3月20日，融创服务（01516.HK）发布的2022年年报显示，该公司收入同比下降9.8%，毛利下降35.6%，净利润从2021年盈利约13.59亿元变成净亏损约4.62亿元。

当年融创服务上市敲钟时刻。资料图片

无独有偶，3月13日，金科智慧服务亦发布了预亏公告，预期2022年归母利润净亏损18亿元至23亿元。与此同时，3月以来，碧桂园服务、绿城服务先后发布的盈利预警，均出现不同程度利润下滑，前者归母利润预期下滑51%-57%，后者预期下滑30%-40%；而佳兆业美好虽预期利润大涨，但收益或减少约30%至35%。（登录南方+客户端房向标——中国上市房企健康监测平台了解更多上市企业信息）

(资料图片)

物业企业一直被关联房地产公司视为“现金奶牛”。现在奶牛瘦了，举手投足都难掩长期过度为地产关联企业输血留下的种种后遗症。随着宏观经济的改善，物业管理服务行业的“下半场比赛”无疑将更加激烈，如何应对未来的机会和挑战？

◎原因

商誉和应收账款减值导致营收和利润下滑

综合分析显示，导致上述四家物企收入和利润下滑的共性原因是，并购产生的商誉及其他无形资产减值、应收账款及其他应收款减值，其中，来自关联地产企业和疫情的影响是首要因素。

在资金链紧张以及融资受限的困难期间，房地产开发商一路都在通过各种“骚操作”让旗下物业公司为其输血。惯用手法包括:一是直接要求物业公司借钱或担保付款，譬如媒体此前曝光，奥园中国与奥园健康、金科股份与金科服务、中国恒大与恒大物业，均有类似关联操作；二是向物企出售股权或物业资产，譬如世茂服务、正荣服务、远洋服务均发过类似收并购的公告；三是拖欠关联业务应付账款，2022年中报即披露，57家上市物企应收账款同比增长超四成，从当时披露的关联方数据来看，佳兆业美好、融创服务和时代邻里都是被应收账款被拖欠的大户。四是直接抵押或出售物企股权，譬如碧桂园服务、佳兆业美好、雅生活、金科服务、富力物业的股权均被地产母公司出售过。

由于受疫情、行业大调整等诸多外部不可控因素影响，再加上关联地产企业看似无节制、不规范的“上下其手”，最近一年来，这头以前一直被房地产业内人士交口称赞的“现金奶牛”，突然让外界发现瘦了——不仅收入和利润在下滑，而且股价和估值也都在同步缩水。

以估值为例，根据有关机构统计，2022年46家港股上市物企，除了当年新挂牌的几家以外，其他总市值已缩水至3650亿元，仅一年就蒸发了近2000亿元市值。整个港股物业板块总市值去年平均下调幅度约超过三成，其中民营约40%，国企约19%。市值缩水现象最为严重的有碧桂园服务、正荣服务、领悦服务集团，其中碧桂园服务一家就跌掉了916亿元，而截至2023年3月20日，市值规模较高前几家上市物企当中，华润万象生活为915.3亿元（PE 39.01），碧桂园服务已跌至430.4亿元（PE 7.95），万物云427.2亿元（PE 19.74），中海物业290.6亿元（PE 26.12），保利物业239亿元（PE 20.24）。其中，仅华润万象生活一家市值稳中有增。

根据公开报道，自2019年以来，截至2022年底，成功上市的物业公司有49家，而同期递过表的有65家。2022年物企IPO步伐明显趋缓，仅金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务、鲁商生活服务、苏新服务、万物云6家成功在港股敲钟。目前仍有6家在排队，其中5家多次递表仍未成功。一方面印证当年屡掀上市潮的物业企业风光已不复当年，另一方面也表明2022年物企上市审批已难上加难。

◎行业

关联房企控股损害物企品牌和经营独立性

中指院此前发布的一份研报显示，在所有上市物企当中，第一大股东持股占比过半的约40家，多为关联房地产企业及其附属企业。房企持股占比独大，在物业经营决策中具有绝对的主导权，无疑将直接损害后者的品牌自主性和独立性。

金科服务活动照。来源:金融服务官网

这种强关联性往往造成地产和物业一荣俱荣、一损俱损。有利的一方面是，房企可以为物企提供大量的业务来源——2022年中报显示，港股上市物企全计有超1/3的企业在管面积过半来自关联方；但有弊的一面也很明显，在房地产企业有困难的时候，物企也必须反哺房企，从而遭到拖累，碧桂园服务、恒大物业、融创服务、奥园健康、旭辉永升服务、时代邻里等企业的情况无不如此。截至2023年3月15日，至少有75家上市房企对外披露了业绩预告，包括34家属国企和混合制企业和41家民企，其中有45家归母净利润亮出了预亏黄灯，预亏民企达28家。这也决定了去年整个物业企业业绩的基本面都不会太好。

在2021年中报之前的业务上升期，仅港股物业板块总市值便曾冲破1万亿港元。此后，随着房地产行业进入大调整阶段，物业企业的估值和市盈率也开始走下滑路。

有业内人士引用一句股票投资人士的话来给当前的物业企业打气说，“机会是跌出来”的。2023年，国内宏观经济面持续向好，房地产市场加速回暖，尽管部分房企仍然面临着较大的经营困难，但债务和融资情况已经得到明显改善，近期多家龙头房企的高管均向笔者坦承“企业最艰难的一段路已经结束”，在重压之下至少现在已经可以好好喘一口气，换个肩膀再上路。

面对经济复苏的良机，关联地产企业不应该再像以前那样把过多不对称、不合理甚至不合法的压力转嫁到物业企业身上，譬如，以代销这种挂羊头卖狗肉的方式把手头持有的车位、房子等存量物业资产出售给旗下物业企业。不管是购保证金或直接收货款，都属于转移债务压力的表现。在物业企业本身处于严重经营困难或有亏损风险的背景下，过量为地产关联企业输血，无疑会加重物企的流动性紧张态势。

◎展望

面对下半场比赛至少要做好两件事

对于物企来说，除了做好物业管理服务的老本行以外，当前要减轻或治好过去长期输血关联地产公司的后遗症，至少应该做好两件事：一是尽量保持品牌和经营的自主性和独立性。或许大部分物企高管仍在期望依靠地产联公司持续输送业务为加快扩张速度，从而赢得市场竞争、占据行业优势地位，但就目前的形势来看，这种想法还很不成熟。在政府宏观调控和一系列稳经济、稳预期的政策出台后，房地产行业今年确实已经进入复苏通道，但市场的修复整理难以一蹴而就，能否恢复或何时恢复到以前那样的繁荣状态尚属未知数。企业过去这些年积累的风险依然需要时间来消化。何况个别企业至今仍是“泥伯公过河——自身难保”，即便是像万科、华润、中海、保利这类“三道红线”绿档的健康企业，地产和物管业务也不能捆绑太死，毕竟房产有房产的规律，物业有物业的规律，只有按产业和市场发展的客观规律来办事，才能让企业行稳致远，在确保产业良性循环的同时实现高质量发展。

二是要根据市场的需要对现有业务结构进行调整优化，加速业务创新和产品服务升级，一步一个脚印地推动数字化和多元化等战略实施。不可否认的是，物业管理服务企业天生自带的房地产基因很难通过内科或外科的治疗方法清除掉，部分物企确实从初创期开始就从母体继承和染上了通过高杠杆来维持高速扩张的毛病，并习惯以合纵连横的办法来迅速做大规模，企图一顿吃成个大胖子。行业研报也显示，上市物企近年虽然已经开始在降杠杆，但整体负债率还比较高，星盛商业、物管企业合景悠活、滨江服务和华润万象生活等企业的负债规模去年还出现不同程度的上涨，本质上还是资金密集型企业，业务来源和业务形态都比较单一。因此，一旦遇到大环境和大趋势的改变，就会出现“调头和转向困难”的现象。这也是为什么2022年物管行业披露的并购交易有31宗，总交易金额约106.3亿元，相比2021年大幅缩减了约七成。有些企业虽然面子很大，但藏着什么里子在行业已是公开的秘密，遇到困难想引入战投或直接出售都并不那么容易。正所谓态度决定一切、思路决定出路、行动决定未来，在“人家挑你”的买方市场上，只能脚踏实地地做好自己，让自己快速强大的起来。

目前，大部分物企年报还没有正式发布，但2022年已经过去3个多月，大趋势已经确定。总的来看，2022年物管企业仍在持续扩张在管面积和合约面积，但增长速度有所放缓。俗话说，留得青山在，不怕没柴少，只要公司财务还是健康的，收入和利润减少一些都不是什么问题。人民群众追求更美好更幸福生活的需求不但没有改变，而且在不断增强和升级；大批增量物业的入市和交付，城市的现代化、国际化和集群化提速，也给物业管理服务行业开创了又一片片业务新蓝海。

正如克而瑞物管研报所指出的，面对未来市场形势变化，物企当未雨绸缪。从追求规模的增长，到关注利润的增长。从服务地产企业为主体，到关注未来服务主体多元化的转变。从多元业务探索到明晰自身能力圈，锚定长期发展战略。行业步入理性竞争时代，物企更加需要依托拓展力、服务力、运营力的综合实力提升，实现有质量的增长。

身体瘦了不是坏事，只要加强体能训练，成为一名有独立拼博精神的运动员，一定能在新赛道上跑出更好的成绩。

■相关

冷眼看财报

上市房企60健康指数

【记者】冯善书

【作者】 冯善书

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

关键词：