农村土地改革是三农改革的重中之重，因为土地关系着农业、农民，牵一发而动全身。回顾历史，很多重大的改革都是从土地改革开始的，所以土地改革往往十分慎重。

但随着农村改革速度不断加快，土地改革也迫在眉睫。

(资料图片)

而在土地改革中，耕地、集体经营性建设用地等都有了很大发展，比如进城农民可以通过将土地流转给种粮大户等从而获得土地租金，实现土地的变现，农村集体建设用地也可以通过入市变现，而相比之下，宅基地的变现能力却一直不高。

可以说，在农村“三块地”的改革中，宅基地既是重点，也是难点。

一方面是因为宅基地数量庞大，尤其是随着城镇化的不断推进，宅基地的空置率迅速增长。数据显示，我国闲置的宅基地数量占比约达到了19%，而且闲置的区域也明显分化，例如东部地区的闲置率较高，以及离城市越远的地区的宅基地闲置率也偏高。

另一方面，虽然国家放开了农村集体经营性建设用地入市，但是这仅是一小部分，占农村集体建设用地70%以上的宅基地仍然无法自由入市。

于是，针对这一问题，在今年的两会上，全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明提议，推动农村宅基地合法合规进入城乡统一的建设用地市场，即推动宅基地改革入市。

宅基的使用权是由村民向村集体申请然后获得的，这具有一定的福利性质，有点像过去城市单位给员工分配的福利房，后来房产改革后，福利房转为商品房归在了住房者名下，成为了不动产的一部分。

那么按照这个逻辑，农村宅基地建房以后，也应成为农民财产的一部分，也应实现入市买卖，从而成为农民财产增收的渠道之一。

但是在现实中，宅基地的入市存在很多困难。比如：

第一，农村宅基地使用权不允许在村集体之外流转。

土地经营权可以抵押贷款，但宅基地往往很难。虽然在《宅基地改革试点草案》中规定，在一些试点地区允许以宅基地使用权进行抵押，但是现在大部分都实现了一户一宅，所以作为抵押物的宅基地使用权很难再在村集体内部实现变现，所以在现实中金融机构接受宅基地抵押的意愿并不高。

而这就大大限制了宅基地的流通，进而使宅基地抵押融资的可能性降低。

第二，城市居民能否在农村宅基地上建房争议不断。

2018年，随着中央一号文件的发布，确立了“三权分置”的重要创举。而在具体实施方面，承包地经营权流转已推行得十分顺利，但是在宅基地方面，却没有太大进展。

其中，蔡代表提到，2021年时，农业农村部曾明确提出“严格禁止城里人下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等”，但是对于市民下乡是否可以利用宅基地建设自住房、租赁房等却并没有明确提及，使得这部分规定十分模糊。

虽然在现实中，有一些地方确有这样的例子发生，比如市民出资在农民宅基地建房居住，从而获得相应的房屋使用权。但也有一些地方，因为同样的事情发生了不少纠纷，这也使得不少人打消了这个念头，也使农村宅基地的流通进一步受到了限制。

第三，就是土地有偿退出。

早在2012年的时候，国家就已经启动了农村土地自愿有偿退出的试点工作。第一批试点包括北京大兴区、河北唐山玉田县、山西朔州市、吉林长春九台区等24个区县。

后来到2014至2015年，又开展了第二批试点。到2020年，再次启动了第三批。如今试点已扩大到108个区县。

但是在实际考察中发现，农户对于宅基地的退出并不是很积极。

一方面是宅基地的补偿机制还不完善，各地对于土地有偿退出并没有一个统一的标准，往往是根据当地经济发展情况而定，所以导致不同地区差异较大。

而另一方面，不少农民对于土地退还是留，仍然拿不准。也有很多人对农村有着天然情结，想等以后老了回到农村养老。

【结语】

面临诸多这样的不确定性，所以宅基地的改革的动作一直比较谨慎。但是随着三农的工作的历史重心转变到乡村振兴以后，宅基地改革也迫在眉睫。

从2021年起，中央一号文件连续三年提到“稳慎推进农村宅基地制度改革试点”，也在不断探索宅基地变现及退出等机制，相信在不久的将来，宅基地改革会进一步向前推进。

回顾过去，中国的发展离不开两件事：一个是人口变迁，另一个就是土地改革。

而这两者往往又是相辅相成的。随着城镇化的快速推进，农村土地的遗留问题也必将提上日程，成为新的动力推动三农改革继续前进。

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