刚刚过去的1月份，城投拿地规模竟然占了半壁江山！

【资料图】

自2021年下半年以来，城投在土拍市场日益活跃——2021年，城投拿地金额占全国土地成交总价的14.36%；2022年，占比提升了11.44个百分点至25.80%。

随着城投的身影越来越频繁地出现在土拍市场上，业内外也从刚开始的高度关注，变得习以为常了。

然而，刚刚过去的1月份，城投的表现，还是震惊了很多人。根据CRIC公布的数据，从拿地金额TOP100来看，城投企业上榜数量近50家，拿地金额更是占到百强的50%！

考虑到去年9月份，财政部126号文发布后，很多人预期城投拿地的势头会有所减弱，对比更是尤为强烈。

城投拿地为何如此“凶猛”？底层逻辑到底是啥？这个问题，之前包括我们在内的很多人都探讨过，但仍然不够透彻，今天，小明结合最新的形势，尝试着再来剖析一下，欢迎探讨。

城投积极拿地

对稳预期，行业恢复意义重大

甚至事关2023年的经济重启

对于城投大规模拿地，最常见的观点就是“为了托底呗”。这是一个高度的概括，但忽略了很多问题，比如为谁托底？这么做是否有必要？如果不托底会怎样……

显然，托底是必要的。

根据相关机构的统计数据，在各种政策刺激下，1月全国重点监测的65城中，有24城新房线上均价已环比上涨。

然而，从历史数据来看，商品房销售与房企拿地存在相关性，商品房销售增速的拐点多数情况下领先购置土地面积增速拐点4-7个月。

而本轮除需求侧因素外，还存在大量民营房企违约、预售资金面临严监管、房地产融资链条收紧等供给侧因素。因此，拿地滞后于销售的时间大概率比历史周期更长。

CRIC的数据显示，截至1月27日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为3651万平方米，同比下降超过五成，较2022年春节月下跌15%，环比跌幅接近九成。成交总价730亿元，2016年以来首度跌破千亿元关口……

这样的形势之下，托底是必要的。因为，其对维持相对稳定的市场预期，促进遇险房企加快复工、保交楼等，都有积极的重要作用。

更深层次，这还事关2023年的经济大局。

最近，赵燕菁教授撰文指出：2023年中国经济重启千头万绪，但核心只有一个，那就是重建资产负债表！

而重建资产负债表很重要的一点，就是稳定房地产市场（稳地价、稳房价、稳预期）。大家都知道，中国居民的家庭资产，70%左右是房产，因此，以房地产作为抵押或隐性抵押的存量债务极其巨大。如果房地产价格下降甚至失去流动性，没有任何新增的资产能够填补银行抵押品出现的巨大空缺。

即便是观点与赵燕菁教授针锋相对的赵建教授，也指出，要尽快恢复房地产市场的健康发展，让房地产价格稳定下来。

这就是为何去年，高层多次指出“房地产是国民经济的支柱产业”，今年开年以来，各地政策不断在需求端发力的重要原因。

城投拿地，是在土地市场稳预期的重要举措之一。可以说，城投公司在维持土地市场平稳运转、助力保交楼行动，以及重建资产负债表等方面，肩负着重要使命。

比如，某中部城市“保交楼”行动中，城投就扮演了重要的角色，仅去年下半年就新创设成立了20余家平台公司。

当然，城投公司拿地醒目，跟其他公司拿地少的“衬托”也有很大的关系。

以刚刚过去的1月份为例，在市场冷清、重点城市供应缺乏、春节假期等因素叠加之下，大众熟知的房企1月份投资动作几乎“静止”，百强房企里仅绿城、华润、建发等有少量拿地。使得城投变得突出起来。以岳阳城投为例，在CRIC的新增土地TOP100中排名第 16位，仅次于建发房产，其1月新增土地价值9.4亿元，单看绝对值并不高……

让利空间增大的房地产业务

可以很好地满足城投的转型

领跑者会带动更多主动拿地

当然，城投大规模拿地，除了特殊的使命，还有自身的实际需求。这一点常常为人所忽视。

不可否认，有不少城投拿地是主动为之，因为这是他们的重要转型方向之一。2014年新预算法和43号文件发布以来，城投就面临着愈来愈大的转型压力，其中，房地产业务是其转型的一个重要方向。

不过，以前市场行情火爆之时，规模房企到处高价抢地，即便是经过数年积累，无论在工程建设、管理、产品打造等方面均达到了较好水平的城投，拿地也比较谨慎——事实也证明它们当年的谨慎是对的——所以，排名很靠后，彼时，人们看到的是星光熠熠的巨头、黑马房企，对城投并不太注意。

然而，自2021年下半年以来，随着土拍市场迅速转冷，地方政府的让利空间越来越大，这对尚有实力拿地的企业来说，是逆周期布局的好时机，城投自然不会放过，特别是市场化程度比较高的城投。

不管怎么样，房地产市场仍然还是一个10万亿级的大市场。

这也是建筑类企业，频频加码房地产开发的重要原因之一。因为当前建筑行业的毛利率在11%左右，房地产的毛利率尽管有所下滑也能高出建筑行业约10个百分点，因此建筑类企业有动力开拓房地产业务。在土拍市场低迷的时候，低价拿到优质地块，毛利仍然能够得到较好的保证。

这对城投公司的吸引力更大。因为过去城投主要投资的是公益性和准公益性业务，比如，修路、架桥、建设开发区、公园、学校、医院等。公益性业务基本没什么直接收益，而且周期通常很长。

如今，这类投资已经趋近饱和，继续大规模进行这类投资，已经不现实。只有能创造现金流的债务，才是好的债务。这就需要能带来正收益的投资项目。

近些年，各地城投公司，面对政策要求加快实现市场化转型的情况下，不断物色和收购有现金流的资产和有市场化收入的业务，现身数百家上市公司的十大股东之列，甚至直接控股。

房地产开发，也是很好的方向。房地产开发本身就是重资本行业，城投公司，凭借主体信用能够融到低成本的资金，如果再加上像房地产开发这样能够产生现金流的业务作为支持，融资更是不存在什么问题。

当然，不少城投缺乏房地产开发的经验。据CRIC统计，2021-2022年集中供地项目整体开工率为33%，而城投类公司拿地开工率只有16%。这确实是事实，但小明认为，这样的状况会很快有所改善。因为已经有人在前面趟出了一条路。

有些城投和代建的合作业务，已成高质量样本。比如在台州，地方城投携手绿城管理打造的一站式TOD无界生活主场“绿城·心海里”。项目所在的心海社区，属于浙江省首批24个未来社区创建试点。项目首开时，175套房源仅10%左右的中签率，不到一小时便已售罄。

近几年，代建成为不少房企一个重要的转型方向，以便可以在市场低谷期养活团队。很多代建公司，将目光瞄准了跟城投公司合作。

此前，因为城投公司市场化程度普遍不高，合作有许多障碍，但是随着越来越多的成功案例浮现，就有了可参考的对象，操作起来会比以前顺畅很多，一城投公司老总这么告诉小明。

截至2022年10月31日，全国有存续债的3078家城投平台中，共有736家涉及房地产业务（不含保障房、产业园），占比23.9%，且近三年实现了开发收入。

尤其是江苏、浙江和山东三省房地产业务做得风生水起。部分城投的房地产业务已较成熟并已运作为区域内的市占率龙头。比如，2022年前三季度，武汉城建、成都兴城、无锡新城集团等城投销售金额排名已进入所在城市前三。

还有一些城投在商品房开发领域积累丰富的经验后，业务范围早已不局限于本地市场。比如大家房产。

城投公司寻找代建公司对项目施工，还带动了代建领域的百花齐放。

城投公司的融资优势，加上市场化代建公司的操盘能力、品牌优势，对客户来说，是很强有力的保障，所以销售时更有优势。

即便是保障性租赁住房用地，随着保租房公募REITs的推出，也补足了闭环最重要的一块短板，让正向循环有了更大的可能。相比城投公司的传统基建项目更有想象空间。所以，近两年，保障性租赁住房用地大部分被城投公司拿走。

城投大举拿地，还将持续

最后，回到开篇，来说一说126号文。为何其对城投拿地没有像刚推出时人们普遍认为的那样，产生抑制作用？

我们先看一下原文，财政部126号文第八条，是这么说的：「严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口……」

不过，城投企业拿地以虚增土地出让收入的界定标准仍有待明确，短期内，城投无论是出于特殊使命还是市场化转型的需要，都会在土拍市场上继续存在。

监管重点更多的不是看城投是否拿地，拿地多少，而是聚焦于是否举债拿地，尤其是严禁在举债过程中新增隐性债务。毕竟，自2018年27号文4和46号文5出台至今，防范化解地方政府隐性债务始终是监管重点。

其实，由于2022年资产荒的大背景，城投债净融资规模是处于下降区间的。

春节开工之后，房地产行业的回暖还是比较明显的，这会有助于城投土储的消化，同时推动房地产市场加速回归到平稳健康发展的轨道。

关键词： 城投公司 土地市场 土地出让 商品住房