观点网粤港澳大湾区即将拥有全球最密集的铁路网。

时速超越200公里/小时的高铁列车在城市之间穿梭，串起一个“一小时生活圈”，人员流动令沿途铁路枢纽站点周边土地的商业价值与日俱增。

谁不想分食这块大蛋糕？

(资料图)

6月7日消息，越秀集团与广铁集团举行战略合作协议签约仪式。据此，双方将围绕产业上下游挖掘合作点，在土地资源盘活、涉铁金融服务以及智慧交通管理等领域拓宽合作空间。

在此之前，越秀集团和广州地铁集团是国内TOD领域建设的合作范本之一。

从地铁到广铁

2016年-2017年，当时广州着力规划交通枢纽用地开发反哺轨道交通运营，市交通系统急需寻找有能力的开发商盘活相关土地资源，同样是广州国企背景的越秀集团成为不二人选。

资料显示，2018年8月越秀集团与广州地铁投资组建广州市品秀房地产开发有限公司，专注“轨交+物业”。通过一二级土地联动，越秀集团以完成土地前期孵化后，再注入地产平台进行后续开发的模式，为越秀地产搭建起低资金占用、强滚动的特色TOD发展路径。

2019年2月，越秀地产与广州地铁合作更进一步，引入后者作为第二大股东，持股19.9%，并顺理成章收购广州地铁持有的多个轨交项目。

目前，TOD已成为越秀地产独具特色且可持续的增储方式。

截止到2022年底，越秀地产共拥有广州琶洲南TOD、星图TOD、星樾TOD、星瀚TOD、星汇城TOD、越秀滨江·星航TOD；杭州余杭区勾庄TOD、星桥TOD8个TOD项目，提供土储达到386万平方米，占总土地储备的13.6%。

同时，期内TOD项目合同销售额达到220.9亿元，同比上升23.6%，帮助越秀地产在大本营广州建立稳固的市场地位。据公开数据，2022年越秀地产在广州实现合约销售531.9亿元，占总销售额比例42.5%，TOD项目则占41.5%。

广州地铁之后，越秀集团与广铁集团此番联手又将打开怎样的想象空间？

资料显示，广铁集团（中国铁路广州局集团有限公司）主要管辖广东、湖南、海南三省铁路。截至2023年3月，广铁集团总营业里程11557公里，时速200公里及以上铁路5488公里，均排在全路TOP5水平。

在广州，自2019年《粤港澳大湾区发展规划纲要》被印发，城市群内广州交通枢纽城市功能被拔高。两年后，《广州市交通发展战略规划》出台，建设全球重要综合交通枢纽总目标被确立。

根据“十四五”规划，广州要加快完善“五主四辅”铁路枢纽布局，同时将推进10条城际铁路、12条地铁线路的建设，力争2025年城市轨道交通运营开通里程达800公里以上。

广铁集团方面，这家巨无霸铁路投资企业2023年的计划是力争开通“2线1站”，分别是广汕高铁、珠机城际横琴至机场段和广州白云站。

如何为逐步加大的交通基础设施投入筹措资金？铁路沿线土地资源一直是重要支撑之一。

TOD大蛋糕

据了解，“十二五”期间，广东省出台《关于完善珠三角城际轨道交通沿线土地综合开发机制的意见》，首先在国内探索“城际铁路+综合开发”模式，用站点周边土地一级开发收益，补助铁路运营过程中形成的亏空。与之匹配，广东省筹备编制了国内首个区域性TOD规划。

从珠海北站、佛山三水北站，到中国人流最大的广州南站，完成一级土地开发后，再通过土地招拍挂方式分别引入宝龙地产、新鸿基地产等开发商进行二级开发及商业运营。

通过这种形式，广铁集团陆续将多幅沿线站点地块摆上货架，仅在2021年上半年，就成功挂牌出让轨道交通站点周边宗地15宗，总面积171.55万平方米，总出让金额428.24亿元。15宗土地中，就包含广州南站、广州北站、庆盛枢纽片区多块土地。

在备受瞩目的广州南站组团地块内，新鸿基地产目前正建设广州南站ICC项目。项目业态包含商业、商务、居住、公共交通设施、公共服务设施等，集商务办公、公共交通、粤港青年创业等功能于一体，总建筑面积约150万平方米，总投资超200亿元。

新鸿基地产自上世纪80年代开始，在高度立体化的香港积累起丰富的TOD建设经验，因此获得了操刀南站项目的资格。该公司也已在南沙庆盛枢纽周边获取多宗土地，目前正在规划TOD综合体。

因此，丰富且亟待盘活的站点土地资源，是越秀集团与广铁集团此次合作的一大基础。

目前，单在广州市内，广铁集团正有计划实施广州铁路枢纽能级提升工程，建成白云站并将着手改造广州站、广州东站等主要站点。除白云站，广铁集团目前在羊城筹建的超级综合枢纽还有新塘站、广州北站等，它们都是潜在的合作标的。

例如，2022年5月广铁集团旗下广深铁路股份有限公司委托同系统的广铁置业开展新塘站地块盖板工程建设项目的部分权属土地前期工作，涉及两块土地，地块用途为交通场站、商务及居住用地等，这批地块有望在不久的将来入市。

除此之外，随着2021年起广州地铁集团接管广铁集团退出的珠三角城际铁路公司，全面负责珠三角区域城际铁路的设计、规划、建设、运营、管理，与广州地铁关系甚密的越秀地产也将有机会分一杯羹。

据广东省城乡规划设计研究院有限责任公司规划二所所长助理、轨道交通与城市发展研究中心主任金祎近期所作的报告，上述“接管”事件的背景，是城际铁路建设投资主体正从“省市共担”转变为“都市圈统筹”。

即由都市圈统筹开展城际铁路项目的投融资和建设，广州、深圳地铁集团，在这一模式下会同沿线各市筹措项目资本金，各市分别承担境内的建设资本金及运营补亏，对于站点地区的规划与开发实现了责权统一，由地市自主开展TOD专项规划。

据介绍，一份大湾区轨道站点周边的土地资源摸查显示，通过将轨道交通站点5千米半径范围与城镇开发边界叠加，大湾区铁路沿线现存可开发存量用地就接近300万亩。

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