北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

万年花城，都什么年代了，还有人在传播当年的谣言，非说和曾经的军委张上将有关。沃天，人家只是名字叫“万年”而已，全中国带这俩字的项目多了，总不能都生拉硬拽吧。

(资料图片仅供参考)

其实开发商就是万年基业，普通的民营企业。当然股东还有首钢，但属于投资方，并没有真正的参与开发运营。那会儿跟首钢合作的除了万年基业，还有孙宏斌的顺驰，大望路南磨房的禧福汇就是“首钢顺驰”开发的，等到了西山壹号院时期就是“首钢融创”了。

后来万年基业有一阵子想谋求上市，首钢应该也是大股东之一。但不知道为什么之后就没消息了，到现在万年基业到底上市没有我都不知道。北京也没几个他们的项目，除了万年花城就是房山长阳的“广阳郡九号”了，和保障房共建的小区，影响不太大，升值什么的也不能和万年花城项目。然后还有长辛店张郭庄的园博府，小区不错，当年开价也不高，很适合自住。

不过别看项目不多，但仅仅是万年花城这一个就足够分量了。要知道这是20年前，在南城开发如此规模的社区是需要胆量的，虽然条件已经比南边的怡海花园初始阶段好了很多，但毕竟是周边没什么配套，如此超级大盘的开发难度相当大。

万年基业的背景我也说不清楚，之前只知道开发过潘家园的濠景阁，是港式公寓，规模也不大，没什么影响。然后就是一些团购公房，都是普通项目。

万年花城这块地的背景也不神秘，这地段儿都犯不上什么暗箱操作，明摆着找人投资都不爱来呢。没别的特殊原因，就是虽然拆迁安置什么的难度不大，但是毕竟是南城，底子薄，所以有大量的道路和基础设施，成本太高了，大多数开发商都算不过账来。当然这我也没算过，只是听朋友说的，他们公司也想过拿地，但算来算去不赚钱，也就放弃了。

那个年代的开发商都是很保守的，不敢高价拿地，因为连他们也不相信房价能快速上涨，甚至都不敢奢望上涨。所以拿地都是按照现有价格当参考，不卖低了赔钱就不错了。

万年基业为什么敢于接下来不知道，估计也是赌一把。毕竟这是北京第一个农村危改项目，或许盼望着能得到政策扶持或税收上的优惠吧。反正人家赌赢了，从最开始一期的4000多块钱，到最后清盘的时候应该是奔4万了，刨去交税基本都是利润，赚翻了。

万年花城的升值是挺不错的，至少不落后大盘，基本上都略有超出。当然本来应该做到更好的，就是被没有中学给耽误了。

小学确实是很好，甚至说非常好。当时虽然只是北京小学的挂名校，但据说丰台区是超员配备师资，绝对对得起这名气和房价。当然对教师也有一些优惠政策，否则也不容易凑齐超强开场阵容。

但光有小学没用啊，中学更重要。可这中学一直就是只提楼梯响，不见人下来，弄得孩子们从挺好的小学毕业之后，要么就移民东西海，要么就得在丰台参加派位。虽然也未必差，但毕竟跟家门口的不一样呗。

没有好中学也未必说是影响了小区的价值，但肯定不是利好。前两年是终于建成了，然后也不开学。我前两年也是闲的，跟一个万年花城的业主打赌，赌肯定不会按计划开学，因为还没移交呢，也就甭提什么引进名校和配备师资了。结果这业主挺恼火，连着骂了我两年，我这乌鸦嘴也确实是欠骂。

但这事儿也不是我给耽误的，北京像这种情况有的是，没几个能按计划完成的。所以只能劝他放宽心吧，好歹这是升值没落后，甭管是换到其他学区还是怎么的也不吃亏。

对了，当年万年花城的操盘人黄玺庆哪儿去了？似乎从园博府之后就没怎么听到他的消息了，打个招呼，好久不见……

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