地产新科状元

文/乐居财经 许淑敏 曾树佳

今年初的业绩会上,刘平对规模的进取,避而不谈。


【资料图】

对外,作为保利发展董事长的他,也澄清说,所谓的“进三争一”,并不是保利发展真要在规模上争第一,是指成为硬实力、软实力都过硬的一流企业,综合实力领先。

当下,他更喜欢外界用“高质量发展”一词,来定义自己掌舵的企业,而不是“王者之争”的标签。

但不能否认,不管是主动还是被动,保利发展的行业销售排名,确实上调了。从去年成功挤入TOP3,到今年上半年位列榜首,它一步步按照“进三争一”的进度推进。

这两年行业下行,风险蔓延,不少民营房企销售规模下调、投资暂缓,而不少国资背景的房企则逆势拓展,销售排名不断向前挪动。保利发展作为地产央企的领头者,最为典型。

不管是销售,还是拿地增储金额,它目前都名利前茅。这些跨越,与行业深度调整因素有关,亦与新任领导人风格相关。上任两年多的刘平,不断调整保利发展的人事、组织架构等方面,适应着行业变化。

“一利五率”的框架下,央企在周期里,也想抓住发展的窗口期。

坐上榜首

没有太多悬念,今年上半年的房企销售榜单,一众国资背景的房企,占据大半江山。

行业TOP50当中,一半以上的房企为央国企背景,头部房企以保利发展、中海发展、华润置地、招商蛇口、建发房产发展趋势正猛,稳入十强。

尤其是保利发展,进取的意味强烈。上半年,它以2368亿元的销售金额,位列行业销售榜单第一。

这大概是保利发展自成立以来,首次登顶。以往,它最高的名次,仅仅是亚军。

即便是于2012年成为千亿房企的高光时刻,保利发展在当年的销售榜单上,也是次于万科。而后辗转十年,保利发展的行业名次一直在TOP3开外,维持在4、5名。

很长一段时间,保利发展标签一直是“央企第一,行业前五”。前些年,碧桂园、恒大、万科、融创稳居行业前四,而保利发展在规模表现上并不突出。

2017年,保利发展前董事长宋广菊不甘心规模落后,也曾喊出重回行业前三的目标。但多年来始终未能实现。

直到2022年,行业加速出清,行业转变发展逻辑。恒大、融创等民营房企陷入债务危机,不再占据头部位置。

保利发展凭借央企的优势,逆势拓展,终于实现“重返前三”的目标,销售金额4573亿元,排名行业第二。直到今年,保利才开始在销售榜首,站住了脚。

保利发展或许也知道,它自身必须保有一定的销售节奏,才能让公司更好地运转。

2020年至2022年,其存货账面价值,分别为7414.75亿元、8096.56亿元和8778.93亿元,占资产总额的比重分别为59.25%、57.84%和59.70%。

接近六成的存货规模,考验的是房企的变现能力,体现到一线,便是项目的销售进展。

同期,保利发展经营活动产生的现金流量净额,分别为151.56亿元、105.51亿元和74.22亿元,有下降的趋势,这更促使其在销售体量上的维持与进阶。

保利发展这两年的进取,不仅仅表现在销售上,更表现在拿地扩储上。

机构榜单显示,今年上半年,保利发展新增土储货值812亿元,位于行业第二,仅次于华润置地。

上半年,保利发展拿地金额384亿元,较去年同期增长12%,期间不乏有36.2亿竞得北京石景山广宁村棚改地块、23.19亿斩获佛山欢乐海岸宅地之类的表现。

回顾这些年,保利发展每年新增投资金额均在1500亿元以上,甚至2020年还大手笔拿地,投资金额高达2352亿元。

正因此,保利发展总土储规模得以维持。截至2022年底,保利发展土储规模1.64亿万平方米。

另一方面,保利发展也将土储权益控制在一定范围内,并有稳步上升的趋势。2018-2022年,其土储权益维持在65%-68%以内。

至于土储布局,保利发展长期坚持深耕核心城市的战略,近年来重点布局的38城货量储备始终保持在75%以上,住宅货量占比超80%。

2022年销售规模上,主要核心城市销售贡献为86%,同比提升8个百分点。尤其是珠三角、长三角签约销售占比56%,同比提升3个百分点。

倒逼下提效

保利发展实现跨越,与行业深度调整因素相关,亦与新任领导人风格相关。

“我不太喜欢这个‘王者之争’的标签,大家也不要说规模如何。”这是今年初,刘平对外回应说的一句话。

刘平或许不太喜欢提及规模争夺一类的词,但他上任之后的种种动作,都在表明,他对于规模并非全无想法。

上任之初,刘平便组织多名高管进行股份增持,完成了总额超850万元的增持计划,以此维护公司股价,并试图改变保利发展多年来市值被低估的状况。

当时正值行业风险暴露的最初阶段,逆势增持需要勇气。

而刘平有这样的勇气。他也知道,光靠增持股份加强信心还远远不够。

刘平开始对公司的高管团队以及组织架构动刀。2021年12月,保利发展组织架构调整,总部中心新增地产管理中心和产业管理中心,将原来与房地产开发相关的成本、运营等职能,并入了新设立的地产管理中心,并凸显多元化业务。

铺垫过后,保利发展又于2022年初,成立广东、华东区域共享中心筹备工作组。更重要的是,保利发展开始大量采用青年干部。随之,保利发展任命了13位分公司总经理,其中11位为“80后”青年干部,4位“85后”。

正是此时,刘平提出了保利发展“进三争一”的目标。他曾对外表示,企业走到现在,发现成长速度还不够快,而三四十岁这个年纪的人精力最旺盛,正是真正能干事创业的好时候。

“年轻干部一茬接一茬, 有‘带着几条枪就去开发根据地’的闯劲儿。”字里行间,都表达了保利发展要继续闯下去的意思。

人与事匹配,是保利发展进行调整的原则。今年初,保利发展继续进行调整,包括新设立10个专务类岗位,并地产平台公司董事长任命数量增加至22位等。

同时,保利也进行了一番区域整合,包括合并湾区公司、苏州公司等,实现降本增效。

这些操作,都是刘平敢于带领保利发展冲刺行业第一的筹码。

2023年,央企的考核经营指标从“两利四率”调整为“一利五率”,考核净资产收益率、营业现金比率、利润总额、资产负债率、全员劳动生产率、研发经费投入强度等。原来的净利润、营业收入利润率已被替换。

比起单纯的利润考核,如今更考验央企的综合能力。净资产收益率(ROE)既包括资产指标,又包含利润指标,还与杠杆水平相关,体现央企整体资产回报质量,而营业现金比率体现的是获取现金的能力,保证资金安全。

2022年,保利发展净资产收益率为9.18%,营业现金比率2.63%、利润总额353亿元、资产负债率78%,全员劳动生产率418万元/人、研发经费投入强度0.4%。

对比行业其他央企地产商的情况,保利发展整体基本面较好。比如,保利发展的全员劳动生产率较高,达到了418万元/人,而华润置地、招商蛇口该指标均在400万元/人以下。

另外,保利发展净资产收益率处于行业较高水平,可供对比的是,2022年500强房企净资产收益率均值为3.74%。

百亿定增控负债

前些年,保利发展虽有进取之意,但盈利多少受到一些影响。

像是2019年、2020年,保利发展曾为了提高规模,在各地拿下了不少高价地,而近几年消化这些高价地,毛利率不可避免呈现下跌趋势。

加上这两年受到行业进入深度调整期,保利发展不免出现盈利下跌的情况,但总体而言,各项指标优于行业。

去年,保利发展营业总收入、净利润均有所下滑,主要是由于前期低利润项目成为结转主力,导致毛利率水平、投资收益规模下降。

这样的情况并没有持续多久,保利发展很快便调整过来。2023年上半年,继续回归增长趋势。期内,保利发展实现营收1383.76亿元,同比增长24.93%,归母净利润119.99亿元,同比增长10.84%。

上半年,保利发展最受关注的一笔融资大单,便是其金额达到125亿的定增。

去年12月底,它借着“第三支箭”的东风,顺势宣布,向控股股东特定对象发行的股票数量不超过8.19亿股,募资不超过125亿元。今年6月底,证监会正式通过了保利发展的定增方案。

这笔融资,前后正好经历了半年时间。其所筹集的资金,将投资于广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城、合肥保利和光熙悦、中山保利天汇等14个项目,以及补充流动资金。

乐居财经查阅获悉,这14个项目,均属于已预售未交付的存量项目,前后总投资金额达到561.57亿元,假如定增所获取的融资,都投到这些项目里面,那将解决其中22.26%的资金需求。

除了百亿定增之外,保利发展还曾发行短期融资及公司债合计65亿元,短融发行利率2.26%,“3 2”公司债发行利率3.2%,融资利率较低。

另外,它还成立一笔住房租赁定向资产支持票据信托,其中优先级规模8.361亿元,预期收益率为3.75%。

近些年,保利发展的净负债率,大部分时间都在60%以下,2019年至2021年,分别为56.91%、56.61%、55.07%;2022年,它的净负债率,达到63.57%。

对于资产负债率,这家央企则有较强的控场能力。2018年至2022年,其剔除预收账款后的资产负债率,分别为66.02%、67.53%、69.95%、69.3%、69.66%,一直控制在70%的红线之下。

而由于销售、融资的相对顺畅,保利发展的现金短债比,也常年在2倍以上。

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