首创证券:板块估值迎来修复,杭州土拍热度依旧


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乐居财经 李礼6月15日,首创证券发布房地产行业周报。

政策端:中央方面:上周《全国住房公积金2022年年度报告》印发,显示2022年发放住房公积金个人住房贷款247.8万笔,同比减少20.2%;发放金额11842亿元,同比减少15.2%。因城施策方面:上周青岛发布通知将非限购区域首套首付比例调整为20%、二套30%,已全面通知到项目。苏州住房公积金新政,住房公积金余额可提取用作首付款,且不影响后续公积金贷款额度。江苏省南通市通州区提出购买首套或改善性二套新房,最高可补贴房款总额的1.5%。上海官宣2023年第二批集中出让地块信息,共16幅地块,起始总价接近390亿元,将于7月11日开始竞拍。土拍规则更新,由此前的一次书面报价改为触顶摇号。

市场端:2023W23我们重点监测的39城商品房成交面积为311.3万平米,环比-33.6%,同比-19%;全年累计成交面积8900.6万平米,同比6.8%。2023W23我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6070万平米,较上周环比0.11%;库存去化周期为12.7个月,环比0.5个月。其中上海和杭州去化周期相对健康,分别为4.6和3.1个月;弱二线城市福州,三线城市莆田和宝鸡去化周期较高,分别为24个月以上。2023W23我们跟踪重点城市推盘套数为5479套,环比7.8%,年度累计总推盘数同比-7.4%;周度新开盘去化率48.1%,环比变动3.4%,较高位有所回落。小阳春后房企推盘有所下滑,我们预计商品房销售呈现季节性回落。

投资建议:基本面持续走弱与核心城市限制性政策的宽松,引发市场对于新一轮宽松政策预期。近期核心城市青岛、杭州、南京放松限制性调控政策,后续有望更多城市跟进,地产股迎来估值修复行情。历史低效资产包袱较小,于周期底部获取三高土储(高能级、高去化、高利润率)的房企,将形成较明显的换牌效应,带动资产质量优化。在区域分化的背景下,资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐:1)高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企:招商蛇口、华润置地;2)行业底部拿地扩张的优质房企:滨江集团、华发股份。3)融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企,有望迎来估值提升:金地集团。4)永续现金流类房企:龙湖集团、华润置地。

风险提示:宏观经济走弱,政策反应钝化,二手房挂牌量持续提升,房价超预期下跌等。

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