根据国家统计局的官方数据，在2023年的7月份，国房景气指数已经降到了93.8，这个数据是创造了2021年房地产整个行业调整以来的大约三年的新低了，甚至从2016年的1月份追溯，已经是7年多的新低水平，如果没有新的政策出台，目前来看国房景气指数仍然有持续向下调整的压力。

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在2023年的8月份稳房地产的一系列政策重新开始来讨论，在8月底认房不认贷的政策已经明确要落地了，预计进入到2023年的三季度还会有新的一些房地产政策不断和大家见面。

最近我们看到碧桂园的债务兑付危机，甚至像远洋地产、 Soho中国等都先后陷入到了债务兑付的危机。

这些数据披露之后也告诉我们，全国范围内要想一下稳住全国的房地产难度是比较大的，需要用到的资金量也是比较大的，面对稳房地产这样一场大仗，在我看来是需要重点突破，当前在我看来稳住一二线城市的房子应该是主要的抓手，为什么有这样的判断？下面简单说一下我的分析。

首先我们转向三四线四五线城市，在历史上最严厉的房地产调控政策出台以后，从2016年以来，受到影响比较小的主要是三四线四五线城市，如果站在2023年的8月底9月初我们来看，绝大部分的三四线和四五线城市已经不再受到限购、限售、限贷、限商等等政策的影响了。

房地产从宽松政策这个角度来看，其实地方政府手中的牌是相对比较捉襟见肘有限的，这是第一个原因。

第二个原因，如果你了解第七次人口普查所披露的各个城市里面的房屋自有率和人均居住面积，你会发现绝大部分的三四线和四五线城市，不论是看人均居住面积，还是看房屋的自有率，都是要明显高于一二线城市的，这就意味着在三四线和四五线城市里面，不论是刚需还是改善性的需求，总体来看空间是比较有限的，这就意味着你可能努力出台了很多政策，但实际上能够产生的有效购买是有限的。

第三方面我们每当出台一个政策也都需要瞻前顾后，我们都知道像这些三四线和四五线城市，不但是房屋自有率比较高，人均居住面积总体也比较高，还有另外一个原因，经济发展相对比较疲软，人口总体来看净流出的局面是比较普遍的，这就意味着如果我们出台了一些政策，不论是鼓励这些城市里面大举购买房产或者说鼓励这些地方政府重新来拍卖土地盖新的房子，你都会发现但凡放长眼量，都可能会成为未来的饮鸩止渴的后患。

所以这是在我看来三四线城市里边很难成为这一轮稳房地产主要抓手的几个重要的原因，我们下边转向一二线城市。

从2016年以来的最严厉的调控政策出台，最主要受到影响的就是一二线城市，今天不论是我们听到的像限购、限贷或者像限商、限售、限价等等这些政策，最主要都在一二线城市里边，虽然说城市的数量可能在全国占的比例不高，在全国300多个地级以上的城市这些一二线的核心城市大概可能也就是20多个，但是房屋的交易量占到了整个全国的城镇居民房屋交易量的比例是超过了半壁江山，所以虽然说这些城市数量不多，但是房屋的交易量却可以起到提纲携领的带动作用。

还有刚才讲了历史上最严厉的调控政策主要是在这些一二线城市，这就意味着如果要来稳住房地产的话，从政策宽松的角度，也许付出的相关政策成本是最低的，这些城市可以通过进一步的宽松，不论是放松限购、限贷、限商、限价等等这样的政策，可以起到一定的对房地产的支撑推动作用，但三四线城市就缺乏这样的这些政策的筹码。

我们再来看和三四线城市所对应的是一二线城市，总体来看，不论是房屋的自有率和人均居住面积相对来说还是要低了一些，这就意味着在这样的城市里边，不论刚需或者改善性需求的空间还是有一些，甚至有的城市还是比较大的，这就意味着新的宽松政策推动这些城市里面房屋的新的需求将来不至于形成浪费。

最后一个就是这些一二线城市总体来看是人口今后持续流入的最主要的一些方向，这就意味着对地方政府来说，哪怕是新的土地拍卖或者等等形成了新的房屋供给，将来消化仍然是有可能的。

综合以上这些在我看来，我们房地产如果找到一个重要的突破口，一二线城市应该是主要的抓手，当然也许你会问我说是不是就抛弃这些三四线四五线这些城市？在我看来也不是，恰恰是因为一二线城市如果房地产市场稳得住了，它会在全国范围内形成比较大的信心示范的效应，对稳住三四线和四五线城市的房子也会起到正面的带动和影响，我想这可能是最主要的一些的背后的逻辑。

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