文/谢逸枫

【资料图】

2021年2月，自然资源部宣布在全国22个重点城市开始实行“两集中”供地模式，全年分3批次集中统一实施招拍挂出让。

集中供地模式，主要是加大供应，稳供需关系，稳定地价、稳房价、稳市场预期，应对高杠杆、高负周、高周转的土地开发模式。

笔者呼吁取消集中供地制度，让市场决定土地配置！

很荣幸参加某部组织的专家房地产视频会议，我的建议是取消集中供地制，不是优化调整，让供地决定权回归市场，由地方按照季节、行情、市场变化，自行安排供地公告、供地次数。

理由如下：

其一是集中供地制，不符合特殊时期的房地产市场。

目前的房地产市场、土地市场不是用低迷、寒冷就可以形容，是元气大伤。房企死了，连国央城企都开始减少拿地，民企更加不敢拿地。

一旦市场库存去化达到合理的周期，未来的房地产市场面临着供小于求的局面，不利于房地产、土地市场的预期。

其二是集中供地制，起不到指导、稳预期的作用。

集中供地制不是长效机制，无法起到对房地产市场长期稳定健康发展的作用，因为限制性的政策，最终只会影响供需健康循环。

其三是集中供地制，反而影响供地计划、完成目标。

2022年全年22城平均供地计划完成率58.47%，尚未剔除综合用地中的非住宅部分），仅有合肥、无锡、上海、厦门4城完成全年供地计划，长春、重庆完成率仅16%。

其四是集中供地制，导致国央城企进民退，易垄断市场。

土地市场里面超过40%，部分城市超过60%的都是国央城企，意味着什么。保障性住房、租赁住房、共有产权住房都是国央城企在建，这是房地产市场非常奇葩的。

其五是集中供地制，影响房地产、土地市场复苏、土地财政收入。

集中供地制，已经影响到房地产、土地市场复苏，大量的流拍、底价成交，土地成交大跌30%以上，让购房者更加以为房价还会下降，地价还会下降，导致入市信心全无。

其六是集中供地制，已经到了名存实亡的状态。

市场因素驱动下，集中供地在二线城市其实早已“名存实亡”。2022年10月，江西南昌“力争”退出集中供地。

2022年11月，长沙今后不再按年度批次推介土地，打响了公开退出集中供地城市名单的第一枪。

北京、上海、杭州、武汉、苏州、南京等城市虽没有直接点名退出集中供地，但是全年土拍均突破了集中供地的次数限制，土拍次数达5~6批次。

22城宅地集中供地制不是取消而是优化，未来离取消仅一步之遥。

取消22城宅地集中供地制，符合当下房地产市场发展趋势，特别是房地产市场、土地市场低迷、寒冷的背景下，民企不敢拿地了，例如债务违约的房企等。

国企、城投、央地拿地规模开始减少，例如中海等，长期指望他们托底土地市场，不现实。特别是地方债务、城投债务已经达到非常高的程度。

自2021年到2022年实施的效果、作用看，集中供地制度无法起到稳定和引导市场预期的积极作用。

首当其冲的是供应量、供应完成计划量目标逐年下降，新开工、新竣工量完成率越来越低。其次是大量限制性的政策存在，导致销售不通畅，房屋质量等问题。

最后是最大的遗憾是民营房企纷纷停止拿地，土地供应下降。国企、城投、央地集中攻城略地抄底，容易形成垄断、国进，民退的现象，导致债务风险加大。

长期看，不利于房地产市场长期稳定健康发展。

按照自然资源部的回应，集中供地”制度并非取消，而是优化调整。简单讲，就是供应的次数限制正式取消。各地可以根据市场与季节性变化，自行安排供地的次数。

其实，2022年的长沙、南昌等地就已经取消集中供地次数、集中供地公告的限制，目的是应对房企的拿地节奏、销售回款的变化、房地产市场的季节性等。

不过效果不明显，主要是没有一刀切的取消限制土地出让、拿地、价格、售价等附加条件，导致供地面积减少、土地成交不理性、流拍、底价成交的现象多。

根据22城宅地两集中制的解释，即集中发布土地出让公告、集中进行土地出让活动。其目的是集中的加大市场供应，稳定预期，稳地价、稳房价、供需关系。

部分城市取消集中公布公告、取消多次供应，到逐渐取消土地价格、售价、竞拍、配建、自持等政策限制，意味着宅地集中供地制，实质上是名存实亡。

关键词： 土地市场 土地出让 住宅用地