广州旧改新模式落地,楼市真正的变数,来了
近几天,由市里印发的《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》,正式下发。
很多人或许对“做地”的含义还不太了解。
简单来说,如果说开发商盖楼是烹饪的话,那“做地”就是准备食材。食材的供应、价格和品质,会直接影响到食品的产出。
(相关资料图)
这份文件要做的,就是确认接下来广州生产“食材”的方式和流程,尤其是旧改这一广州未来最大的食材“供应商”。
实际上,早在上个月,广州新的“做地”模式,就已经传得沸沸扬扬,并且向各方征求意见。而这一次,是首次有正式文件,确认新模式。
当然,这份文件,更像一份指导性文件,主要是为接下来广州如何“做地”制定一些原则。
海珠康鹭片区
第一,是确定做地和土地收储分离的模式。
以往,广州的旧改模式,主要是由政府先确定旧改范围,然后由村集体表决选出合作的旧改企业。后续的拆迁、补偿、复建、融资等,基本全由合作企业主导。
这种模式,在过去虽然有过不少成功案例,例如琶洲、猎德、杨箕等,但近年来也受到部分企业“暴雷”影响,导致一些旧改项目有烂尾风险。
而这份文件首次确认了,接下里广州将按照做地和土地收储相分离的原则。
前期的征收、补偿等,均由政府确认的做地主体独立开展。
将“生地”做为清清白白、可以直接开发的“熟地”后,再由政府收储,放到招拍挂市场上出让。
广州作为参考的“杭州模式”
这种方式,就是把旧改最复杂、最难的环节,交由政府及国企主导,可以很大程度上减少旧改的风险。
据悉,一些之前推进到一半“卡壳”的旧改项目,就会通过官方做地主体的介入,进一步推进。
第二,是确定做地主体,以及相关的支持措施。
从上文也可以看到,接下来广州旧改的推进,很大程度要仰仗于政府确认的做地主体。这份工作,自然也不是一般企业能做到的。
本次,认定的市级做地主体包括越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建投集团等全资国企。
此外,各区政府,也可以认定或组建一至两家区属全资国企开展做地工作。
当然,做地主体的选择面也没有完全被限死。文件中也提到,条件成熟的其它做地主体,可以报市政府审定。并且重点城市更新片区,可将做地与土地开发建设一并通过公开招商选定做地主体。
总之,留有了一点灵活操作的空间。
针对做地主体需要投入的巨大资金,一方面,是前期鼓励金融机构通过贷款、企业债、公司债等金融工具,以及社会机构设立专项基金,对做地主体提供资金和融资的支持;另一方面,是后期,在地块有新用途后,按照市场评估价的一定比例向做地主体提供补偿。
而根据我们之前了解到的消息,各个旧改重点片区,将由市级做地主体“划片”负责。
第三,是推进做地的“提速”。
主要分为两个方面:
首先,是探索“点状征收”。
拆迁的区域,如果已签约的面积和业主比例均超过95%,并且确实无法协调一致的,政府可探索依法对未签约部分房屋和集体土地实施征收。
这一点,无疑是针对拆迁中可能遇到的“钉子户”,避免类似冼村这样旷日持久的旧改案例再次发生。
其次,是加快做地方案的审批,并且要求各部门加强对做地工作的支持。
简而言之,各方要以旧改为重,尽力配合。
从年初以来,广州的各次重要会议、文件中,都把旧改放在重中之重的位置。
127个旧改,36个年度重点计划,2000亿元投资目标。
要顺利、平稳完成这样恢弘的计划,避免大刀阔斧推进过程中可能遇到的问题,自然,就需要新的模式。
虽说有其它城市的范本在前,但广州未来能走出怎样的旧改之路,依旧值得我们见证。
旧改的推进,不仅能让城市的面貌革新,也会进一步释放更多的商品房供应,以及新的购买力(如拿到拆迁补偿款的村民)。对于片区楼市,自然会有很大的影响。
不过,即便践行新模式,旧改依旧会是慢工出细活的工作。
短时间内,还不用担心旧改会带来足以冲击广州整体市场的海量供应。但部分已经提上日程的片区,或许会很快迎来转机。
根据我们收到的风声,今年推进“做地”的重点片区,主要是广州新中轴线(海珠)片区、罗冲围片区、广州火车站片区、环五山创新策源区等四个,并且都与市级做地主体达成了意向。
这四个片区的改造,预计会进一步提速,也将给接下来广州的旧改工作树立范本。
虽说商品房的供应,还不会那么快跟上,至少还等等多两三年,但这四个片区内的居民来说,可以期待下片区面貌和生活品质,能尽快迎来提升。
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