冉学东

去年以来选择提前归还房贷的居民开始增多，媒体名之曰“提前还贷潮”，这其实是一种自发的降杠杆和修复资产负债表的行为。

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一般来说，如果对于未来预期比较乐观，对未来的收入更有信心，或者自己的投资收益要高于房贷利息，那么居民一般还会选择持有房贷。

但是三年疫情，经济下行，再加上房地产预期疲软，导致居民选择提前还房贷的越来越多，这一点从央行的数据反映出来。央行2022年四季度城镇储户问卷调查结果表明，倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7个百分点；倾向于“更多投资”的居民比上季减少。

2022年的居民存款增量创了历史记录，央行发布的2022年全年金融数据显示，2022年全年人民币存款增加26.26万亿元，同比多增6.59万亿元。其中，住户存款增加17.84万亿元，而2021年全年住户存款增加9.9万亿元，一年多增加了接近一半，表明居民在风险偏好降低的情况下，缩减了消费和投资，更多人选择持有存款。

但是于此同时，近几年来，不论是央行还是商业银行都在持续降低存款利息，这一方面是为了降低实体经济的融资成本，一方面也是为了保持商业银行的利差。

目前国有大行的三年期定期存款率只有2.6%，5年期的也仅仅2.65%，股份制银行相应期限的存款利率只是高了0.05%，其他中小银行虽较高，但也就高0.5%左右，并且今年开年许多中小银行一反此前的高息揽储，竟然竞相下调存款利率。

去年，5年期以上LPR利率一共下降了3次。去年12月份5年期以上品种LPR利率为4.30%，相较于去年12月份的4.65%下降了35个基点。那么从今年一月起，存量房贷利率将会相应下调35个基点。

即使这样，目前，2020年以来发放的部分住房贷款利率在6%以上，许多存量房贷利率也在5%以上，那么如果居民把银行存款取出来归还房贷，显然是一个理性行为。

居民选择提前还款还有一个更为直接的原因，就是投资市场赚钱太难，最近两年资本市场调整，此前投资公募基金赚钱的客户，这两年亏损较多，去年经历了两波银行理财产品破净风波，第一波是因为资本市场的调整，第二波是因为债券市场的调整，这让银行理财这个相对此前保本保收益的产品，在居民心目中失去了替代存款的功能。

还有一个重要的因素是货币市场基金收益率持续走低，比如此前大家趋之若鹜的余额宝，包括后期衍生出的货币基金各种“宝”，收益率一路下滑，余额宝从高峰时期的5%以上，下滑到目前的1.83%，已经对储户没有多少吸引力。

从去年下半年以来，受疫情和收入预期走低影响，再加上严厉的调控，房地产出现需求疲软现象，监管方面进行了多种刺激措施，其中降低房贷利率是最重要的措施，不过目前主要是首套房贷利率下调较多。

今年1月初，人民银行、银保监会发布通知，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

自此，郑州、太原、天津、厦门、福州、长春、沈阳等地宣布调整首套住房贷款利率下限。目前，多地首套住房贷款利率已经降至4%以下，进入“3”阶段。

这就让房贷市场的定价出现了分化，存量房贷利率最高，而新增的首套房贷利率过低，中间出现了较高的利差，这样可能导致房地产贷款市场的各种套利行为，这些交易一旦形成气候，可能会影响经济秩序和金融稳定。

因此，未来降低存量房贷利率同时继续降低存款利率可能是趋势。降低存量房贷利率，缓解居民归还房贷压力，可以减少提前还贷行为，居民的消费能力进一步提升；而降低存款利率，不仅仅可以遏制存款规模过快增长，而且降低银行负债压力，防止银行利差过度收窄，防止银行业利润过快下滑。

责任编辑：孟俊莲 主编：张志伟

关键词： 房贷利率 存量房贷利率会降吗