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临近过年，深圳楼市又有重磅政策出台，事关深圳保障住房体系！

(资料图片仅供参考)

刚刚，住建局联合司法局发布，《深圳市保障性住房规划建设管理办法（征求意见稿）》《深圳市公共租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》。

▲截图自深圳市住建局

其中，关于共有产权住房（包括安居型商品房和可售型人才住房）的流转规则有了新提法。

购房人自签订买卖合同之日起未满五年的，不得转让所持产权份额；

自签订买卖合同之日起满五年的，可以将所持产权份额转让给符合条件的对象。

这意味着，自2010年深圳推出“安居型商品房”概念，时隔13年，最受关注的流转问题，终于有了定论。

不再能转为商品房，没有了套利空间，这或许能让保障房体系的建立回归初衷，再无漏洞可钻。

不过，此前冲着满10年能上市交易，而购买安居型商品房的那些深圳人还好吗？

轮候库里的19万人还会选择安居型商品房吗，可售型人才住房未来会怎么样？

划重点！这7个问题或许有答案了！

查看此次发布的意见稿，主要有以下7个重点：

1、共有产权住房封闭流转价格分为三种情况：

1）自签订买卖合同之日起未满五年收购的，收购价格按照购买价格确定。

2)购房人自签订买卖合同之日起满五年收购的，收购价格计算公式为：收购价格=购买价格×（1+中国人民银行三年期定期存款基准利率）。

3）购房人自签订买卖合同之日起满五年转让的，封闭流转的转让价格由买卖双方协商确定，通过市场参考价格规范转让行为。在同等价格条件下，代持机构享有优先购买权。

收购价格不高于收购时本项目的市场参考价格对应所持产权份额确定的总价。

2、售价：市场参考价格的50%左右

共有产权住房项目的销售均价综合考虑本市住房困难居民经济承受能力、经济社会发展状况、物价变动水平等因素，按照土地出让时市场参考价格的50%左右确定。

单套住房销售价格根据项目销售均价，结合楼层、朝向等因素确定。

4、产权份额原则上不低于50%，同批次销售的同一项目的产权份额相同。

购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%；其余部分为政府产权份额。

同批次销售的同一项目的产权份额相同。购房人产权份额和政府产权份额应当在配售通告、买卖合同中明确。

5、面积标准：

共有产权住房配售建筑面积按照以下标准确定：

1）三人以下家庭或者单身居民配售建筑面积为65平方米左右；

2）四人以上家庭配售建筑面积为85平方米左右。

家庭人口数按照申请人和共同申请人的总人数予以确定。申请人自愿认购低于其家庭人口数对应建筑面积标准住房的，低于建筑面积标准的部分不予补偿。

市、区主管部门可以根据具体项目实际情况，适时调整配售面积标准，经本级政府批准后执行。

6、5种情况要求退出轮候册

在册轮候人有下列情形之一，应当退出共有产权住房轮候册：

1)申请人选房排序到位但未选定住房或者虽选定住房但未按照规定缴纳认购定金，累计两次的；

2）未在规定时间内签订合同累计两次的；

3)已签订共有产权住房买卖合同的；

4)连续三年未提出认购申请的；

5）法律、法规、规章和市政府规定的其他情形。

7、抵押

共有产权住房购房人产权份额不得抵押，但为购买本套住房而向银行设定的抵押除外。

8、根据意见稿发布的共有产权住房申请条件来看，之前可售型人才住房政策中对学历的要求没有出现。

申请轮候和认购共有产权住房的，应当同时符合以下条件：

（一）申请人及共同申请人均未在本市拥有自有住房（含住房建设用地，下同），在申请受理之日前五年以内未在本市转让过或者因离婚分割过自有住房；

（二）申请人及共同申请人均具有本市户籍。共同申请人为现役军人、港澳台居民或者在就读全日制学校期间将户籍迁出本市的未满十八周岁的子女，不受户籍限制；

（三）申请人在本市符合社会保险规定并正常缴纳（不含少儿医疗保险，下同），但在本市退休的除外；申请人参加本市社会保险累计缴费五年以上；在本市服役或者原本市户籍的退役军人，其服役年限计入本市社会保险累计缴费年限；

（四）申请人及共同申请人均未在本市享受过购房优惠政策；申请人配偶在原婚姻存续期间购买过政策性住房，但在原婚姻存续期间已转让该住房或者离异时该住房归原配偶所有的，可以作为共同申请人；

（五）法律、法规、规章和市政府规定的其他条件。

申请人父母、申请人配偶父母在婚姻存续期间，单独一方作为共同申请人的，双方应当同时满足前款第一项、第四项规定的条件。

市主管部门可以根据住房供需等实际情况，适时调整本条规定的申请条件，报市政府批准后公布执行。

16年！深圳保障性住房体系演变

此次深圳发布的《意见稿》与北京现行政策较为接近。

在北京，政府与购房人共同拥有房屋，政府将其持有房屋部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，只能在不动产权证满5年可转让产权份额予符合条件家庭，拥有的产权份额、共有产权住房性质不变。

而在上海采用的则是：针对户籍人口可取得完全产权，上市转让，转为商品住房。

制度不同，北京和上海共有产权市场的热度也存在明显差异。

一位北京的业内人士表示：北京的共有产权房源的确存在滞销情况。

可见，能不能转变为商品房，进行上市交易，的确会对买房人是否会选择购入共有产权住房有很大的影响。

深圳的保障性住房体系的设立起于2007年，以廉租住房和经济适用住房为主。

此后，安居房、可售人才住房等新名词的不断出现，见证着深圳在保障性住房的供应体系上的不断探索。

不过，保障房也一直因为权力寻租和腐败等被诟病。

比如此前的经适房，往往以极低的价格买入，10年摇身一变绿本变红本，失去了保障房的意义，更像是福利房，侨香村、龙悦居等都是这种情况。

年初，侨香村10年限售期满，这个当年基准售价为8922元/㎡的侨香村，曾是深圳最贵的经适房。

10年后，成交单价11万+，还登上2022年深圳二手楼盘热销榜TOP2，成交了120套+。

不过，自2012年，深圳明确不再新立项建设经适房，提出通过建立以公租房为主要保障方式的新型住房保障制度，逐步建立安居型商品房配售体系。

2018年，为引进和留住人才，深圳又开启“二次房改”，形成了“4+2+2+2”的住房供应与保障体系。

也就是：商品房，占40%，人才住房（分可租和可售），占20%，安居型商品房（简称“安居房”），占20%，公共租赁住房（简称“公租房”），占20%，其中，后三种统称“公共住房”。

今年1月，《深圳市住房发展“十四五”规划》发布，积极响应了国家主推的以公租房、共有产权住房、保障性租赁住房(规定流入性人口城市比例在30%以上）为主的住房保障体系。

明确，深圳未来五年的公共住房体系包括三大类。

1、公共租赁住房——面向户籍中低收入人群； 2、保障性租赁住房——重点缓解新市民、青年人等各类人群的住房困难； 3、共有产权住房——补充提升居民住房自有水平。

其中，共有产权住房包括安居型商品房和可售型人才房。

还确定了十四五期间，计划供应8万套共有产权住房的目标。

▲十四五住房供应分配| 截图自深圳市住房发展“十四五”规划

据@首轮哥深圳公租房安居房 统计，2022年深圳安居房共供应9858套，其中3046套三房，6812套两房。

与2021年供应的7512套相比，同比增加30%，2023年预计还将供应36个安居型商品房。

不过此次发布的还是意见稿，需要等待更多细节发布。

关于《意见稿》你怎么看，欢迎留言

http://zjj.sz.gov.cn/xxgk/tzgg/content/post_10387549.html

关键词： 封闭流转 公共租赁