前不久，《中国建设报》有着相关报道，住建系统进行房屋普查，谈到我国现在有着6亿栋城乡房屋建筑数据，其中农村地区房屋量大面广，以栋数计，总数占了城乡房屋建筑总量90%以上，如果以面积计占50%。城镇房屋则有着4700多万栋楼，其中有住宅，也有非住宅。

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如果这样计算，城市中的4700万栋楼，也包括了大量的非商品住宅房屋，比如工厂、员工宿舍、酒店、长租公寓等，那么具体用于商品住宅房的数量应该就不是很多，具体数字不详。但是因为一栋楼上可以居住很多户，所以城市总户数应该还是不少的。那么在城乡总住宅数量如此庞大情况下，为什么我们现在很多地方还缺房子，还要发展房地产业呢？

其实我国的房地产业，同成熟国家的有很大不同，国外房地产主要是代建房屋，包括拆除后重新修建，而我国更多的是新建房产，供应给更多无房或者改善住房的民众居住。而我国又是一个大国，人口流动也已经放开，各个地方的人口数量逐年变化很大，城市和乡村的人口比例也是逐年变化，导致我国现在出现了住房供应和需求的严重的结构性失调。

住房问题的结构性失调，并不是纯粹的总量过剩。出现的现象就是大量的农村住房空置或者被废弃，而且这个趋势还是在不断演化中；同样在不同城市中也是苦乐不均，一些城市房子也是处于常年空置中，而一些中心城市和一线城市，无房民众还是非常多，群租现象非常严重。

如果总结成一句话，那就是“民众工作地同户籍地分离，居住率低，产生了结构性失衡”。之前民众都知道的大庆、鹤岗等东北原工业城市，以及一些偏远地方的小城市，因为他们的人口大量在外流，房屋就是大量空置。农村也是如此，民众进城谋生，常年居住在城市中，乡村房屋居住率低，或者被废弃。

那么像北上广深等一线城市，以及一些省会城市，现有的房屋建设，如果按照户籍人口计算，好像是足够的。但是如果算入大量外来工作的民众，以及每年涌入的新增人口，那么仍然是不足的。但是即使在这些城市中，也产生了内在的结构性失衡，那就是一些民众占有大量的房屋，而更多的民众只能租房，由于高房价，导致他们承担不了买房的成本，也可能无钱去买房。

这样未来楼市的趋势就明了了。全国楼市继续在分化，从2019年开始的房价分化未来仍然在持续。三线城市及以下房价可能会逐渐下跌，但是北上广深等一线核心城市和一些热点城市房价仍然会上涨。1月份统计局，70城市的房价也说明了这个趋势。而农村住宅，因为二元化土地性质原因，还未能参与流通。

经济学家温铁军，在近期的一次论坛上讲房地产业，指出在过去的发展模式上，房地产业实质上已经绑架了教育、医疗资源，导致了公共服务产品市场化，最终大家只能离开农村和小地方，逐步向大城市进入。这在一定程度上也揭示了住宅结构性矛盾发生的深层原因。

在这20年，随着我国城镇化率的不断提升，房地产行业的发展也确实捆绑了了很多公共资源，例如教育资源，医疗资源。最终的结果就是农村人只能到县城，县城的人往城市挤，城市的人往省城挤，省城的人往北上广深挤。

而这种人口的迁徙和流动，最终又体现在房价上和房地产超额利润上。最终围绕这些公共资源而发展起来的房地产业，将人们迁徙出来了。而同时越来越发达的房地产业，又将这些资源再次固化。反复往来，最终在一定程度上房地产业同教育和医疗资源的紧密结合，让大家不得不购买商品房。

但是在完成城镇化指标之前，可能想扭转非常之难。人口自由流动，生产力要素市场配置，各个地方有着各种不同的发展诉求，已经形成了时代变化的大势。未来也只有依靠政府调整资源要素，发展区域经济，稳住人口流出，逐步改善了。而对于民众来说，现实的考虑则更为重要。#温铁军：房地产业绑架教育医疗资源##全国6亿栋房屋中住宅占比不大##2月财经新势力#

关键词： 房地产业 经济学家