔钱。

很多民营房企融资负责人表示,他们没有感受到因为这个政策有新增的贷款,开发贷还是正常在做,有没有这个政策都一样。

按照惯例,房企每年都会根据金融市场的市况铺排融资计划,提前为每笔到期债务筹集新的融资,即“借新还旧”。但自2021年底房企陆续爆雷以来,金融机构持币惜贷,境内外债券市场“闻房色变”,房企的发债融资路径几近中断,叠加商品房销售持续疲软,当下的房企资金压力,应该普遍到了一个临界点。

与此同时,1-7月份全国房地产开发投资额同比下降8.5%,降幅较上月扩大0.6个百分点,至此,开发投资额连续15个月负增长;同期,全国房屋新开工面积同比下滑24.5%,连续23个月下跌。

针对这种状况,8月16日国家金融与发展实验室发布报告指出,2023年下半年,大部分房企的债务压力依然较大,且融资恢复和销售复苏均不及预期,违约风险依然严峻,后续可能仍有房企出现债务违约。

还有业内分析人士认为,预期不稳是根本性主因,亟须修复市场信心,而各界对楼市优化调整政策的渴盼度空前,期待实际政策加速落地。

7月末以来,监管层及一线城市释放积极信号,引起了市场的期待。但截至目前,尚未有力度较大的实际政策推出。

8月18日,人民银行、金融监管总局、证监会联合召开会议强调,金融支持实体经济力度要够,主要金融机构要主动担当作为,并要求“调整优化房地产信贷政策”。

而房地产全行业都在翘首以盼,希望能够出台更多有效的支持政策,特别是在供应端,如优化房企流动性、优化预售资金过度监管,放松“三道红线”等等。

房地产业作为中国经济的支柱产业,产业链上又有很长的上下游联系,如今处在危急时刻,“如何救”确已迫在眉睫。

但从长期看,中国经济已经出现了大周期的拐点,无论是人口的拐点,还是城镇化发展到一定规模以后,房地产的早期任务实际上已经完成,不太可能再回到过去的重要性上,或者说,靠房地产拉动经济的时代,已经远去。

所以,只有立起更多国民经济的新梁新柱新增长点,大家的收入得以提升,住房可以得到满足,房地产的下一轮需求才能够得以释放。因为中国人对美好生活的向往里面,很重要的是对住好房子、大房子的向往。

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