快播：2023昆明楼市：政策利好，但仍然困难重重

一言难尽的2022年，在阳过和阳康中结束了，希望大家把所有的不愉快都留在了昨天，迎接充满希望的2023年。

(资料图片仅供参考)

之前我们对2022昆明楼市进行了盘点总结，这期让我们来展望2023年的楼市，看看又会有什么变化吧！

12月中央经济工作会议结束了，会议多次强调房地产行业的重要性，并对房地产供需两端均给出明确政策方向，“稳”是2023年行业主基调，预计行业政策将围绕“确保房地产市场平稳发展”、“防范化解房地产风险”展开，支持性政策将继续发力。

房地产再成“支柱产业”

房地产重新被中央定调为“支柱行业”，上一次被称为支柱行业还是2003年，20年之后又被看作支柱行业。

一般而言，一个产业占经济5%以上，即可视为支柱产业。

根据中国统计年鉴，2021年房地产业占全国GDP比重为6.8%，建筑业占比7%，广义的房地产占GDP比重近14%。

此外，土地出让收入和房地产相关的税收占地方综合财力的近一半，房地产贷款加上以房地产作为抵押品的贷款占全部贷款余额的近40%，房产占城镇居民家庭资产的近6成。

那2022年又有多大规模呢？

按照国家统计局数据显示，1～11月商品房销售面积121250万平，同比下降23.3%；商品房销售额118648亿元，同比下降26.6%。那么保守估计2022年全年销售额在13亿上下。

即便销售额足足比2021年下滑了接近30%，但地产的盘子够大，相比其他行业依然是有规模优势的，卖地救财政，建房可以挽救就业和上下游无数产业链。

蜗牛说：疫情前，房地产在昆明GDP中的占比达到惊人的38%，绝对的支柱，现在好不容易“凉”下来的房地产再成支柱产业，看来昆明楼市在GDP中的占比有望全国第一。

保交楼成重中之重

2022年，“保交楼、保民生、保稳定”（“三保”工作）不仅成为政策、监管的首要目标，更是房企的第一要务。可以肯定的是，2023年“三保”工作仍将是各方的核心关注点与恢复信心的首要驱动力。

中央经济工作会议指出，明年经济工作千头万绪，要从战略全局出发，从改善社会心理预期、提振发展信心入手做好工作。其中就包括要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。

蜗牛说：2023年将是“保交楼”的关键节点，昆明的烂尾楼可以说是名列前茅，今年又有200多个"烂尾楼"被盘活，但是"烂尾楼"盘活与保障“保交楼”是两回事，到底要怎么保障“保交楼”的平稳落地让我们拭目以待。

中央多次强调支持刚性和改善性住房需求

2022年，房地产市场处于深度调整阶段，中央多次强调支持刚性和改善性住房需求，需求端政策优化贯穿全年。

4月，中央政治局会议强调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，7月中央政治局会议和12月中央经济工作会议均再次提及。政策措施主要围绕降成本、降门槛、提效率等方面展开，并从因城施策到全国性普惠政策不断升级。

蜗牛说：过去的三年，昆明市场表现较弱，短期内购房者多持有观望态度，降低二套房首付比例可拉动改善型需求，刚性需求是托底市场的力量，改善性需求才是拉动市场的力量，不过政策的落地效果还要看具体的实施细则以及执行力度。

地方国资进场为土拍托底

2022年，土地市场遇冷是普遍现象。尽管整体地价较2021年小幅提升，但受房企资金承压、楼市下行等因素影响，房企参拍热情持续下行。数据显示，2022年土地成交溢价率降至3.7%，较2021年的11.6%下降7.9个百分点。

在今年第一、二批次供地中，拿地主力仍是央企、国企；从第三批次供地起，地方国资平台再次进场托底，成为拿地主力。

在2022年第三批次供地中，济南、青岛、上海、宁波、南京、深圳、福州、无锡、重庆、成都、武汉、长沙、郑州等城市，地方国资拿地金额占比均在5成以上。

成都、武汉、苏州第四批次集中供地中，70%以上的地价款都是由当地国资平台所贡献。

受资金压力影响，全国性布局的头部民企除龙湖外，基本都在土地市场上消失。

年底，来自政策端的多重利好轮番出台，房地产信贷、债券、股权融资“三支箭”齐发，让房地产行业看到了久违的曙光。据不完全统计，自“金融支持16条”实施以来，已有60余家银行机构积极向房企授信，受益房企超过120家，总授信额度超过4.8万亿元。

蜗牛说：2021年昆明土地市场，虽然也不景气，但是像俊发、义承、大华等民企均有出手拿地。再看2022年昆明土地市场，在主城五区买地的，基本都是地方城投以及国央企，并且都是底价成交。所以，昆明土地市场最后托底的还是国央企。

债务违约仍需“自救”

近期，多个监管部门指出，房地产是国民经济的支柱产业，同时出台了多项金融政策助力企业资金状况得到改善。

自2021年下半年以来，民营房企信用风险持续暴露。2022年新增违约主体28家，基本为民营房企。民营房企债务违约集中爆发，是本轮房地产市场调整的显著特征。

现在政策的转向让一些房企在这个冬天看到了一丝希望。

从整个行业来看，政策面都在逐步向好，而且力度、广度上全面超出万科预期。

不过，仍有多家房企对于后续房地产市场的发展并不持“乐观”的态度。

有房企内部人士表示，尽管包括“三支箭”等融资政策陆续出台，但依然难挽行业颓势，多个公司的终端销售几乎没有业绩，导致现金流十分紧张，相关的融资类政策无法解决房地产的根本问题。

融资类政策频出，但除了股权融资之外，其余政策均需要资产抵押，在销售未回暖的情况下，发行票据等融资方式只能够增加企业的成本和负债，导致财务状态进一步恶化。

蜗牛说：2022年云南房企销售排行大洗牌，俊发首次跌落榜首，前三季度的销售金额排行前三的，分别是碧桂园、俊发、融创。TOP20房企的上榜门槛约13.54亿，同比21年1-3季度下降34%。从目前来看，政策传导至民企还需要时间，再加上接下来的一段时间民营房企仍面临较大的偿债压力，多数民企仍需“自救”。

2023年落实金融“16”条

11月23日，中国人民银行网站发布《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。《通知》从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六个方面提出16条措施，明确了下一步房地产金融工作的总思路。

《通知》指出支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款、鼓励金融机构为专项借款支持项目提供新增配套融资支持、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排、鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券等。

中指研究院指出，《通知》包含十六项具体举措，从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，政策力度空前。政策核心逻辑为企业债务展期＋支持融资稳定市场主体，‘保交楼’促进购房者信心恢复，支持个人购房信贷带动市场销售恢复。

蜗牛说：“金融16条”对房企的利好，反映到房地产市场中，那新房是不是要涨价了？回看昆明，巨大的外销缺口想单靠本地撑起，难！