文/竹林

（识局微信公共账号zhijuzk）

【资料图】

大概是从去年年底开始，同样承受了三年疫情影响的房地产市场逐步被松绑，各地“因城施策”出台各种针对房地产的刺激政策，银行方面也逐步地降低利率，加快贷款审批进度。各种政策的力度可谓空前，但是三年的疫情影响实在是过于强大，需求端疲软，再多的刺激刺激政策要发挥效力也需要时间。

现在银行希望越多的贷款越好，但是人们却更愿意省钱了。据公开数据，2022年居民存款增加额接近18万亿元，而这些存款又分活期存款和定期及其他存款，这两项数据分别增加了4.09万亿元和13.74万亿元，涨幅则分别为12%和20%。由此可见，越来越多的人开始增加储蓄，以此来对冲未来可能的风险需求。

前几年房地产火爆的时候，对于房贷的需求很多，银行在这种时候却因各种原因收紧放款，即使是放款也是增加了审批周期。一般公积金贷款审批周期两三个月，商贷应该在一个月左右，但是需求端火爆，贷款收紧的2021年，商贷审批周期甚至达到6个月左右。

现在看来，这种对于房地产的干预，一定程度上确实可以防止市场过热，但是也不免会误伤很多刚需，包括一套房刚需以及改善型住房的刚需。不但审批放款慢，而且利率高，在前几年买房的人们，很多利率在5%以上，当时的基准利率是4.9%，但是这个利率的享受条件是一套房刚需，当时的收紧政策对于一套房刚需也要在基准利率基础上上浮。这就导致现在现在房贷利率大幅下调的环境下，非常多的前期居民房贷利率偏高。

不用说上浮太高的例子，就以5%来看，对比现在普遍4%以下的利率，有的地方甚至在3.8%以下，这个利差每年就有1%甚至超过2%，这样一对比就非常明显了，现在银行一年期长期定期存款利率大多在2%以下，货币基金的年化收益率也在2%左右。这就相当于，对比当前的利率贷款者在额外承担一个一年期存款利率的利差，要多付给银行1%到2%甚至更高点的利息。银行贷款数额较大，假设贷款一百万元，一年要多付的利息就在一两万，再考虑到房贷的剩余时间年限，假设还剩余15年，那么整个还款周期内要多承担的利息大概在20万左右，这个数额的钱足够买一辆不错的汽车了。

这个简单的帐所有人都会算，都会对比。当前利率的降低，让人们终于看到了提前还贷的好处，由此我们也看到各种新闻报道，越来越多的人开始提前还贷，即便是不是一次还清，还个几万，甚至一万两万，每年节省的利息也够普通家庭一个月的水电费了。

普通人能看到的好处，作为专业金融机构的银行更能看到。于是就出现了提前还贷预约，提前还贷关闭线上申请渠道，要现场预约，预约提前还贷还要审批，还要看额度等等奇葩的操作。难怪很多人感叹，作为欠钱的人，我提前还钱给你，你还不收？在这里只能说一句，在利率普遍走低的大环境下，银行也需要挣钱啊，房贷5%对于银行来说是多么优质的资源啊，怎么可能轻易放弃呢？为了多挣钱，脸面算什么呢？

关于提前还贷这件事，相信所有的贷款合同都会有相关规定，有极少数的霸王条款或许会规定提前还贷收取违约金，但是以笔者所了解到的大多数情况来看，提前还贷仅仅是合同里规定的一个正常操作，最多是需要提前一个月预约，所谓预约，其实也没什么用，银行预约要做什么呢？你说你大额提现要预约，银行或需要提前准备大笔现金，而调动大额现金还需要武装押运等等，这需要时间很容易理解。还个贷款，银行就是正常输入一笔入账的事情，所谓的预约只能被理解为银行想多挣一个月的利息。

曾几何时，房地产市场大热，我正好在那一年照例去银行预约提前还贷，银行电话那头直接给说，现在不用预约了，随时过来还贷。那是银行需要额度贷给更多的贷款者的时候。由此可见，所谓的预约啦，流程啦，额度啦，都以银行是否需要这笔钱入账为考量。如果银行有了这笔钱可以贷给更多的人，那么对银行来说就无所谓，随时还款都是欢迎的。而现在呢，前期利率站岗的人们可以为银行带来更加高的利息收益，你急着提前还贷，银行面对这种“薅羊毛”的需求，怎能不挣扎一下呢？

银行这时候也难啊，虽然存款利率降了，但是放贷款却难了，要千方百计保住存量贷款也好理解。但是法治社会，一切都要以法律为准绳，如果合同里规定了提前贷款的条款，而且有规定具体的操作方式，那么银行就不应该以任何方式来阻挠。现在已经有不少提前还贷的人有了应对方式—投诉，国家的金融监管部门就是法律法规以及市场公正公平的维护者，金融行业的监管部门是银保监会，不少人已经开始请监管者来维护自身权益了。

最后还是要多说几句，现在利率低了，人们切切实实看到了这其中的差异，其实在利率普遍高的的时候，提前还贷的事情也是有的。长期以来有一个巨大的误区，就是非常多的人认为房贷前期人们归还的大部分是利息，到了后期大部分是本金，还款好多年之后，提前还贷不划算了，其实不然。判断是否要提前还贷的原则只有一个，就是自己所能达到的收益率能否大于房贷的年化利率。

比如你手握十万元资金，每年能挣个10%的收益，能通过自己的方式让资金增值10%，这肯定远大于房贷利率，或者说先进有急用，无法提前还贷的，这两种情况当然就无须考虑提前还贷。反之，现在无论是存款还是基金，收益率很可能每年不会大于房贷，那么这时候提前还贷就是划算的，哪怕剩下最后一个月，你能提前还贷，理论上也比拿在自己手里划算。

zhijujk ｜ 识局

我们是识局团队！

读者投稿：content@ishiju.com

申请转载：fanww@ishiju.com或后台留言

招商与园区运营合作：hem@ishiju.com

(021) 5036 2007 （武主任 ）

关键词： 房贷利率 提前还贷潮 ishiju