三起三落

文 | 华商韬略 李慕白

(资料图片)

2017年5月，天津的冯女士迎来了一个喜讯。

她购买的星耀五洲楼盘停摆了三年，终于等来了救兵：融创以102.54亿元拿下了其80%的股权和债权。

消息一出，星耀五洲这个曾经的烫手山芋，立刻成了香饽饽，房产中介和购房客蜂拥而至，连小区门口卖煎饼的，收入都增加了好几倍。

冯女士一天要接十几个中介电话，一百多万买完就烂尾的房子，几天涨到了七八百万。

饱尝辛酸的业主们，因此感激融创是“大福星”，在一个本地论坛上，有网友形容融创是——“最给天津争气的企业”。

【要当第一】

对当时的孙宏斌来说，星耀五洲只是小菜一碟。

2017年1月，他给融创的目标是，未来2-3年内销售额最多做到万亿规模。

这一数字，连喊着要做宇宙第一房企的许家印都相形见绌。2016年，以3733.7亿元成为年度销售冠军后，许老板给2020年设定的目标是：6000亿。

2016年，融创的销售额只有1553亿元，在一众房企里排名第七。1000多亿，要三年到万亿，在大多数人看来，这只是狂人诳语，但孙宏斌却当真了。

从没当过老大的他，太想做一把老大了。跟随他多年的融创副总裁孙恒就曾说：“老孙这么多年的目标，就是要做中国第一，世界第一”。

2016年，孙宏斌看到了时代大机遇。

上一年年底，中央明确提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。此后降准、降息、降税、降首付频繁上演，房地产政策相对宽松，楼市异常火爆。

2016年3月，上海市民李霖霖看中了上海北外滩一处高端楼盘，她惊奇地发现：买房竟然要拿号。更不可思议的是，她所买的楼盘二批开盘时，排在100以后的号码，都卖到了30万到50万一个。

杭州的杨柳郡二期首批房源开盘时，388套房子两小时就卖完了；郑州的鑫苑国际仅开盘半小时，1964套房源全部售罄；深圳、南京等城市甚至出现“裹棉被排队”抢房的景象。

面对千载难逢的大好行情，孙宏斌争分夺秒地在全国攻城略地，实现当年顺驰未竟的梦想。

吃过一次亏的他，还采用了一种在他自己看来更为谨慎的方式——并购。“土地价格太贵了，在公开市场上拿地风险太大”。

2016年，融创共对外发起16笔收购，涉及资金595亿元，2/3的土地储备来自收并购。其中，还有来自老东家联想旗下的42个物业项目。

第二年，孙宏斌就更猛了。先是150亿元入股老乡贾跃亭的乐视，后又拿出632亿元收购王健林的13个文旅项目和76个酒店项目。再加上收购星耀五洲、华城富丽等项目，融创在2017年并购金额超千亿。

意气风发的他，公开怒怼宿敌万科“地产进入白银时代“的说法，称“房地产正处于大企业的钻石时代，上半场还会持续5到10年”，还公开喊话中小房企，要大家把地卖给融创。

左手给全行业上课喊话，右手在全行业收割地块，一场并购风暴在房地产行业刮起。

13.34亿元拿下重庆阳光壹佰70%的股权；125.53亿元收购泛海控股在北京和上海董家渡两项目100%权益；152.69亿元收购环球世纪及时代环球各51%股权……

2018年，融创将200个项目收入囊中。以至于有人这样形容那一年的孙宏斌，“当失意者需要资产变现时，他就挥舞着钞票进场”。

一路蒙眼狂奔，融创像当年的顺驰一样，成为了房企中最耀眼的黑马。

2015年，融创销售额只有734.6亿元，到2020年，万亿没能实现，但也变成了吓人的5752.6亿元，仅次于碧桂园、恒大，以及万科，位列全国第四。

这，离老大的目标已经很近了。

【我不差钱】

那几年，孙宏斌给人留下了一个极其深刻的印象：钱用不完。

虽然这个过程中，不断有人怀疑他快没钱了，或者好奇他的钱从哪来，但从口头到行动，孙宏斌总是一副不缺钱的模样。

2017年7月18日，融创遭遇股债双杀。股价一度下跌13.49%，创年内最大的盘中跌幅，2019年12月份到期的美元债也一度下跌4.1%，创下2014年12月发行以来最大跌幅。

原因是，在宣布收购万达文旅项目后，有媒体披露，部分银行正对融创授信业务进行排查。大家担心频繁大手笔收购，融创是否会重蹈顺驰的覆辙？

而在此前，国际三大评级机构中的惠誉和标普，也先后调低了融创的评级，原因都指向融创大规模收购负债会提升。

这让孙宏斌彻底坐不住了，当天，他临时召开了一场媒体沟通会。

“我觉得是很正常的事情，排查其实在融创与万达合作的时候就已经开始了”，他表示，“融创资金还是很好的，账上不缺钱”。

或许是担心没说清楚，五天后，孙宏斌发了一条微博。开头就说，朋友们不需过度担心融创，并列出了三点理由：

第一，因为现金流失败过，知道现金流的重要性，把公司安全放在首位；第二，知进退，在放弃上非常果决，第三，有战略更有执行，团队一直在一线，听得见炮声，敢拚刺刀。

三年后，这条微博被人转发到雪球，有股民评论称：“我不是一个激进的人，我激进起来不是人”。

但孙宏斌只相信前半句，他略带委屈地抱怨：“老说我花钱，不说我赚钱”。

质疑就此消停，融创继续狂奔，但外界依然好奇：孙宏斌的钱到底从哪里来的？孙宏斌一般不予理会，实在烦了，也会解释一番。

关键词都是，钱是销售赚来的。

比如2019年，他就曾说：“过去三年，我们也就花了1000多亿，但销售了13600亿”。他还拿万达举例：“我们付了万达438亿，但三年里我们卖了1600亿”，并自问自答道：

“融创这么大的规模，不买地吃什么？这是原材料，每个月都得买很多地才能活着”。

但这显然不是全部事实，除了销售，孙宏斌也很会借钱，很会搞钱。

前乐视影业CEO张昭说过，孙宏斌的财技非常高，一般人上10个MBA也学不来。

2016年9月，融创以6.18港元的价格向大股东孙宏斌进行溢价配股，共筹资28亿港元。平安集团为孙宏斌提供了全部弹药，代价是以他持有的融创股权做抵押。

一年后，这笔投资的价值凸显出来了。随着港股通的建设和完善，内地投资者大规模涌向港股，原本被低估的房企股价，迎来了大增长。

2017年，恒大股价上涨了4.5倍，碧桂园涨了2.5倍，融创一度涨了5.5倍。

孙宏斌趁机配股增发，用极低的成本拿到上百亿的弹药。在第四届平安地产金融创新论坛，他难掩激动，“我得感谢平安银行，平安银行借我25亿增持，赚了150亿”。

仅用一笔银行贷款，孙宏斌就赚回了投资乐视的钱。

而这只是融创资金来源的冰山一角。

截至2020年，融创在新加坡证券交易所一共发行了15笔优先票据，总额达72.63亿美元，公司债券和非公开发行境內公司债券分别为113亿元、154亿元。

除了金融系统有后援，孙宏斌还有一个庞大的央企、国企朋友圈。

有媒体曾统计，融创超过20%的项目，都是和国企、央企合作开发。比如北京使馆壹号院、南昌青山湖壹号、山东齐河观澜府邸等项目，都是融创和南昌市政公用集团合作开发的。

除了拿地的便利，这些合作伙伴，还能为孙宏斌输送弹药。

“此前与保利合作时，合资公司往往由保利控股和并表，通过财务手段，为融创提供了大笔的无抵押甚至免息现金流，有些国资合作伙伴，还能为融创提供股东借款”。孙宏斌在接受媒体采访时透露。

在楼市行情好的时候，找钱对孙宏斌并不算难事，这让他更有信心，也更有底气，在2020年销售额冲过5000亿元之后，继续向成为第一狂奔。

【最后疯狂】

64.17亿元！

64.22亿元！！

64.52亿元！！！

2021年2月，在经过321轮激烈竞逐后，上海普陀区中环的一块住宅用地，最终以64.52亿元成交，溢价率达36%。

上海兆颢竞得地块，在它背后，除了建发集团，还有孙宏斌的融创。

但没过多久，上海普陀区政府就针对该地块高溢价成交的情况，约谈了竞得人，要求其“做好充分的思想准备，合理调整预期”。

风向很明确，在房住不炒的大基调下，过去高价拿地、高价卖房的模式行不通了。

但孙宏斌却不管这些，融创的狂飙还在继续。

2021年3月15日，融创以5.79亿元竞得江苏镇江某地块，溢价率高达61.3%；3月底，融创在山东临沂和江苏临安拿的两块土地，溢价率分别高达83%和89%。

4月，旭辉集团本来要以94亿元收购彰泰集团80%股权，但半路却杀出了融创，用99.1亿元截胡了这起收购。

整个5月，融创在全国范围内豪掷450亿元，旋风般拿下了18个地块。

要知道，这是在“三道红线”政策正式实行的2021年！

根据政策要求，要求房地产企业剔除预收款后的资产负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比不小于1。

因为这三道红线，众多房地产企业都放缓了拿地的节奏。

根据中指研究院数据，2021年前5个月，龙湖地产拿地面积为395万平方米，同比下降26.8%，许老板的恒大，只拿了218万平方米的地，同比下降77%。

单孙宏斌愈战愈勇，当初“公开市场拿地风险太大”的判断，也被他抛到了九霄云外。

在2021年上半年，以剔除预收款后76%的资产负债率，脚踩一道红线的融创，拿地总数高达83次，涉及总金额超过千亿元，这让孙宏斌又多了一个外号：土储王。

这些地，有相当部分是靠高溢价拿下的。有数据显示，那段时间融创在二线城市拿地的平均溢价率为18.96%，三四线城市的溢价率高达57.39%。

这让融创的负债规模从2020年底的9305.75亿元，增加到了9971.22亿元。以至于有人评论道：“老孙这一波杠杆，加到了穹顶之上”。

但孙宏斌却不这么看，他的解释是：“融创拿地数额看上去比较多，但很多项目都有合作伙伴，实际上融创需要投入的资金并不多，比如杭州4宗地整体融创的权益比为52.5%，实际出资一半”。

孙宏斌的算盘是——用高周转，来解决负债和利润。只要融创可以在6到7个月的时间，实现从拿地到开盘销售，一切风险都不是问题。

但在行业大环境萧条的背景下，还是有投资者提出了致命一问：投资融创是否有暴雷风险？

孙宏斌的回答，不仅一点余地没给自己留，还顺带着把同行又得罪了。

“融创现在是全中国最安全的房企，除了我们以外，都有可能暴雷”。

说这话时，华夏幸福、蓝光发展已经暴雷，恒大、当代置业、佳兆业等企业徘徊在暴雷的边缘。

如同在山路上开快车，孙宏斌认为远没有到踩刹车的时候。他要用高杠杆、高周转收割土地红利，扩大自身规模。

而他的底气在于，在2021年上半年，融创的销售额还大涨64.3%至3208亿元，而非受限现金高达1011亿元。只要房子快速盖起来，卖出去，融创就能熨平周期，逆势称王。

正如那句老话，“危机有的时候有危就有机”，从当年的顺驰时代，到现在执掌融创，他始终都是“机会论”的信奉者。

但这一次，孙宏斌等来的不是机会。

【狂徒求生】

在喊完不可能暴雷后，孙宏斌就被分公司打了脸。

2021年9月，一封向政府发出的求助信在网上流传，写信的，是融创的绍兴分公司。

求助信称，2021年6月3日以来，绍兴购房意愿有所下滑，企业现金回流也受到影响。同时，一直给予资金支持的融创集团，“现金流的流动性也碰到了很大的障碍和困难”。

这在资本市场引起了轩然大波，融创在美元债大跌。随后，融创发布声明称此举是内部“误操作”，并表示“集团整体经营健康”。

但事实上，2021年下半年房地产行业进入调整期，涉房信贷收缩，房地产交易下滑，嘴硬的孙宏斌，在行动上早已调头。

从2021年10月开始，融创两度出售贝壳股票，回笼资金约69亿元。而融创中国和融创服务更是通过配售现有股份及认购新股，回血9.52亿元。

▲融创服务于2019年11月16日登陆香港主板

曾经如白衣骑士般四处撒钱救人的融创，也开始收缩战线，出售资产。

11月，融创将两个位于杭州的项目股权转给滨江集团，回血16.73亿元；12月，融创又出售了三个分别位于上海、杭州的项目，交易总价约26.8亿元。

2022年年初，融创再次脱手三个项目，分别是昆明融创文旅城二期40%股权、武汉一江源项目部分股权、武汉甘露山文创城部分股权，而接盘侠来自他的国企朋友圈：华发股份、首创置业和武汉城建。

孙宏斌还自掏腰包，向融创提供一笔4.5亿美元的无息贷款。

借钱、卖地、垫款……尽管自救办法用了一遍，但融创还暴了雷。

2022年5月，融创发布一则公告：“一笔金额为2947.86万美元的利息已于2022年4月11日，宽限期届满后公司仍未能支付有关款项到期应付”。

曾经狂撒数千亿的孙宏斌，如今却为两千多万美元捉襟见肘，变成了大家口中的“许家印第二”。

这让人想起了十六年前，同样栽倒在现金流上的顺驰。

当年的孙宏斌，同样扬言要做全国第一，撂狠话要超越万科，同样疯狂拿地，拼命卖房。在不到一年时间里，就把顺驰的业务从天津做到了全国十六个城市，员工从几百人猛增到近万人。

面对媒体，他同样口无遮拦，一会儿是“万科不是我们的对手”，一会儿是“北京的好房子还没有出现”。

稍有点空闲，还不忘给同行上一课：

“咱们开发商讨论泡沫毫无意义，如果你判断有泡沫，那就抓紧卖房，如果判断没泡沫，那就赶快买地……”

那时的孙宏斌，不仅言语上彪悍，他治下的顺驰，行动也凶猛。

在石家庄，顺驰5.97亿元拿了一块地，起拍价是2.04亿元；在天津，17.51亿元拿下奥林匹克中心配套项目；在苏州，拿下苏州工业园区地块的价格是27.2亿元——那是二十年前的27.2亿元！

和后来的融创不同，顺驰那时拿到手的地，大部分都是竞拍所得，所以每到一城，它都扮演了陌生但凶狠的搅局者。

在石家庄的一次竞拍中，当地最大的房地产企业落败顺驰，气得对方的总裁起草了一份倡议书，控诉顺驰“扰乱秩序，制造混乱”。

但这样凶悍的顺驰，最终还是因为自己的速度和凶悍倒下了。

2006年，在房地产调控的大背景下，顺驰现金流全盘崩溃，负债30多亿，资金的刚性缺口超过5亿元。

为了解决钱的问题，孙宏斌甚至把家里的存款都陆续垫进了公司，其中一张信用卡仅剩下两位数。但顺驰还是没有摆脱危机，最终卖身香港路劲基建。

五年后，已经在融创二次创业的孙宏斌谈论起顺驰的倒下，坦言教训：

“我们从顺驰主要吸取两个教训，第一个教训是现金流管理；第二个教训是我们不需要在那么多城市做，进入的城市太多了，其实管不好的。”

倒过一次的孙宏斌，并不是全无风险意识，“并购扩张、联合拿地”的策略，说明孙宏斌已经意识到，靠“房子快速交+现金快速流”，来追求极致速度的风险。他试图在高速增长和安全之间，找到那个最好的平衡点。

但他还是两次踏入同一条河流，连绊倒他的石头，都没有挪地方。

这或许是性格使然。

柳传志曾评价孙宏斌：“小孙这个人，做事没有留余地，他的风格就是往前冲冲冲。”财经作家吴晓波说他：历来相信人生就是一场豪赌。

尽管他称自己是一个偏理性的人，厌恶风险，“我开车很慢，也不允许司机开快车，高速公路上也不能超过100码，过马路一定等人行绿灯”。

但他也承认：“对于想好了的事，我会坚决果断地去干”，“人有不知死和不怕死之分，我应该是不怕死的”。

房地产是一个周期型十足的行业，抓住一次大势，用速度来击败一切对手，在最短的时间内取得决胜，就是通往老大的最短路径。

融创的老孙，又被逼成了顺驰的小孙——只要看到机会，要做老大的野心就会驱使他就想放手一搏。

“原本是按照三道红线的要求控制发展节奏，降低杠杆，但现在回过头来看，还是不够坚决，追求规模的惯性让我们在投资上过于乐观和激进”，在近期举办的境外债重组说明会上，他说道。

和顺驰崩塌之后一样，融创暴雷之后，孙宏斌并没有躺平，他一边频繁接触战投，另一边，与投资者谈展期。

唯一的变化是，人瘦了，头发也白了不少。

如今，融创离走上正常轨道又近了一步。4月20日，融创90.48亿美元的境外债务重组方案获75%债权人支持，这意味着融创境外债务重组已实质性通过。

对融创业主来说，这或许是一个难得的好消息。

曾经让冯女士身价暴增的星耀五洲，部分楼盘一度处于停工状态。今年2月，还有业主向领导留言：星耀五洲20号地鹭洲湾何时复工？

而青岛海洋活力区融创四期的楼盘共32层，却停在了11层一年多。

这个名单还可以列得很长很长，背后是无数个渴望安居乐业的买房人。他们不关心谁会成为行业老大，但却有个共同期盼：

孙宏斌挺住，融创顶住。

【参考资料】

[1]《融创十年：孙宏斌的逆袭之路》拆姐

[2]《融创年内迅猛拿地 孙宏斌详解背后逻辑》华尔街见闻

[3]《孙宏斌“解密”：“融创”哪来这么多钱？》新浪财经

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